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长三角加速外移 珠三角成为地产商的避风港?
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2005年4月19日14:45 21世纪经济报道 徐广蓉 |
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作为长江三角洲本地的房地产巨头，绿地、复地已经开始瞄准长三角以外地区，加速对外布局。长三角资本的外移开始进入加速期。
又有人对中国房地产走势作出大胆预测。“楼市拐点可能最迟于2006年春夏之交来临。”这是深圳市英联国际不动产有限公司(以下简称英联不动产)董事长郭建波博士近日发布的房地产趋势研究结论。
拐点从哪里开始？
疯长上海滩
国家统计局的数据表明，2004年，35个副省级城市中，房屋销售价格同比涨幅超过10％的城市有9个，长三角就有南京、杭州、宁波、上海4个城市进入。2004年，上海市商品房均价6385元／平方米，全市住宅商品房销售价格比上年上涨15.8％，内环线以内地区平均价格上涨27.5％，外环线以外地区上涨10.7％。如果剔除青浦、松江等新区，上海的房价每平方米已超越1万元。
以上海一个普通的三口之家为例，该市2004年人均可支配收入为16683元，3口之家的可支配收入为50049元，再按照目前我国居民43％的消费率计算，则该三口之家的平均年节余(年收入的57％)为28528元，目前，上海平均商品房房价(外环内)为8627元，而一个普通的两居室房价(按70平方米计算)为603890元。也就是说，上海的一个普通三口之家要买一套70平米的住房，按照现在的收入、房价水平，平均需要21.17年。
“发达国家的经验表明，在理性的城市房价体系中，合适的房价收入比在6－8之间浮动是理性的。而长三角平均房价收入比是理性房价收入比的1.93倍，其中上海、杭州、南京、宁波的比例已经超过2倍甚至达到3倍的比例，充分说明长三角地区房地产市场过热，尤以四城市为典型”，郭建波说【注释：房价收入比＝(个人年收入×家庭规模系数)×(1－家庭消费系数)／(城市一般小户型面积×市内住宅均价。家庭规模系数取一般城市均值3.07，家庭消费系数取值0.43，城市一般小户型面积取值70平方米，在实际的计算过程中没有考虑各个数值在具体城市的差异性】。
上海的房价何以膨胀得如此迅猛？知名的战略经济研究人士王志纲说，上海政府的城市营销做得好。作为被世界瞩目的预期成为亚洲第二个世界经济中心的国际化大都市，上海的城市营销概念吸引了世界的目光和市场的认同。
2001年开始，温州财团率先挖掘了上海房地产的潜力，接着国外的游资进入市场，目前几近成为全民“豪赌”。王志纲认为，至少有1000亿美元的国外资产在上海参与“豪赌”，而且上海市民投资也参与其中。
分析人士认为，井喷的市场令投入市场的市民受益。上海的市民90％以上拥有住房，在房屋价格不断飙升的前提下，投资市民不断反复倒手，从中获利。同时，发展商也是受益方。不断飙升的房价使开发商的利润已经不止20％。
现在上海的人均GDP突破5000美元，上海政府的目标是到2010年人均GDP达到10000美元。“豪赌”所产生的泡沫，无意中帮助了这一目标的尽快实现。对于用GDP考核政府政绩的体系来说，受益的还有政府。
“在一拨行情中所有人都获利，没有输家，无限膨胀，必然不会长远”，王志纲认为，“上海有不少发展商根本无心于房产的策划、规划、施工监理。因为即使不去精心打造，房子也能卖出去。还有，很多人无心工作，忙于炒楼。整个市场和行业都急剧膨胀。”
郭建波认为，“上海的概念炒作非常成功。但是上海已经到了‘波峰’，概念已经透支，市场需要调整。”
王志纲表示，“在政府非常强势，市场不够成熟理性的时候，失控和疯长都是有必然的原因的。”
开发商对上海的市场，乐观中也有忧虑。“上海的房价涨幅的确令人心跳，走得太快，容易跌倒。”招商地产副总经理兼上海区管理总部总经理杨志光表示，目前进入上海市场已经感到困难，“政府的政策压力很大，大规模扩张风险很大，难度很大，对上海地区的风险分析和判断尤其重要。”上海已经出现土地供应不足的局面。杨志光透露，甚至一些上海本地开发商也已经开始了战略转移，如绿地、复地、农工商都在加快向外围城市的拓展。
“慢牛”珠三角
珠三角近几年无论是地价还是房价上涨幅度都远远落后，走的是一波“慢牛”行情。
据英联不动产的一份分析报告统计，2004年，35个副省级城市中，房屋销售价格同比涨幅超过10％的城市有9个，珠三角上榜城市数量为零。
去年深圳商品房均价为5980元／平方米，广州为4618元／平方米，别说远远落在上海房价后面，甚至还不及浙江的一个县级市宁波慈溪6000元／平方米的房价。在浙江一般县城的房价都在3000元／平方米以上，而广东去年前三季度的房价剔除广州、深圳后，全省其余地区平均价格仅为2300.35元／平方米。
2004年，长三角地区地价上涨幅度达到6.9％。其中商业、住宅用地的地价增长率分别为7.33％、12.16％，均大于全国各类用地平均增长率，其中住宅用地地价增长明显，达到12.16％，在全国最高。而同期珠三角地区的地价增长率只有2.31％，广东的地价只上涨了2％。
尽管深圳、广州历年来GDP增长位于全国前列，但自1992年以来，珠三角房价一直未出现大的涨幅，1998年至2003年的6年间，广东省销售商品房价格有4年负增长，只有2000年和2001年略有增长，其两大龙头城市之一的广州房价甚至在2002、2003年分别出现大幅下跌，深圳2004年房价也仅比2003年上涨5.28％。
“珠三角平均房价收入比与理性房价收入比是1.3倍，除广州、肇庆、和江门之外，其他城市的房价收入比和理性的房价收入比非常接近，即便是房价收入比最高的广州也仅仅达到长三角的平均水平，珠三角的房地产价格总体是趋于理性的。”郭建波说。
“广东经过了市场经济20多年的洗礼，已经取得了一些经验，市场化程度很高，形成了多元博弈的市场局面，多种力量竞争的市场，不会受到一种力量驱使形成不理智的暴涨暴跌，市场发展健康稳定。”王志纲对珠三角充满信心。
但是，长三角逐步甩开珠三角阔步前进，对珠三角并非没有刺激。“泛珠三角的合作，将会成为珠三角重新腾飞的契机。”王志纲说。他认为，“9＋2”很好地解决了房地产行业资本的扩张和出路的问题，中西部地区为资本提供了大量的资源包括土地资源、自然资源、环境资源、能源、人力资源，“9＋2”形成一种强大的推动力使资本和资源进行充分整合。
“二十多年发展的优势是不容易几年之内就被取代的，珠三角无论政府管理还是市场环境优势都将更为明显。”融创西南集团副总经理李战洪说，“1990年代初期，珠三角已经经过了类似于上海的一波‘疯长’行情而回归了市场和理性，长三角也将走这条道路，回归理性。这时候资本回归成熟的市场是必然的。当泛珠地区后起的区域接受成熟区域经验，迅速崛起，弥补扩张空间的不足的时候，资本就会回流。”
利润高地，避风港？
“我不在上海，就是在去上海的路上。”这是2004年无数房地产开发商的真实心境，每个人都期望着进入这个市场，分一杯羹。就连近来在北京名声大噪的富力地产，其总裁、副董事长张力每每说起上海，总是充满遗憾之情。而当年也正是因其在上海拿地受挫，才促成了北京富力城的落地。
上海滩的巨大诱惑，让人难以抵制。为了分享这场盛宴，招商地产、华侨城和万科在内的珠江三角洲的地产巨鳄们，纷纷抢滩上海。
杨志光评论说，作为全国战略的地产商，在长江三角洲布局是必须的，尽管现在已经出现了下跌的苗头，但由于长江三角洲的发展前景和经济基础很好，房地产的刚性需求将支撑其在一定价位之上。
目前在政府的重点调控之下，市场已经相对成熟和健康的珠江三角洲，则将成为诸多地产商的避风港。
万科3月份在其年报会上宣布，2005年珠江三角洲计划开工面积100万平方米，占集团整体比例为36％，计划竣工面积79万平方米，占集团整体比例为34％，是三个重点开发区域中比重最大的。珠三角区域结算收入20.2亿元，在公司总收入中也占据最大份额，达27％。在万科的“3＋X”战略布局中珠三角将继续成为公司最大和最稳定的收益来源。
华侨城也将自己的主力留在了深圳三洲田、宝安以及深圳湾填海区，华侨城地产总裁陈剑说，“深圳仍然是我们土地储备最大的地区。”华侨城在深圳的储备达819万平方米，占总数的71.2％。
另一方面，作为长江三角洲本地的房地产巨头，绿地、复地已经开始瞄准长三角以外地区，加速对外布局。长三角资本的外移开始进入加速期。
地产商对珠三角与长三角之间的取舍，也正体现着两大经济圈之间竞争关系的起伏。
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