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房地产投资莫忽视软件 引入物业理财的新概念
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| 房产之窗网 http://www.ehomeday.com
2005年5月13日14:5 文汇报 黄斌 |
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随着上海房地产市场的日趋成熟，特别是在目前市场调控步伐渐行渐紧的形势下，房地产物业管理公司的核心竞争力——理财能力，被推到了更加突出的位置。尤其是高档物业，随着房产投资者的购房行为越来越审慎，欲投资购房者对物业公司所管理的物业是否能在租售市场上维持较高收益的水准尤为看重。
投资购房莫忽视“软件”
房地产投资回报主要来源于业主在房产持有期内的出租金收入和房产处置时的出售收益两个部分。要想提高投资回报，就必须提高房产租赁的租金，以及在房产出售时卖个好价钱，而这两个指标又与房产的物业管理水准紧密相关。试想如果物业公司不能提供优质的住户服务，光拥有专业的硬件，不搞好环境管理，其直接影响就是在同类楼盘比较中印象分差，竞争力下降，业主的投资回报水平就要大打折扣。
两种模式目标明显不一
物业管理服务的系统架构直接影响到房产的投资回报水平。以目前高端住宅投资市场为例，业主持有物业方式分为单业主型和多业主型两大类。单业主型一般由业主自组管理公司，以满足住户需要为出发点，将物业的市场推广与日常管理合二为一。服务目标单一、明确，因此服务效率很高。多业主型则较多采用外聘物业管理公司，或者在前期由发展商代管，以后外包给物业公司管理。比较该两种类型的同类物业在市场上的表现，以公寓为例，单业主型物业较多业主型物业租金高出10－50％；以别墅为例，租金高出5－50％。以同样的资本化率水平推算出售收益，单业主型高于多业主型，如以此核算投资总回报率，两者差距就更为明显。
造成上述投资回报水平的差异在于单业主型物业往往在制定物业管理方案时，始终将物业的理财目标放在首位，这也是其持有房产的最终目标。随着市场竞争的进一步加剧，在物业理财服务系统中，租售及客服两个子系统的作用就更为明显。已有部分单业主型物业的业主尝试将物业管理业务外包，自行负责租售及客服系统，以期获得更为理想的市场表现。
房产投资引入物业理财概念
引入物业理财服务概念，对于从事高端房地产市场的发展商、基金公司或机构投资者而言，具有获取与提升投资回报的促进及保障作用，并可加大房产市场的推广力度，树立企业品牌，并为后续经营与发展奠定良好的市场基础。
对于从事高端物业投资的个人而言，在决定购买具体物业之前，应预先评估物业的理财服务能力。根据有关参数，尽可能全面地核算物业投资的期望回报率，并对物业持有期内的运营情况作出正确的估计。
随着当前房地产市场调控的不断深入，房地产市场的投资回报模式也会随之发生变化，对于中、高端投资类物业的持有期预计会有所延长，如何提高房产持有期内的收益，将成为投资者、开发商及物业管理企业共同面临的课题。
关键字：房地产，投资，软件，物业理财 |
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