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“组合拳”连番重击 沪上专家激辩楼市走向（下）
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2005年5月10日13:7 房地产世界杂志 王海春 |
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政策将会如何发展？
问题一：
中央政府希望传递出什么信息？上海市政府接连出台政策，其着眼点在哪里？
朱锋:此次调控中政治性因素占了较大比重，而非简单的经济调控。中央提出“构建和谐社会”的目标，百姓对买不起房感到不满，也许中央认为需要进行一下调整。
上海房价持续攀升，令一部分住房困难群体的居住条件无法很好改善。上海市政府调控房地产市场意在降低上海平均房价，令老百姓获益，让他们买到房，另一方面也是对舆论质疑高房价的回应。我相信政府完全能够掌控局面。
蔡为民：为了防范金融风险，并防止因金融不稳定给市场带来的波动。2003年6月中央出台“12·1”文件，收紧房贷政策，对借贷准入门槛进行了一定的规范。2004年进入政府干预年，相继出台了土地储备法、期房限转、网上合同备案等政策、制度来规范市场秩序，但干预程度和力度还比较有限。
到今年“两会”至直出台“国八条”，政府对房地产行业已经进入到了一个相对强制的阶段。强力打击短期炒作行为，查处一些违规销售的开发商和中介代理机构，显示政府已经以比较强硬的姿态介入到市场中。
苏继光：上海将继续打击哄抬楼价、短期炒作的行为，令住宅回归到其居住的基本功能上，并保持房价的稳定和经济环境健康。上海今后一段时间工作的重点是建立合理的住房保障体系，使上海市民基本的住房需求得到保障。
问题二：
接下来可能会出台什么政策？
可能之一，上调第一套房的首付比例，或者贷款利率上浮
（背景：3月28日上海市同业公会发布的《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》提高了同一借款人第二套购房贷款首付比例，大幅提高第三套及以上贷款首付比例。）
“支持方”：
朱峰：通过设定房贷条件、掌控房贷资金流来调控市场，这样的政策对于抑制投机是相当有效的。银行应该根据不同的房价水平，对第一套房进行贷款额度不同的限定，以此限制基本居住需求之外的贷款。
苏继光：通过提高银行贷款的门槛，提高第一套住房首付比率，增加了投机者成本。
胡宗亘：把首付比率从3成提到6成，中小投机者会因为缺少资金而退出投机市场，真实的刚性需求与投机性需求得到了检验。
何芳：投机者炒作的主要手段为“杠杆效应”，如100万的房只需向银行借贷30万，即可购到一套期房。上调第一套房首付款增加了投机者的成本，控制了投机者的资金来源渠道。
尹伯成：这对投机客无疑是当头一棒，尤其是停止一年内转按揭服务这一条，意味着投机客必须先将欠银行的贷款还清后才能进行正常的房产交易。这对手中有多套产房但资金并不充足的投机客来说，是击中了要害。
“质疑方”：
苏继光：银行也许会提高贷款首付比例，但不会特别高，这一方面会影响银行自身的盈利，另一方面有可能把真实的购房者拒之门外。银行要对自己的风险负责，会在风险管理和利润最大之间找到最佳平衡点。
何芳；提高比率不会很高。银行也是一个经济实体，又担任经济政策实行者的角色，银行会在两者之间找到自己的黄金分割点。
朱峰：这是一把双刃剑，很难说不把真正购房用于居住的人拒之门外。但应该可以通过银行之间信息系统来调节。对限贷对象信息的充分掌握，是政策有效实行的基本前提。
可能之二，1年之内新房不准出售
（背景：从4月1日起，沪上各银行不再接受“一年房”按揭业务；上海房地局则规定，从4月6日起，凡有抵押的房屋转让，卖出方（上家）应当先还清贷款，并办理房地产抵押权注销登记后，才能与买进方（下家）共同申请转移登记，办理小产证。）
“反对方”：
胡宗亘：不可能。这种政策根本限制不了投机行为，也抑制不了房价上涨。市场上会因为成品房供应减少而使房价不降反升。
蔡为民：药剂量太大，高烧病没治好却可能治出其它病来。
朱峰：在抑制投机的同时，可能会抑制真正的需求。
“质疑方”：
欧成效？？？：限制出售的范围如果是房龄在二、三年之内，甚至是一年的新建商品房，我们也许会理解其用意。改善居住条件有一定的时间周期，改善居住条件的购房者被认为是一个相对理性的市场主体，他们在购置房产前已经有十分缜密、周全的考虑。在购置改善房后的一年内，他们居住的基本需求已经得到了满足，即使有新的需求，也许仍需一段时间的积累。假使1年之内仍有十分强烈的新置房产需求，似乎很难将其理解为出于改善居住条件的目的。
可能之三，征收房地产税
（背景：3月20日财政部副部长肖捷在“中国发展高层论坛”表示，今后一段时期将重点推进房地产税改革。）
认同方：
何芳：抑制一项市场行为，比较有效的方法是运用税收杠杆来调节市场的投机行为，如增加营业税额度、增收不动产税，通过增加投机者的成本，令其望而却步。
蔡为民：很有可能出不动产税。不动产税为一种持有税，即只要持有即需要交税，是房屋持有的一种成本。持有房屋越多，你要交的税也就越多，反之亦然。不动产税可以限制投机炒作的行为，而且具有一种长期的对投机的警示效应。
质疑方：
胡宗亘：就提高营业税来说，对抑制投机效果不大，杭州20%的税最后还是取消了即能说明一些问题。例如某人向银行借款50万，不到半年即赚了50万甚至更多， 5.5%的税与他所获得的利润相比算得了什么？
朱峰：在一个求大于供的市场里，供方（卖家）的优势会被充分体现。由于供应是紧缺的，上家会把增加的交易成交摊给下家（买家），令风险转移，这反而回增加购房者的成本。
欧成效：施行难度大。好比你买了一件衣服，忽然一天说要要收你的税了，你能同意吗？即使是征税也只可能是契前税，在购置房产时即说明要征收的税种、税率，而要理清出台不动产税之前税种适应的范围是相当复杂的一件事情。
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