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上海宏观调控成效初现 房地产交易量直线下降
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2005年4月21日11:17 21世纪经济报道 吴迪 |
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4月17日，根据上海网上房地产交易系统显示，当天全市成交住宅222套。
一个月前，这是不可能的。现在，一切已在眼前。
日交易量创新低
15日，国家发展和改革委员会、国家统计局发布的调查结果显示，一季度，35个大中城市中，有8个城市的同比涨幅超过10%。其中，上海上涨19.1%，再列全国之首。
不过，在很多人看来，这也许已经是上海楼市最后的疯狂。
3月以来，针对上海房地市场的政策颁布，几乎成为每周一次的习惯。尽管这一系列的调控措施还未在实际的销售价格中有所表现，但入4月以来，上海全市住宅成交数量却一路下滑，其颓靡之势，于近年来所罕见。
自交易中心建立网络系统以来，全市日成交数额就很少低于1000套，即使是在政策不断的3月里，全市月成交套数也达到了17851套。到了4月之后，日成交量一直处在800套以下，市中心区域的成交数额更是凤毛麟角。其中中心城区卢湾的新建楼盘甚至一连数天都出现零签约，而静安、徐汇、黄浦等区域的楼盘成交数也均在个位数徘徊。到4月17日，更是创造222套成交，46套合同撤销的惊人纪录。
虽然时值周末，而且以往也曾多次爆出交易量和价格下滑的消息，但由于楼市本身的特殊性，某一天或者某一区域出现的偶然情况并不能以偏概全，且很难说明问题。但极端数字的诞生，以及近一个月来的低迷，却的确令人感觉到几年未遇的“楼市寒流”。
曾经被无数次预言的“拐点”，又开始若隐若现。
继续调控？
在所有已经出台的调控措施中，除了挤压投资性需求的政策外，被认为最为实际有效的就是“两个1000万”的实施，而这一政策能否贯彻到底，也成为未来左右上海楼市走向的关键所在。
4月15日，上海房地局再出调控政策，进一步强化“两个1000万”的落实，其具体措施为进一步放宽预售标准，允许配套商品房和中低价普通商品房在完成拆迁、开始打桩以后，就可办理预售许可证。
早在去年，上海就曾经酝酿过降低商品房预售标准的政策，当时上海市房地局副局长庞元透露，一旦该政策出台，其导致提前上市的普通住宅商品房供应量将达到500万平方米，加上当时预计将竣工供应的300万平方米配套商品房，市场将大大放量，从而起到抑制需求的作用。
不过，此后经过调整，该政策最后落实为降低配套商品房的预售标准，即符合规定的项目取得合法手续并完成工程投资的25%以上就可预售。由于范围的缩小，该政策并没有起到如当时业内所估计的效果，实际上也为今后一系列其他调控政策的出台而预留了空间。
此次预售标准的再度放宽，使得“两个1000万”住房上半年就将试点销售。而计划开工的1000万平方米配套商品房分布在14个区县；1000万平方米中低价普通商品住房位于11个区县。可预售2000万平方米，上市总量近20万套。以配套商品房为主的中低价普通商品住房供应将占房产供应总量的65%。
4月16日，上海房地局已经发布了今年上海配套商品房建设项目招标第10号公告，出让位于奉贤区的5幅地块，推地规模近27万平方米。
可能出现的回潮
大量投资者持观望态度，交易量大幅萎缩。尽管程度有所不同，但类似情况却也在去年发生过。
面对当前情况，有业内人士指出，去年下半年，银行收紧房贷，也曾使楼市需求出现过短期观望局势，尤其是8、9月间最为明显，确实有一部分投资者抛房套现。然而，由于外来资金的涌入，拉动市中心房价迅速上升。去年10月起交易数据全面恢复，而且在政策出台却收效甚微的情况下，投资者的预期也比以往增加，这才导致了去年10月后中心区域的房价“井喷”。
那么，同样的回潮会不会再次出现？
“如果这次的调控还不能使房价平稳下来的话，接下了的涨势将更为疯狂。”一位业内人士指出，交易量只是反映楼市的一个风向标，它更多的可能体现了一种投资心理的变化。而这种心理变化会不会直接转嫁到价格市场中来，其关键因素就是政策调控的持续性。
“之所以在3月政策频出的情况下，楼市还能保持向上的态势，其中非常关键的一点就是政策的持续性还没有完全表现出来，而现在也只是露了‘一角’，如果停止，投资者回潮必然出现。”
其中影响到投资者决策的原因还包括上海新一轮土地出让的市场状况，以目前的形势来看，在上海市房屋土地资源管理局发布挂牌的1号公告即将揭晓，其中浦江地块由于被和黄、新地等海外资本的看好，高位出让几成定势。而由此则可能进一步带动当地的房地产价格。实际上，同样的状况，在去年新江湾地块出让之时已有先例。
不过，根据上海市统计局的最新统计数据显示，上海市房地产开发企业一季度共购置土地面积53.77万平方米，比去年同期下降32.8%。但受房地产市场需求旺盛的影响，上海市完成开发土地面积90.28万平方米，增长62.7%。
这一情况反映了在房地产开发商手中的部分存量土地正在不断投入开发建设，将在一定程度上缓解由于地价上涨而对房价产生的影响。
但另一方面，海外资金不断涌入的利好消息也将直接刺激楼市。由于近来大摩、高盛等大型投资机构在上海出手频频，亦会对投资者带来影响。
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