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房地产诱发经济过热 政府地产新政切中要害
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2005年5月25日16:1 新世纪周刊 |
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房地产市场的风险最终会转嫁给银行这是永远的真理。房地产问题政治化并不是中国特有，全世界几乎所有的政府都把房地产作为政治问题来对待，因为实现“居者有其屋”是政府对公众最起码的承诺。从发达国家走过的道路看，政府有必要干预房地产市场。
国务院日前先后召开两次常务会议研究房地产问题，并三次出台政策措施《切实稳定住房价格的通知》、《进一步加强房地产市场的宏观调控》、《转 发建设部等七部委的通知》。
如何理解政府出台的一系列调控房地产市场的政策“组合拳”，已成为社会各界普遍关注的焦点。笔者认为，应该从以下方面看待当前的房地产新政。
房地产诱发经济过热
中国近年出现了部分行业的过热现象。煤、电、油、运全线告急，进、出口连续几年增长超过30%，这加剧了中国经济与外部环境的摩擦，最直接的表现就是人民币汇率问题上的喋喋不休。
尤其要注意的是，导致中国宏观经济过热的罪魁祸首就是房地产行业。没有房地产行业投资的连续高速增长，就不会有钢铁消费与生产的高速增长，也就不会有电力的紧张和煤炭的短缺，运输的压力就会缓解。
而且房地产市场的高速发展也积累了金融风险。经过四年的高速增长，房地产开发贷款和住房抵押贷款占银行总量的比重不断攀升，有些城市的房地产贷款占新增加贷款的比例竟然超过70%！房地产金融的风险越积越高，这已引起了高层的充分重视。
以上海市为例，2004年，全市中资金融机构人民币自营性房地产贷款累计增加1023亿元，占各项贷款新增额的比例高达76%，其中个人住房贷款累计增加728亿元，新增个人住房贷款占中长期贷款增量的比例高达48%。
在房地产贷款高速增长的同时，上海的房地产价格一路飚升，很多楼盘的价格在最近两年涨了两倍。简单地说，当前的国际经济环境和国内经济形势不允许房地产行业处于高烧状态，必须给房地产行业降温，这是房地产市场政策出现逆转的深层原因。
政治高度剖析地产新政
到目前为止，世界上没有哪一个国家经济增长保持7%以上的速度持续30年以上。当经济总量人均GDP超过1000美元，持续增长超过23年之后，几乎所有的国家都发生了金融危机或社会动荡。这是党的十六大提出“构建和谐社会”思想的深刻背景，所以我们在分析经济问题时，不能够仅仅用经济学的眼光去分析房地产市场。
从发达国家走过的道路看，政府有必要干预房地产市场。一些国家把享有住房的权利写入了宪法。例如，西班牙、荷兰、葡萄牙、法国等国家的宪法都明确规定政府应该确保所有阶层都能获得住房，并规定政府各部门有责任制定住房计划，以保证下层人民的住房权利。
中国1998年以前的住房制度属于高度福利化的住宅制度。而1998年出台的住房制度改革的目标，就是要把高度福利化的住房制度改革为以市场化为导向的住房分配制度。由于国家财政的压力，政府希望通过市场化的方式解决城市住房问题。
在此过程中，政府为了解决低收入人口的住房问题，也实施了相应的住房保障制度，如采取租赁住房补贴、经济适用房等政策。但我们更多地将这些政策作为暂时的过渡性措施来对待，没有对公共住房保障制度以应有的重视。
2004年，中国经济适用房的投资占房地产总投资的比例不到5%。因此，经济适用房政策在中国当前的住房制度中并不占有重要地位。它只是一个配角，它无法从根本上解决数目众多的低收入群体的住房问题。
政府行政手段切中要害
此次新政策明确要求地方政府，要切实负起各个城市房地产价格上涨的责任，也就是说，房地产价格会列入到地方政府的责任范围之内。
笔者认为，对房地产行政控制是最有效的，也是符合中国特色的办法。因为中国部分房地产价格不健康的上涨，是地方政府主导下的价格上涨。
地方政府抬高房地产市场主要有以下五招：第一，大量拆建，刺激市场需求；第二，提高拆迁的补助标准，推动房价不断上涨；第三，抬高土地拍卖的价格；第四，控制和取消经济适用房；第五，利用媒体愚弄消费者。
可见，让地方政府对当地房价负责是完全有根据的。但我们必须注意到，新政策很可能出现“上有政策、下有对策”的现象，尤其是在中小城市，为此要格外警惕。
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