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长三角房价令珠三角汗颜 八条新铁规直刺楼市泡沫
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2005年5月18日11:13 经济参考报 邓华宁 |
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5月13日，国务院七部门出台了《关于做好稳定住房价格工作的意见》，该《意见》被称为“八条铁规”，针对目前房市投资过旺、涨幅过快等病症，打出的一组精确的组合拳。人们反问，面对新一轮政策打压及市场持续低迷的双重压力，长三角坚硬的房价泡沫还能撑多久？
长三角房价之高令珠三角“汗颜”
长三角与珠三角同为我国经济发达地区，经济的外向度高，制造业基础雄厚。不同的是，在珠三角房地产进入理性发展
期后，长三角房地产近5年却飞速发展，已经成为驱动区域经济发展的引擎。
国家统计局的数据表明，2004年，35个大中城市中，房屋销售价格同比涨幅超过10%的 城市有9个，长三角独占鳌头，有上海、南京、杭州、宁波4个城市进入。南京房价涨幅为17.7%，升至全国第二。浙江的杭州、宁波房价涨幅分别为10.0%和12.5%。而经济基础雄厚的珠三角一个城市都没有进入。
从地价来看，2004年长三角地区地价上涨幅度达到6.9%。其中住宅用地价格增长明显，达到12.16%，在全国最高。而同期珠三角地区的地价增长率只有2.31%，广东的地价只上涨了2%。
从微观层面比较，2004年，上海市商品房均价6385元，如果剔除青浦、松江等新区，上海的房价已超越1万元。再看南京房价，2004年主城区已经超过8000元，如果不计六合、江浦等新区，南京江南八区房价超过5500元，今年一季度达到5850元，比广州还高一大截。
宁波慈溪——浙江的一个县级市其房价已达到了6000元，在浙江，一般县城的房价都在3000元以上。浙江的一个二线城市的房价几乎和珠三角龙头城市广州的房价一般高。在珠三角除了深圳的房价可与宁波相比外，其它城市包括广州，其房价一般都在5000元以下。
长三角开发商所获取的利润更令珠三角的同行“羞愧”。南京一媒体日前披露，某开发商2002年底协议拿地500元/平方米，所盖房子却卖到8000多元，扣除各项成本，毛利高达200%！一位房管部门官员透露，许多开
发商在读到这则新闻的第一反应是认为在说自己的楼盘！
分析人士保守估计，长三角开发商的利润至少在30%-50%之间，远高于珠三角7%-10%的平均利润水平。
房价不断走高维持了高额利润，高利润又刺激了投资的快速增加。2004年，全国完成房地产开发投资13158亿元，而江浙沪三地占了28%，其中长三角15个城市在房地产业中的投资额是珠三角的3倍多。火红的发展形势一直持续到目前，2005年一季度，我国有8个城市的同
比涨幅超过10%。其中，上海上涨19.1%，杭州13.8%。
在一派繁荣的表面下，长三角房价严重偏离了市场基础价值，大大超过居民的承受能力。国际公认的标准是，房价攀升到户均收入6倍左右的区域被称之为泡沫区。东京的人均收入与房价比是1∶4.8，而在长三角的中心城市，3口之家不吃不喝也要等上10多年才能买套房。
南京市一项非官方调查显示，目前认为南京房价不高的市民为0。据浙江城调队对全省11个市1300户城市居民的抽样调查，有84.6%的市民表示难以承受当地的商品房价格。
百姓成为本轮博弈的集体输家
令人不解的是，房地产是以本地购买力为基础而存在的，而长三角城市居民收入普遍低于珠三角，究竟是什么力量支撑着长三角的“天价”房价呢？
记者近日在参加南京市房管部门的内部吹风会时，该部门一位主要领导说，房地产已经成为南京市的支柱产业，对南京GDP的贡献在30%左右。统计表明，在江浙沪三地的地方财政收入中，房地产业和建筑业(不包括相关产业)所占的比例都在30%左右。这位负责人还表示，“主要是手中没钱，否则政府在基础设施上的投入会更大，这样，类似南京河西等新城区的房地产将发展的更快，地价也会涨的更高。”
既然是支柱产业，又处在发展初期，很容易导致对规模和价格突飞猛进的偏好，供求关系决定了超值利润的产生。房地产投资规模越大，房价越高，房地产业增加值就越大，对地方GDP的贡献也势必越大。
样的效应反过来又推着市场参与各方忘情地在整个房地产市场进行不懈地博弈：城市形象、官员政绩、开发商的利润、投资者的效益均仰仗于此。当媒体的话语权、交易成本的高低、信息的公开透明程度等操控房市的手段几乎都掌握在既得利益团体手中时，作为市场的另一方，为获得基本生活需求而购房自住的普通市民必然在这场博弈中成为集体的输家。
如今的长三角楼市就像一个“烫手山芋”，一方面，高涨的房价强力拉动经济的飞速
增长，当地政府的财政收入也随之迅速增加，仅南京市每年从房地产上征收的土地税、营业税、契税等就高达上百亿元，财税收入的大幅增加让地方政府过得相当滋润。另一方面，房地产是国家宏观调控的重点产业，当地政府如果采取措施极力打压楼市，担心会使房价急速走低，导致经济发展乏力和财税收入锐减，甚至会触及崩盘的边缘；如果对楼市再听之任之，又担心房价持续飚升会积累更大的风险，最终逃不过楼市崩盘的残局。
“八条铁规”精确打击房价泡沫
市场经济就是过剩经济，价格严重偏离价值不可能过久的维系。房地产最长周期为7-8年，其中包括5年发展期，2年回落期，长三角房地产已经经历了5年以上的高速增长期，在本轮宏观调控的背景下，势必会经历一个调整期。
业者指出，“八条铁规”与以往的宏观调控有明显不同，它通过抑制投机性需求从而抑制房价与投资的过快上涨，将收到立杆见影的效果。
首先，高档房投资受到抑制。南京市现行的契税政策是，独立或双拼别墅按4%收取，其余个人自住购房契税减半，为2%。为了呼应7部委规定，南京市已经明确近期将针对高档房征收4%的契税。业者表示，契税发生变化之后，开发商可能会采取响应的举措来稳定购房者，比如通过降低购房者交纳契税的数额；主动要求为购买138平方米以上住宅的购房者承担多出的2%的契税等。同时，新规定还将促使开发商在户型设计和定价上做出相应调整。
购房不足2年转手加收营业税。南京市抉策地产研究中心厉建军经理认为，住房转让环节营业税政策的调整，矛头直指短期投机炒作，增加短期炒作成本。但是，在具体操作上可能会出现一些难以控制的地方，房产、税收部门在出台具体配套措施时，应该考虑到各种情况。
清理闲置土地，制止囤积行为。据不完全统计，南京目前闲置在开发商手中的土地有100多万平方米，再加上通过协议方式以及其他方式拿到的土地，南京的土地储备数量足够开发10多年。观察人士指出，不少开发商手中捂着上亿元的土地，本来等着升值，但要是政府动真格的，无偿收回土地使用权的话，他们肯定会加快土地的开发速度。
合理引导住房消费。原来的调控措施只是从银行控制金融风险的角度出发，对老百姓的好处并不直接。此次《意见》明确，要限制高档房，充分保障中低价商品房的供应等，与过去出台的政策相比，更加关注了老百姓的利益。
种种迹象表明，在政策打压和市场对峙的双重压力下，南京房地产市场已经露出淘汰期的特征，房价泡沫正在被挤扁。
南京城东房产由于靠近紫金山风景区一直高企，然而近日记者到城东某精装修小户型咨询时，一小时内房价竟然打折两万元，甚至低于周边楼盘价格。而在南京河西、江北、江宁等新城区，开发商打折的广度和力度都比以前明显加大。9.2折、价格不变送精装修等以前绝对不可能出现的大幅优惠现在已不稀罕。
关键字：长三角，房价，珠三角，楼市，泡沫，房地产市场 |
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