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虹口二手房调查:四川北路和北外滩最受关注
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2005年5月18日14:7 申江服务导报 |
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虹口区作为上海重要的中心区域之一，历来备受关注。但是由于虹口自身的某些原因，无论是凉城板块还是曲阳板块都一直没能突出楼市重围，直到瑞虹新城的出现，虹口区才开始逐渐崭露头角。而真正将虹口的房地产市场尤其是二手房市场推向市场最前端的还是北外滩改造，为此由南到北的价格差异也体现的较为明朗。
根据中原的数据报告显示，2005年3月虹口区的二手房均价增幅相对较大，全区平均成交价格12582元/平方米，环比增长达5.49个百分点，成为去年7月以来上涨最高的一个月，但相比于全市整体二手房增长幅度尚处在中游水平。虹口基础价格较低，符合买方群体的根本利益，而目前最有吸引力的地块莫过于四川北路和北外滩。本月北外滩板块也有着7.28%的涨幅，尾居其后。本月凉城板块成交量依然很少，涨幅不明显。周家嘴板块走势平稳，以5.14%的上涨速度和全市平均上涨系数保持平衡。
北外滩板块：房价跟着规划走
拥有整体规划和吸引人的景观已经成为影响房地产市场的重要因素，因此北外滩整体规划致使该地区内的房价节节攀升，浦江名邸、耀江国际广场、白金府邸等代表楼盘价格虽高但消化很快，好的房源只能到二手房市场寻找，均价都达到20000元/平方米以上。而部分房龄较长的房源价格也在12000元/平方米以上。近期金外滩花园开盘23000元/平方米的均价还是在短时间内被一抢而空，市场需求可见一斑。
背景：目前北外滩的重点建设区域是现代商务区、航运商贸区和滨江休闲区。上海港国际客运中心建成后将包括3.5万平方米的国际客运综合大楼在内的各类宾馆、商业、办公等建筑设施30万平方米，以及9万平方米的超大绿地空间，其中包括了约4万平方米开放式连接到沿江绿化的中央公园。据戴德梁行新近发布的报告称，2004年北外滩住宅房价的上涨超过70%，远超全市平均水平，有个案已达到30000元/平方米，而世贸、中远等知名企业也将巨资打造北外滩。不过由于板块内还有部分旧区，但是根据规划将在定期内完成动拆迁，提高整个北外滩地区的品质。
点评：现北外滩板块的房价多在16000元/平方米以上，景观房更在20000元/平方米以上。大多购买此板块的客户看中的是她将来的前景，楼市波动对此类房东的影响不是很大。如今政府对房价进行打压，估计在近一段时间内不会有较多成交。北外滩的另一个特色楼盘瑞虹新城，以她的小房型、出租率高而倍受投资客的青睐，房价从最初的6000元/平方米到现在的近20000元/平方米，换手率较高，由于她的出租行情较好，估计不会受楼市波动很大的影响。
四川北路板块:多功能定位有潜力
四川北路二手房市场由于受四川北路功能定位的影响，房源不是很多，而且楼盘的规模也不大，以高层的住宅为主。部分楼层较好的住宅例如国际名佳城单价早已过20000元/平方米，但是由于政府将对四川北路进行改造和加上楼盘本身的品质，因此价格虽高但市场交易还是较为稳定的，部分投资者对该板块还是较为看好的。
背景：日前，政府正在加大对该区域的改造，四川北路大型公共绿地和虹口公园组成板块内的两大人文景观，依靠距离市中心较近，轨道交通三号线等优势，结合未来的商业氛围，这些因素都使四川北路房地产市场走在前列。国际明佳城、海伦都市家园、新潮时代、凯润金城等是该板块内主要的代表楼盘，近期四川北路土地招标还出现上海“标王”，由此预示着四川北路板块后期还有着较大的升值空间。中原谭百强在2005上海二手房投资策略中把四川北路板块作为上海苏州河以北地区五大潜力板块之一。
点评：美联物业的虹口区域经理认为，四川北路是虹口区最著名的商业街，整条街以购物、休闲、办公为主，一向是虹口区最繁华的地段。此板块的楼盘一向不多，且小区面积都不大，绿化设施不多，做的比较精致。但这些楼盘大多建在绿地、公园等景观边上，如四川绿地边的国际名佳城、虹口公园边上的花园城，带动整个楼盘品质的提升。四川北路板块的房型都不是很大，二房在100平方米左右，三房在140平方米左右，还有不少一房只有70平方米。现在四川北路板块的房价多在16000元/平方米-20000元/平方米之间，靠近虹口公园附近的相对较低。由于此板块本身具有的功能性，故房价在近段时间内不会有大的波动。
凉城板块:三区交界宜居住
凉城板块无论从居住的规模还是人口数量都是虹口最大的，由于板块内近期没有新盘上市，因此部分即将交房的次新房受到了市场更多的关注，预计价格将达到12000元/平方米以上。
背景：凉城板块，在区域上与3个区交邻，其西接闸北，东临杨浦逸仙路高架，南至中山北一路，北交宝山。凉城地区居民消费环境发展相对较早，所以社区商业环境比较完善，其商业机能主要依靠凉城以及汶水东路上的大型购物中心。轨道交通三号线的存在给凉城地区的房地产市场注入了活力，一些新盘的价格节节攀升，例如一品新筑，开盘6800元/平方米左右，现在的市场价格接近13000元/平方米，但是由于地区内新盘较少，预计今年5月底交房后就将有大量房源进入二手市场。同时板块内多层老公房由于自身的特点，也在板块内占有重要的一席之地。价格虽然上涨了，但是凉城地区还是东北区域内工薪阶层购房的重要选择。
美联物业点评：凉城地区是虹口区新建的集中居民居住区。凉城地区紧靠宝山区，属于虹口的外围地区。它占地面积大，新建小区多，新建的楼盘多为大型、超大型楼盘。此类小区大都建设齐全，绿化完备，购物方便，交通便捷。房型多以二房为主，适宜居住，也有部分三房。现在此板块的房价多在10000元/平方米左右。由于本身即以居住为主，因此受楼市波动的影响较小，估计在一段时间内房价没有大的变化，以后房价还会稳步上扬。
曲阳板块：租赁市场行情好
曲阳板块内多层公寓构成了市场的主导，从近期的情况看，虽然放盘量较多，但是最后的成交还是相当稳定的，目前曲阳地区公寓房的价格在11000元/平方米左右。
背景：曲阳板块主要由老公房组成，作为较为成熟的生活居住社区，板块内的生活配套设施齐全，学校、医院、卖场等解决了该地区内基本的生活需求。另外由于靠近同济大学，同时还聚集了家电、家具、建筑装潢、钢材、国际箱包、二手汽车、机电产品、环保设备等23个交易市场，地区的租赁市场较为火爆，虽然房租不高，但是地区内房源面积较小、相对投入资本也较小，在前期集聚了很大部分长线投资者，近期部分政策的出台对于这些长线投资基本没有较大影响，该地区的二手房市场还是较稳定的，选择该板块作为过渡的自住型买家比例相当大。
点评：曲阳新村板块是虹口区老的居民居住区，上世纪八九十年代的房子非常多，也有部分新建小区，大多集中在大柏树附近；如曲阳名邸、景明花园等。此地的房子基本都是以自己居住为主，也有一部分是用来出租的，楼市的波动对此地房子的影响不会很大。
关键字：虹口,二手房,四川北路,北外滩 |
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