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房价上易下难利率难调房地产结构 撼山易撼房价难
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2005年4月15日15:51 中国经济周刊 定军 |
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大学毕业后在上海工作的张婷婷（化名）这次有些失望。她原以为上海市政府调控房价会取得立竿见影的效果，但似乎什么也没有发生。近期中国人民银行提高个人住房贷款利率的政策，更使她感到今年买房的希望越来越渺茫。
央行宣布调整商业银行住房信贷政策，成为社会各界强烈关注的话题，其实回头看看，端倪早现。此前温家宝总理在今年人大会议上的政府报告中首次提出，要“重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨”。同时央行在去年第四季度货币政策报告中，再次指出“房地产价格持续上涨，需引起密切关注。”
而上海的房地产紧缩政策已经先行。上海市政府规定，自3月7日起，个人购买上海行政区域内普通住房居住不满一年出售的，销售时按销售价减去购入原价后的差额依5%的税率征营业税，同时，按应缴纳的营业税税额计算征收7%的城建税、3%的教育费附加，和1%的河道整治费。上海市政府也宣布，对已经批准但两年以上仍未开工建设的工业开发区，要坚决收回土地，加大土地整治力度。此举普遍被媒体解读为政府调控房价的开始。
过去两年以来，房价持续上涨迅猛。来自发改委和国家统计局的信息显示，2004年4个季度，房屋销售价格分别上涨7.7%、10.4%、9.9%、10.8%。同时在被调查的35个城市中，2004年4季度土地交易价格、房屋销售价格同比涨幅超过10%的就有9个。这个结果让社会各界热切关注。
上海市政府和央行调控房价的举措，顺应了各界对于社会房价下降的期待。但问题并没有这么简单。经验表明和相关专家观点也认为，单纯依靠政府手段调控房价，作用有限。
房价上易下难
中国建设银行总行研究员、中国投资协会副会长刘慧勇认为，抑制需求比抑制供给要慢一些。“通常来讲，决定商品价格（包括房地产价格）的共同规律是有迹可寻的，从长期看是成本，从短期看是价值。央行要求增加商品房首付款比例，可以抑制需求，但另一方面也会抑制供给。不过抑制供给见效会更快，抑制需求作用则并不大。”
刘慧勇的观点具有数据支撑。统计显示，自从2003年下半年中国对房地产实施信贷和土地紧缩的政策以来，房地产供给增速变缓，需求却无减少迹象，房价则一路上涨。
2004年，商品房平均销售价格上涨呈加速之势。全年商品住宅平均销售价格增长15.2%，为1998年以来的最高增幅。而商品房供给增速小于消费需求，直接表现是销售面积增速高于竣工面积。该年全国商品房销售面积3.82亿平方米，同比增长13.7%；全国商品房竣工面积4.25亿平方米，同比增长2.1%。2004年末，全国商品房空置面积1.2亿平方米，比上年末下降8.3%。其中，商品住宅空置面积7405万平方米，下降15.6%。
从贷款看，房地产供给也小于消费需求。表现是，商业性房地产开发贷款余额增幅下降较快，而购房贷款增长较为稳定，两者形成鲜明对比。截至2004年末，商业性房地产开发贷款余额2.38万亿元，增长28.7%，同比下降16个百分点。其中房地产开发商贷款增速下降尤为显著，年末贷款余额为0.78万亿元，同比增长17.3%，增速下降31.8%。但购房贷款增长较为稳定，年末贷款余额为1.6万亿元，增长35.15%，增速只下降了7.7个百分点。
“房价上去容易，下去难。”华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司副总经理公衍奎这样说。“从今年的形势看，北京房价基本没有往下走的可能。北京受到土地政策变动影响，今年上半年开盘项目以及实际可销售面积同比都有大幅减少，预计下半年开盘项目会多一些。但是房地产和股市不一样，上去容易，下来难。房地产价格，遵循着复杂的经济规律，是现代数学中所谓‘混沌’，不能用简单线性思维推断，要控制房价，不是容易的事。”
北京大学中国经济研究中心的一位权威专家指出，宏观调控控制信贷和土地两个闸门，会导致房地产供给变少，进一步助长房价上涨。
利率难调房地产结构
作为硬币的两面，房地产价格过高，要么解读为居民收入低，要么解读为低价商品房供给少。两者都反映出房地产市场结构有些问题。
北京市房地产协会住宅学术委员会委员蔡金水指出，目前的房价问题的根本在于，老百姓要买的房子，开发商和政府不愿意盖，因为利润率和税收少；而开发商愿意盖的房子，老百姓买不起。这说明房地产结构正在持续恶化。
有统计表明，2004年经济适用房面积出现增幅负增长情况。该年经济适用房投资606亿元，比2003年减少2.5%，是2002年以来的首次负增长。而办公楼、商业营业用房投资仍增长较快，与2003年相比，分别增长28.3%和31.4%。
公衍奎指出，政府进行宏观调控，主要是为了控制宏观经济本身的发展速度。因此，政府要做的事是进一步规范市场，防范金融风险，并解决低收入人群买不起房的问题，而不是亲自上阵作“运动员”把房价压下来。而若完全让政府控制房价，等于又要让政府“计划”市场了，既没有效率也不现实。
统计表明，目前房地产投资中来自银行贷款的资金比重在减少，此结果反映出政府依靠信贷来控制房价的办法，无形中打了折扣。
2004年全国全年房地产开发企业到位资金17169亿元，比2003年增长29.9%，增速比2003年回落5.5个百分点。其中，国内贷款3158亿元，仅增长0.5%；企业自筹资金5208亿元，增长38%；其他资金8563亿元，增长39.9%；银行贷款占全部资金来源的比重为18.4%，比2003年降低5.4个百分点。
此前，国务院总理温家宝在今年的政府工作报告中指出，“主要是严把土地审批和信贷投放两个闸门，控制投资需求膨胀，遏制部分行业盲目投资和低水平重复建设。”、“提高商业银行存款准备金率，上调金融机构存贷款基准利率，放开贷款利率上限；提高钢铁、水泥、电解铝、房地产等行业建设项目资本金比例。”
刘慧勇建议，“提高住房需求，应主要靠提高居民收入来解决。比如提高最低工资标准，扩大社会救济面，这样可以在一定程度上刺激消费。现在具有购房需求的消费者占到城市总人口的20%-30%，解决这部分人的需求也需要6－7年，而他们的住房消费需求不是简单地通过提高利率就能抑制得住的。”
房贷利率调整后，央行进一步强调“具体调整的城市或地区，可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定，不搞一刀切”。以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12% 的0.9倍（即5.508%），比现行优惠利率5.31%高近0.20个百分点。同时央行认为“将商业银行个人住房贷款利率纳入正常贷款利率管理，有利于商业银行加强风险管理，完善定价机制。”“金融机构将一如既往地支持房地产业的健康、持续发展。本次政策调整有利于从需求方对未来资金价格形成较合理的预期。”
国泰君安证券研究所房地产分析师张宇认为，房地产的兴旺是不容置疑的，但房地产在国内部分热点城市的调整也势在必行。这更多的是从整体经济结构正在日益失调的角度看的。目前上海每年新增贷款余额的60%和全部商业贷款总额的30%以上，都属于房地产，那些直接关系到城市经济长期发展的产业，则因盈利能力无法比拟而势必得不到必要的投入，其发展的前景自然是暗淡的。
据悉，申银万国证券研究所近日发出报告，指出未来12个月上海房价向下调整的概率较大，但不会崩盘，房价经历10%—20%的下跌(相对以前价格)以后，有望企稳。
不过，在上海工作的张婷婷再一次打消了目前购房的念头，“房价到底降不降？看不准，还是再看看吧，说不准会有变化。但今年买房恐怕是没戏了。”她沮丧地说。
关键字：房价,利率,房地产,结构 |
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