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毁约后中介费"呕出"? 买卖二手房不可贪小
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| 房产之窗网 http://www.ehomeday.com
2005年4月8日15:21 新闻晨报 |
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通过中介公司进行二手房买卖，上下家成交后，享受了中介公司提供的服务，是必须要付中介费的。无论是买家还是卖家，在委托中介公司提供居间服务后，一旦签下了居间合同，违约是要赔偿违约金的。比如，和中介公司订了合同，上下家却跳过中介自行成交，是否就能不付中介费？又比如，上下家其中一方违约导致生意未能成交，中介公司提供了服务是否一定要收中介费？本期，我们选取了几则案例，通过具体的判案过程，并请静安法院李鸿光法官作出点评，让你对这一系列二手房买卖中的细节问题，有更清晰的了解，让你在今后的二手房买卖中，懂得如何拿起法律武器，维护自己的合法权益。
中介未成中介费“呕出”
房产中介公司牵线搭桥，促成二手房买卖成交，则按比率收取一笔中介费。但上海一家房产中介公司促成一起二手房上、下家签订了意向书及居间（出售）合同，后因下家反悔毁约，导致合同无法履约，那么房产中介公司是否还应该收取中介费呢？欲出售房屋的上家把收取中介费的该房产中介公司告上法院，法院判决收取的中介费应“呕出”。
2004年6月2日，任女士将自己名下的澳门路某号的一处房屋，委托上海某房产中介公司出售，双方签订了委托书和居间合同。后经中介公司找到了下家李先生等3人表示愿意购买该房屋。在同月26日，下家李先生支付了任女士2万元定金。谁知，签约第二天李先生就反悔不愿再购买该房屋，任女士认为系李先生一方违约，便将2万元作为违约金不予返还，其中1万元作为中介费支付给了该房产中介公司。6月30日，任女士起草了收条，房产中介公司的经纪人在收条上签了字。之后，任女士得知中介方在买卖未成交的情况下，不能收取中介费，即要求或开具发票或将款子退还自己。而房产中介公司则称，所收取的1万元在当日就退给了原下家李先生，作为中介公司并没有收到钱款。2004年11月15日，任女士在催讨不成的情况下，起诉到法院要求法院判令归还1万元。
法庭上，房产中介公司承认任女士陈述的买卖房屋一节事实，但称该争议的1万元并不是中介公司收取而是交给了购房的下家李先生，表示不同意任女士的诉请，还向法院出示了下家的收据。
法院认为，任女士与房产中介公司签订的居间合同（出售），是中介公司接受任女士的委托，把买卖双方联系在一起，促成交易后取得合理佣金的居间合同。但中介公司最终未能促成这桩房屋买卖，而任女士提供的收条，是该房产中介公司的工作人员签的字，以“中介费”为由收取任女士钱款的收条，现房产中介公司以该笔钱款交给了下家辩称不能成立，遂一审判决由该中介公司返还任女士中介费1万元。
订了合同跳“中介”成交上下家均被判违约
利用房产中介商提供的信息，为免去中介费的支出，买房者姚先生、卖房人黄先生，跳开中介商私下达成买卖房屋协议，被中介商告上法院。日前，姚先生、黄先生分被本市静安法院一审判决，支付中介商违约金1.27万元和1.3万元。
2004年4月18日，拥有本市长寿路某号房屋产权的黄先生，与本市一中介商签订《房地产居间合同（出售）》，将自己名下的长寿路某号房屋挂牌交易，委托期限从2004年4月18日至同年6月18日止，委托价格130万元。双方还约定自委托期限内或届满后6个月内，若与中介商曾介绍的买方成交，或利用中介商提供的信息、条件和机会而与第三方成交，委托方应承担委托总价的1％的违约金。
同年5月6日，姚先生也与该中介商签订《买受方看房确认书》，买受黄先生准备出售的上述房屋，还约定姚先生不得私下与出售房屋的黄先生进行交易，若违约私下成交，则按购房总价款1％作为违约金。当天姚先生在中介商带领下实地察看了上述房屋情况，岂料2天后，看中房子的姚先生与出售房屋的黄先生，则跳开中介商，双方签署了买卖合同，房屋总价为127万元，并于同月29日办妥了房屋过户产权交易。
2004年10月15日，获悉该情况，房屋中介商非常恼火，似有种“竹篮子打水一场空”的感觉，便一纸诉状把上下家黄先生、姚先生告上法院，认为这种跳开房产中介商私下成交的行为，明显违反了居间合同的约定，要求按房屋成交总价的1％，由上下家黄先生、姚先生分别支付违约金。
法庭上，黄先生辩称当初自己曾委托多家中介商挂牌出售房屋，因自己一直忙于工作，就委托自己的司机来负责接洽看房者，作为姚先生是看过自己的房屋，但属哪一家中介商介绍不清楚。认为该中介商也无法证明，就是该公司将姚先生首次介绍给自己，与姚先生达成房屋买卖不属私下交易。
姚先生认为，5月6日确实是经过该中介商介绍看过黄先生的房屋，但当初谈及的价格为130万元。可到了第二天自己又从另一家中介商处看到该房屋的出售信息，而此处的房价及中介费更合算，就在那家中介商的陪同下又去看了一次，曾要求该中介商价格上再降些，却没有得到回音，便就与出售房屋的黄先生达成了买卖合同。认为该中介没有权力独家垄断黄先生出售房屋事宜。
审理中，法院查明从姚先生提供给法院的证据看，他与黄先生签订的房屋买卖合同，出售总价为127万元，该合同上未显示有中介公司参与。法院认为作为该中介商，确实为姚先生购买黄先生的房屋付出了服务及提供了相关信息，但姚先生和黄先生却利用该信息，跳开了中介商臣信公司私下成交。但从姚先生、黄先生分别与中介商臣信公司所签的合同看，跳开中介商私下成交已构成违约行为，作为姚先生、黄先生理应承担合同中约定的相应违约责任，遂一审判决，支持了中介商臣信公司的起诉要求。
法官点评
在案例1中，作为从事二手房买卖的房产中介公司，收取中介费本属天经地义的事情，因为中介公司在促成上、下家房产交易过程中，付出了相应的劳动。但如同本案中的房屋买卖一样，并不是每一笔中介交易最终都能成功的，倘若委托双方在订立协议或合同时，就约定不管交易成功与否，要收取相应的费用，那么收钱就“师出有名”了。否则，就不应该收取。而本案中的中介公司所收钱的收据，写明是“中介费”还称已交下家了，就要对自己的落笔承担责任。
在案例2中，二手房买卖双方若与中介房产商订立了合同，那就要严格按合同办，否则就是违约。
当今社会上确实存在房产买卖上下家利用中介商服务和传播信息的途径，获得相关的信息后，再跳开中介商私下订立买卖成交的合同。而吃过这方面亏的房产中介商为保护自身权益，也变得聪明起来，在委托房产买卖当初就在合同中写明构成违约的条件种种。
从案子来看，可能黄先生说法是成立的，他在同一时间委托了多家房产中介商挂牌出售，可他不要忘记曾与该中介商签有协议在身，无论是哪一家房产中介商带姚先生前去看房，他与中介商的签订的合同却一直发生着效率，受到制约。更何况他所提及的另一家中介商看房，至少在时间上要晚于该合同的订立。在这一点上，同样适用于姚先生身上。
关键字：毁约,中介费,买卖,二手房 |
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