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写字楼租金增长率高达8% 投资客将转投写字楼
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2005年4月21日17:15 上海楼市周刊 陆彬杰 |
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住宅比写字楼价格高一倍
一般而言，写字楼作为投资性物业其售价应比周边的楼盘高1倍左右。然而申城出现了写字楼的售价与住宅倒挂现象，这说明写字楼的投资价值被低估，市场还有很大的潜力可挖。
住宅价格竟比写字楼高目前，申城的房地产市场出现了写字楼与住宅价格倒挂，且这种现象非常普遍。例如同为静安"北翼"的物业，海森国际、高利馆售价均为18000元/平方米，而其周边的住宅，价格在20000元/平方米左右，静安凤凰苑售价为20000元/平方米，现已售罄，静安艺阁19000元/平方米，还剩少量房源，静安云轩均价19000元/平方米，现已售罄。不仅静安区一处有这种现象，市中心其它区域也有，徐汇区的北科大厦现售价在14800元/平方米，而内徐汇地区的平均房价在18000元/平方米左右。黄浦区银东大厦14000元/平方米、安基大厦12000元/平方米、中华BOSS淮海中华大厦15000元/平方米，而黄浦区目前在售楼盘均价在15000元/平方米，老西门新苑25000元/平方米、中福城（三期）33000元/平方米。北外滩地区由于去年住宅价格涨幅超过70％以上，造成写字楼与住宅的价格相差1倍，白金府邸30000元／平方米，而森林湾大厦仅售15000元／平方米。
信义商仲科孙翔经理表示，经过前几年行情的快速上涨，使得目前住宅及商铺的市场价格已达到了一定的高位，由于写字楼市场起步较晚，导致在市中心区域(南京西路、淮海中路、小陆家嘴、虹桥）附近的一些乙级写字楼价值被低估，这些办公楼具有明显的区位优势，交通也很便利，近几年的租金上升明显，几乎很少空置，因此租金收益比较稳定。
写字楼市场被估投资回报率达8%
一般而言，写字楼的价格应当是同地区普通住宅的1倍左右，住宅价格高反衬出写字楼市场具有投资潜力，写字楼的投资价值被低估。
目前投资住宅成本相当高，前阶段政府出台了一系列打击投机、规范投资的政策，特别是规定一年内交易的房屋不能办理转按揭，使得住宅市场的投资风险加大，这迫使一些投资客把资金转移到写字楼市场。信义不动产商仲科孙翔经理指出，目前商用物业的租金回报率比住宅高，办公楼市场自1999年以来，租金每年都呈现递增的态势，甲级写字楼的目前市场租金较1999年翻了几倍。目前住宅的租金回报率在3-5％，而一般写字楼的租金回报率在5-8%左右。写字楼物业的直接消费对象是需要占据办公空间的各类企业和机构，而从其产业属性和经济影响环境来分析，城市第三产业的发展速度是办公楼物业消费的重要支撑，例如金融，法律，咨询等服务性的行业。另外，孙翔经理还指出，目前办公楼的市场售价总体不高，可以说投资办公楼正当其时，投资者应理性地选择合适的办公楼产品，相当一段时间内的投资收益将较为可观。
05年浦东供应量最大徐家汇租金上涨趋缓
租金的上涨也相应地带动申城写字楼供应量的增加，特别是申城一些开发商从开发住宅转移到商业地产。预计05年会增加548000平方米的供应量，写字楼的供应量会增大。据悉，2005年将有8幢写字楼投入使用，这些项目包括来福士广场（2003年11月竣工），世纪商贸广场（2004年7月峻工），嘉华中心（2005年1月竣工），港汇广场（预计2005年7月竣工）和都市总部大楼（预计2005年9月竣工）。然而至2006年，新增供应又会降回至241000万平方米，仅有4幢写字楼上市，而绝大多数的未来甲级写字楼座落于浦东、静安、徐汇区、而卢湾区仍维持较低的写字楼供应量。
高力国际中国华东区常务董事翁琳表示，由于今年浦东以及徐家汇周边的外徐汇区供给较为集中，估计租金在这两个区域的成长会较为弱势，其它区域则保持强劲的升值。各区表现虽然不一，但由于整体空置率仍是维系在一个相当低的位置，全年的租金增长率预计会保持在6%至8%之间。
05年空置率将在10%以下根据高力国际发布的第一季度写字楼市场研究报告显示，上海甲级办公楼平均开价为0.90美元/平方米/天，具体成交价格为0.81美元/平方米/天，全市的平均议价空间为10%。成交租金反映04年强劲的供给以及急速下滑的空置率，较去年同期上扬14.3%。上海甲级和超甲级写字楼空置率由去年底的7.2%下降至目前的6.7%，为十年最低点，平均成交租金最高为静安区达0.97美元，卢湾居次为0.86美元。大部份的租金成长都集中在浦西市中心区域包括黄浦、静安、卢湾以及淮海路周边的徐汇区，供不应求的情况在这些地区最为突出。
高力国际中国华东区常务董事翁琳认为，2005年上海整体经济预计会延续去年的增长力度，尤其在服务业的投资、内需消费及出口将持续成长。加上外资持续进驻上海，确保了甲级办公楼的市场需求保持在相当高的水位。2005年外国投资预期会持续增强，总合同金额将达120亿美元。外资企业的持续涌入及扩展，将对优质办公楼产生大量的需求。上海甲级办公楼市场的空置率应会保持在10%以下的水位。
关键字：写字楼，租金，增长率，投资，转投 |
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