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上海楼市区域扫描:上海西南区楼市行情播报
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2005年5月18日13:23 上海楼市 |
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 ·市场综述
4月，西南区楼市各板块供应不均衡，其中松江新城有大量新盘上市，市场供应充足，销售价格保持稳定状态；九亭持续放量，价格稳中有升；闵行供应速度不急不慢，有一定供应但总体量不大，销售价格跟半个月前没有太大变化，且市场反应3月份宏观调控政策产生了一定影响，某些热点楼盘前来预订的投资客减少。金山区亭林镇将有新盘上市，而石化板块后续供应紧张，即将进入休眠期。
·成交数据
西南区成交动态：（4月1日—4月14日）
行政区域 成交套数（套） 成交面积（万平方米）
本期 较上期变化 本期 较上期变化
闵行 485 ↓853 5.61 ↓10.92
松江 591 ↓751 6.58 ↓10.54
金山 246 ↓150 2.92 ↓1.95
奉贤 214 ↓567 2.47 ↓6.12
闵行区和松江区向来都是西南区两个成交量最大的行政区域，有供应多，销量大的传统。本期该两区亦不能幸免，成交量降幅均超过60%。此外尽管奉贤区和金山区成交量下降的绝对数量不大，但由于基数较小，降幅分别达到40%和71%。
·新盘追击
闵行少量房源供应，供仍然小于求
近半个月来，整个闵行供应量仍然比较小，南闵行有几个楼盘有少量房源面市。位于申北路的南郊别墅4月中旬推出40套，均价在8800元/平方米，销售正常，目前剩余不多。位于沪闵路金都路口的贵峰苑近期有少量房源供应，价格在8000-8600元/平方米，因房源比较紧凑，尽管单价偏高，但总价低，销售速度仍然比较快，客源以当地老闵行区域客源为主。北闵行古美西路与虹莘路交叉口的鸿发家园，3月底有96套房源上市，均价在8800元/平方米，因供应量不大，去化速度也比较快。对于量体比较小的楼盘，客源多数为周边客源，购房用来自住的居多，因此，受政策的影响不大，销售速度都比较快。
枫桦景苑二期未开先热，所有房源都成了别人“囊中物”
枫桦景苑二期位于吴泾镇剑川路以北，宝秀路与永德路交叉口，为15幢小高层社区，整个小区有1000多套房源。因包含部分动迁房源，实际可售套数为500余套，客源以吴泾本地和老闵行客源为主。该案工地进度非常快，在去年底结构就接近封顶了，因为手续没有办全，延迟到今年才推出来，所以，客户积累的时间非常充分。为避免开盘出现纠缠不清的状况，该案采取了排队领号，开盘通知的方式。目前，售楼处可售房源号码全部发放完毕，已经停止发号，只等预售证出来，分批签约了。
松江新城新盘上市，售价变化不大
在目前整个新城板块老盘基本接近销售尾声之际，新盘的上市大大弥补了市场空缺。在前期开盘的新理想花园热销的利好带动下，海立华亭、剑桥风范、名庭花苑以及三湘四季花城也将于4月底相继开盘，虽然如此，在政府政策的抨击下，各楼盘售价变化不大，保持稳定。
九亭板块持续放量，售价稳中有升
奥林匹克花园前期推出的房源目前已全部售罄，4月23日将再推1幢小高层，共百余套房源，均价上涨至9800元/平方米。知雅汇将于4月底推出3幢14层小高层，共220套房源，预计售价较前期将有小幅上涨，有望突破7000元大关。三盛颐景园5月份将推出四期最后一批6栋小高层，共300余套新房源，主要以二房为主，预计售价也将有小幅上涨。另外在新盘方面，枫桥丽舍将于5月份开盘；嘉和阳光城4月底开盘，预计售价将达到7400元/平方米。
亭林小高层初显端倪，石化销售温而不火
金山亭林镇的现代华亭于日前进入销售预热期，该楼盘为当地唯一的小高层商品住宅，
该盘建筑形态全部是13层的小高层，整体小区规划大方而正气，目前暂定售价在3500元/平方米，但周边配套的欠缺仍是其不可回避的问题。此外，虽然靠近亭枫公路，但去往市区的交通时间仍然所需较多。楼盘销售人员已经入驻，可能于近期开盘。
从今年年初开始，金山石化地区的楼盘销售量普遍都不错，诸多楼盘所剩房源均已不多，但总体仍属于波澜不惊稳步销售的状况。东泉新村的别墅已经售完，而公寓房也已经不多，仅有少量三房在售，且位于低层不甚理想，日照可能会受一定影响。三岛龙洲苑前期房源已经售罄，目前二期正在建造中，预计年中就会开盘。棕榈湾花园目前只剩下少量顶层复式房，面积全部在240m2左右，总价偏高。书香门第只剩下最后20余套三房，其最后一幢小高层仍然没有推出。在整个地区销售良好的情况下，当地楼市总体放量不足，有待于将来房源及新盘的供给。
·新盘点击
位于龙茗路与宜山路交叉口的九歌·上郡，处于静安新城成熟社区内，总建筑面积14万平方米，由22幢11-12层的小高层组成，目前工地现场正加紧施工，部分楼层结构已经封顶。该案售楼处正在装修，已有售楼人员进驻现场，估计4月底就能开放接待客户。据售楼处介绍，近期将推出300套房源。
位于九亭板块九新公路289号的枫桥丽舍将于5月中旬开盘，该盘由知雅汇的开发商——上海志成企业发展有限公司开发，小区总建面约为5万平方米，全部由小高层组成，主力房型以100平方米的二房与118平方米的三房为主。
新城板块内的三湘四季花城，占地19.2万平方米，总建面50万平方米，小区由11幢14层小高层以及2幢18层小高层（一期）组成，预计5月1日开盘，目前售价未定，售楼处将于4月底建成。
泗泾板块位于沪松公路、鼓浪路的泗海怡家，3月中旬开盘先期推出别墅，公寓房原定于3月底推出，目前预计要到5月份才能上市，预计公寓房售价在4800元/平方米左右。该案由别墅、住宅、商业街组成，其中220平方米左右的临河花园景观洋房是其一大特色。
·市政规划
沪闵路莘庄段拓展工程靠东一边已经完工，目前正在西侧进行施工，所有车辆转移到东边道路行驶，暂时对沪闵路交通有一定影响。
·楼盘导购手册
佘山:"养老"者的花园
佘山，上海仅有的自然山林风景区，位于上海西南古城松江境内，九峰十二山逶迤起伏十余里，自然风光秀美，人文景观荟萃，自古便是著名的旅游休闲胜地。享有上海之根、世外桃源之美誉。在上海经济高速发展的今天，市区俨然成了一座座高楼大厦林立的“钢铁森林”，相比之下，佘山依山傍水的生活环境，安祥宁静的生活方式正吸引着一批购房者前往，他们中有为自己未来养老而置业，也有为父母能够安享晚年而购置新房。
日前，记者驱车前往佘山，就目前佘山是否存在一批养老购房团现象采访了中大房地产的周经理。周经理向记者介绍说，就公司目前成交的这些客户来看，为了养老而购置新房的现象确实存在，而且还占有很大的比例，佘山作为上海地区唯一的山体资源，购房者看中的就是这里独特的地理位置以及优雅的生活环境。随即周经理向记者概述了佘山镇房产市场。
佘山镇的房产市场现状
目前佘山地区的公寓房主要集中在佘山镇上的西霞路和桃源路沿线。其中西霞路上的公寓房比较陈旧（如西霞路46弄），建于1980年左右。而桃源路上的公寓房分为陈坊桥东和桥西两块。目前陈坊桥东的小区已经建成，相对较新，基本为2000年左右建造。陈坊桥西为佘山镇的动迁房安置基地。
佘山镇的房屋性质共分为三种，即动迁房、集资房与商品房，价格差距也较大。动迁房均价在2400元/平方米左右，集资房均价在3000元/平方米左右，商品房均价在5500元/平方米左右；在这其中，除动迁房之外，集资房和商品房一样，均有客户购买，集资房较低的价格对购房者有一定的吸引力，但相对来说，购买者所需承担的风险也是最大的。
另外，商品房主要以佘山新苑及佘山翠庭为代表。佘山新苑位于紫都·上海晶园正南方，靠近佘北公路，正南方即为佘山国家森林公园。该案2000年开盘，当时售价为2000元/平方米，2004年3月时房价为4500元/平方米，目前二手房成交价在5500-6000元/平方米。另外位于千新公路、桃源西路口的佘山翠庭，占地约25000平方米，主要以低密度多层和景观联排为主，预计4月底开盘。
配套设施较为齐全
记者现场看到，桃源路作为佘山镇的商业配套一条街，配套设施还是比较齐全的，比如佘山农贸市场、农工商、华联超市、余天成药店等都集中于此地，可以满足居民的日常生活需要，另外，镇卫生医院和在建中的镇医院基本可以免去业主的后顾之忧。
佘山镇整体规模并不大，对于老年居民生活购物还是比较方便的，如果按照老年人步行速度来看，从最东端的佘山新苑步行至医院、农贸市场只需15-20分钟左右，兰笋小区与东霞小区基本能够控制在10分钟之内，而翠谷小区相对更为便捷，最西边的佘山翠庭差不多需要20分钟左右。
“养老“用房成为主流
周经理向记者讲了几个购买养老房的实例。
案例1：
2004年某日，儿子出资为父母养老而购买了一套80平米的二房。儿子平时工作比较忙，无法照顾到老人，为此选中佘山作为父母养老之地，主要考虑到环境好，有利于老人的身心健康，生活配套设施也较齐全，儿子周末可以回佘山与父母共享天伦之乐。
案例2：
2005年3月，一位来沪做生意的外地人士，花了近60万购买了一套112平米的三居室，将一直生活在外地的父母接过来一起居住，自己平时做做生意，也可以照顾到老人，尽尽孝心。购房主要考虑到佘山的空气新鲜，污染少，四周也多为别墅区，相对的容积率也较低，住起来也舒服，让父母能够安享晚年。
租赁市场较为活跃
记者了解到，一部分购房者打算退休后再入驻，现阶段主要以出租为主。像80平米左右的全装修的二房，租金为2000元/月，租客主要来源于目前正在建造高档别墅、高尔夫球场以及国际世贸会议中心的一批工程人员。另外，今年10月份将公开招标建设的上海最大的植物园，也为租赁市场保证了一定的客源量。
当日，记者结束了采访，独自闲逛在佘山镇的老街上，虽然不及都市的喧闹繁华，但是这里没有了都市生活快节奏感，取而代之的是轻松自在的生活意境。试想，当月亮冉冉升起时，当教堂钟声在天际间回荡时，放眼望去，青山绿水，回想起过去的点点滴滴，何尝不是一种新人生的开始呢！
友情提醒
对于佘山镇普遍存在的集资房买卖现象，记者也采访了相关律师。集资房作为当地村民集体所有，以当地居民购买为主，在法律意义上是禁止对外出售的，是无法得到产证的。目前佘山集资房的买卖主要以双方私定转让合同，下家将全部房款付给上家的同时，入驻房屋内，但是该房屋的所有权还是属于上家的，这样，购房风险无疑全部转嫁给了下家。但是一旦国家政策有所变动，集体土地可以转变为国有土地的时候，也就等于该房屋可以办理产权证，此时房屋的价值至少上涨一倍，那么就会出现两种可能，一是上家违约，退还原购房的全部房款，自己再以产权房的价格出售；二是上家遵守合同约定，则下家获利，这其中的风险就不言而喻了。
详解龙茗路大型社区
最近，龙茗路上新开工地颇多，三家开发商、40多万平方米的建筑体量，备受人关注。至此，龙茗路上可开发的土地所剩无几。整个龙茗路住宅小区云集，似乎一个大型的居住区呼之欲出。为了让读者对这个区域有更直观的了解，记者沿线进行了拍摄。
龙茗路概述：龙茗路位于内外环之间，为南北走向道路，北起静安新城，南接古美社区，全长4.3公里。
目前在售楼盘两个：江南星城、春江锦庐
即将开盘的楼盘有一个：九歌·上郡
新工地两个：金汇豪庭、新时代富嘉花园
两年内次新房八个：欧风花都、和润家园、东兰雅苑、东兰·世茗雅苑、蓝色港湾、新时代花园、东苑半岛花园、江南星城一期
沿线还有两个大型社区：静安新城和古美社区
未来容纳人口：10-15万
交通状况：龙茗路沿线：150、149、739路
静安新城、龙茗路漕宝路口：506、752、316、205、92、953、92B、沪松线、上佘线、轨道交通9号线合川路站
东兰路龙茗路口：120、205路
顾戴路龙茗路口：732、732B、764路
平阳路龙茗路口：122路
商业配套：未来龙茗路可能形成两个较集中的商业片区，北边集中在静安新城和龙茗路休闲商业街，南边以顾戴路龙茗路口为中心向四周扩展。两个商业片区的中心位置相距1500米左右。
静安新城社区商铺
静安新城作为静安区的大型动迁户安置区域，发展建设已经有将近10年，目前有12个社区，650个单元，容纳居民近4万人。整个社区商铺为开敞式住宅底商，包含居民日常生活所需的各种门类。社区生活便利，交通发达。
龙茗路休闲商业街
东兰路段到古龙路段为闵行区政府规划的龙茗路休闲商业街，招商已经过半，现有业态以餐饮和房地产中介为主，东兰路口的和悦娱乐城已经开业。
东兰学校
九年制学校，目前正在加紧建设，下半年有望完工。
半岛大都汇
为东苑半岛的配套商业项目，入驻一年多时间，发展相对成熟，包含有餐饮、娱乐、美容美发、健康会所、外贸服饰等，人气日益旺盛，已逐渐成为南龙茗路上休闲娱乐的中心。
江南星城商业街
由开发商统一招租，统一管理，但目前还处在招商阶段，要形成商业气氛还需要一段时间。
诺宝中心
集餐饮酒店、商务会展、健康会所为一体，是档次较高的休闲娱乐场所，有室内游泳池等。
九星综合贸易市场樟马综合市场
大型的综合批发市场，覆盖了虹莘路以西，从漕宝路到顾戴路的沿线区域，涉及家具、五金、建材、窗帘、文具等。人流车流嘈杂，对临近的东苑半岛花园会有一定的影响。
热带风暴体育公园
水上公园和体育公园，是日常游玩的好出处。离顾戴路龙茗路口1000米左右，是南龙茗路周边住宅可以享用的优质配套。
区域点评：作为闵行区热点板块之一，龙茗路大型社区特征已初具雏形。北龙茗路以静安新城为中心，依赖漕宝路主要交通干道，发展较为迅速，房价上涨幅度较大，即将推出的新盘九歌·上郡单价接近12000元/平方米。随着轨道交通9号线的建设和投入使用，未来还有一定发展潜力。南龙茗路以顾戴路为中心，目前在售楼盘单价在9000元/平方米，未来住宅建设可能往徐汇方向发展，但目前顾戴路往东到莲花路甚至虹梅路还处于待开发状态，真正两区形成互动效应还需要很长一段时间。
关键字：楼市,西南区,行情 |
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