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上海楼市14大悬疑之房价高与低该谁说了算?
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2005年6月16日13:10 华东新闻 孙小静 |
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悬疑七：房价高与低该谁说了算
背景：楼市新政对狂飙的房价已起到“刹车效应”，后市如何，说涨说跌的都有。最惊人的可能就是“上海应跌50%，北京跌30%”的论调了
观点交锋：
“按国际惯例，房价与收入之比应在4—6倍，因此上海房价偏高”
这只是一家之言，中国的房价收入比近十几年来在稳步下降
“供求关系才是房价的决定性因素”，上海楼市基本健康，结构缺陷正在弥补
据上海市统计局统计，至今年5月，上海房价“增幅下降”，4月份环比为0.5%，5月份环比为0.1%，政策的“刹车效应”初现。后市如何？说涨说跌的都有。最惊人的可能就是“上海应跌50%，北京跌30%”的论调了。对此，“红峰居”房产经纪人胡小林不屑一顾，“我现在就劝人买房，因为目前有个别抛盘较便宜，下半年或明年之后房价肯定还会涨”。
房价究竟是高是低，是涨是跌？有没有一把科学标尺呢？
“房价收入比，就是最好的依据。”复旦大学经济学院博士生导师、房地产研究中心主任尹伯成教授认为，房价高低，应相对当地老百姓的收入而言。“按国际通行标准，房价为家庭年收入的4—6倍。”他以上海补充通知的“两环三区”普通住宅价格为依据，“粗略测算住宅均价为每平方米8000元，上海房子通常为120多平方米，一套约100万元。“去年上海人均收入为1.6万余元。”3口之家年收入约5万元，房价收入比达20倍，“显然房价太高”。
但是，对这一“国际惯例”，中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华表示异议：这只是某研究报告的一家之言。1998年联合国对96个国家的统计资料显示，房价收入比在0.8倍到30倍之间。另据“中国房地产TOP10研究组”发布的资料表明，十几年来我国房价收入比稳步下降，从1990年的13.12倍逐步下降至2003年的8.42倍，下降36%。另外，我国一半以上城市居民在房改进程中，用很低的价格购买了平均每套60平方米左右的“房改”住宅。按照梯度消费原则，这些居民卖掉60平方米的住宅、再去买80平方米的住宅，计算出来的房价收入比只有3倍左右。
上海市房产经济学会副会长印堃华教授提出，“供求关系才是决定因素。供不应求时，价格大于价值；供过于求时，价格小于价值。在社会主义市场经济体制下，房价有波动很正常。”他认为，前一阵上海的房地产市场总体健康，但结构略有欠缺，中低价商品房偏少。今年上海市政府推出的两个“1000万”，将有所弥补。
“只要应用供求关系原则，扩大有效供给，形成供略大于求的局面，价格自然理性回归。”印堃华说。
印堃华很不认同下跌50%的说法。他以日本为例，“政府打压房价后形成惯性下滑，连带影响了其他领域的发展，造成全国长达10年之久的经济衰退”。他认为，对待房价应秉持“统筹兼顾、综合平衡”的态度，慎重思考一下：房价大幅下挫，会对我国经济发展产生什么样后果？
关键字：上海，楼市，悬疑，房价，供求，房地产 |
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