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地产数字引争论 房地产统计数据的两个俗套
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2005年5月25日15:52 经济观察报 |
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每一次统计局公布关于房地产的数据都将再度引起人们对房地产的争论。4月份发改委和国家统计局发布的一项调查结果继续了这个趋势。不过，有趣的是，统计局的数据在每一次的争论中都是作为由头，其最后都将落实于房价收入比和城市化率两个泛泛指标的争执俗套之中，这一次也不例外。
观察历次的房地产争论，是一种“YES or NO”的是非选择，说房价高的一定会得到民众的拥护，说没有泡沫的必然受开发商的青睐，它更像是一场政治斗争而非学术交流。由于基础统计数字不单泛泛而且口径不一，任何人都可以选择有利于自己的数据，任何人也都可以攻击对方的数据的不可靠性。超越立场斗争向统计和分析的改进也许才是房地产市场争论本应有的平和心态。
两个俗套
在房地产界，争论几乎是不需要借口的，因为随处都是机会。今年4月份发改委和国家统计局发布了一项对全国以及主要35个城市房价和租金等的调查结果：一季度全国房价涨幅9.8％，房屋租赁价格上涨1.9％。这一结果的公布使得对高房价的争论再度飙升，从对上海高房价的忧虑向全国二线城市传染。有关专家据此向媒体表示，目前的房地产问题已经不是局部问题，而是全局性问题。这个判断的理由是“房屋销售价格增长高于城镇居民消费价格增长，而租赁价格低于城镇居民消费价格增长”。
房价收入比是任何一个房地产记者都耳熟能详的概念，而针对这个概念，反方，多半也是开发商，也有一个优秀的工具，那就是城市化率，并以此推算住宅的刚性需求非常强大。事实上，大部分人都已经认识到靠房价收入比来作为衡量泡沫的主要指标已经意义不大，因为城市国民收入的统计是针对城市原住民，大量的购买资金和客户群却是流动和区分阶层的。
“国民收入作为平均值来计算有时是没有意义的，因为它没有考虑到各个阶层的收入差异，如果收入差距过大，虽然平均收入高，整体上也是缺乏持续购买能力”，中国社会科学院城市发展与环境研究中心李景国教授分析。同样，城市化率在李景国看来也是需要慎重看待，“比如，农业县改为城市辖区后，其人口统计为城市人口，导致城市化率高于实际水平”。
无论以哪种指标来论证，最终都要落实到具体统计数据上。高喊泡沫即将破裂的谢国忠为论证自己的观点提出和推演了尽可能的证据，但是其家庭负债率数据的准确性受到了明显的怀疑和批评。显然我们不仅缺乏详细数据，而且作为判断基石的基础统计数据变数太大。
“政府部门不同的统计数据确实给市场带来很大困扰”，北京市统计局固定资产投资处处长郑新说。从北京市来说，政府部门就有三个统计声音：一个是北京市建委的统计数据，另外统计局还有房地产销售价格指数和例报。这三个途径公布的结果往往是不同的。以今年第一季度为例，建委公布的销售价格超过6000元/平米，而统计局的数字为5212元/平米，相差超过1000元。同样，销售价格指数显示北京市房地产价格指数一季度上扬6.5％，实际统计价格上涨11.2％。
统计与分析缺位
由于类似情况，人们对统计数据开始产生怀疑。有媒体甚至撰文指出，“中国房地产业是在靠假数字支撑着，离开了假数字，房地产业恐怕连一天都活不下去。”实际上，由于统计局公布的销售价格比建委的低，统计局的数据在网上遭到了怒气冲冲的民众的质疑和批评。
不过事情也不是想象中的这么简单。郑新认为，政府的房地产统计严格来讲是开发统计，不是房地产市场统计，是为政府经济工作决策提供依据。统计局与建委数据的差异是由于统计对象不同，统计局针对的是已竣工项目，建委的价格统计是期房销售价格。至于6.5％与11.2％的差别，本来就是不同的概念，6.5％是销售价格上涨指数，只不过媒体在公布的时候把“指数”这两个字删除了，造成了误导。
统计工作的改进已经逐步进展。从2000年开始，建设部和国家统计局几乎每年都要发文要求加强房地产统计工作。北京市统计局在今年1月份开始对数据分类公布。以后的发布方式预计将更加详细，甚至细分到不同区和不同环线区域内价格的变化，“统计不见得一定要在报竣工之后，这样可避免信息滞后性，国家统计局也认识到这些问题，正准备改进”，郑新说。
统计的问题显而易见，但判断也不完全依靠直接数字。虎杰投资咨询公司首席分析师张寅认为，房地产判断除了直接指标之外，还有间接和旁类指标。住宅购买需求的分析可以从人口等数据上参考，“现在的问题是大家是否能围绕富有建设性的问题来讨论，而不是虚无主义和互相视为敌对般的人身攻击。”
如张寅所说，在近一年多的房地产泡沫争论中，我们不难发现，争论完全围绕在学者和开发商之间展开。知识分子几乎都不例外地表明自己是站在民众的立场上攻击房地产泡沫，开发商则是被视为“暴利之徒”和“奸商”。作为市场资讯提供者和评判者的分析师到哪里去了？
“我毫不怀疑，在这次争论之后，中国的房地产统计和分析将会上一个台阶”，张寅说，“因为现在吹牛和批评别人的人，在随后的事实到来时将无话可说。”
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