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诱发市场变化的两个因素:市场进入盘整期
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2005年5月18日14:55 新闻晚报 周小丽 |
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4月份开始就有人问，接下来上海的市场怎么走？我的判断是：上海市场在今年过完年后是阶段性高位，用一年左右时间，上海大部分区域的价格进行结构调整，之后会有一段稳定期，然后再回升。我的分析如下：
首先，2005年初，上海大部分区域的房价普涨。但由于涨幅较大，反而使得一手和二手市场上的供应都出现明显的缩量。原因很简单，市场上所有的人都看涨时，就没有人会卖出。这段时间，实际成交量不大，时间也不长。据一家大银行的分行统计，他们今年3月份的二手房按揭金额只有同期的30％不到。4月份上海出台一系列房地产调控政策后，二手市场上的成交价格很快就回到了春节前的价格。第一个价格平台已经很明显。
其次，上海市场上的浮动筹码到底是什么时候形成的。这个大家可能都会有感觉，是在2004年的下半年，尤其是9月份以后。在这个时间之前，上海大部分一手楼盘买家中的投资客比例都在20％之内。而且绝大部分楼盘在入住后一年左右，就可以达到90％以上的入住率。二手市场上，大部分筹码都落到自用者或长期投资的买家手里。这样的情况，实际是没有多少泡沫的。其中2003年底，江浙一带的投资客还出清了大部分筹码。但是，到了2004年下半年，情况发生了变化，一些楼盘买家的投资客比例升到50％以上，投资客卷土重来，使得楼盘出现供不应求。价格快速上升。从9月份到过年前大部分项目都有不小的涨幅。
由于这个时期里的投资客比例太高，我预计第二个价格平台就在2004年10月左右价格水平上方。
诱发市场变化的因素可能有两个：一是2006年1月1日起，银行开始执行新的年度贷款利息。提前还款的意愿会引发一部分出售的动机。比如卖一套留一套的做法等，很多人会想到。二是人民币汇率，如果未来调整幅度较大，就会引发境外投资客的卖出。那个时候哪怕是平价出售房子，他们用汇率差就可以赚钱了。如果这两个时间点接近，就会出现明显的供应量再次放大。
以上讲到的，大部分会先反应在二手市场上，通过三个月到半年时间会传导到一手市场上。当然一手市场上的楼盘未必会用简单的降价来应对。发展商可以通过增加成本投入，增加产品力和附加价值来维持价格的相对稳定。今年应该密切注意上海二手市场的动向，无论购房者还是发展商，都应该抱着相对谨慎的态度面对市场。
关键字：市场,变化,因素,盘整期,二手市场 |
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