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上海楼市14大悬疑之房价绝不能"大跌"吗?
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| 房产之窗网 http://www.ehomeday.com
2005年6月16日13:21 华东新闻 徐寿松 |
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悬疑十：房价绝不能“大跌”吗
背景：这段时间，“稳定房价”的呼声一再掀起。“防止房价大起大落，现在重点是防止大落”的声音也一遍遍响起。在许多房地产开发商们频频参加的论坛中，“稳定房价”经常被用作“房价不会大跌、甚至不会跌只是微涨”的信心指数。那么，“稳定房价”是不是就等同于“只涨不跌”？房价真的绝不能“大跌”吗？
专家解读：“在房价涨幅过快地区，如果仅是回落一点，或回落10%到20%，那么这个地方的房价显然难以稳定”
从维持宏观经济稳定的角度看，房价的确不能大跌，中央出台“新国八条”的用意也正是要极力避免房价大起之后的大落。“不能大跌”是问题的一个方面，而“不会大跌”乃至“不跌”，则是另外一个方面。
有相当强势的观点认为，房价“不会大跌”的理由有二：一是不能大跌，大跌对老百姓没好处；二是从房价成本构成看，没有大跌的空间。第一个理由是能愿性的，第二个理由是客观性的。
先看客观性理由。流行的说法是：“目前房价大跌的条件不存在，从成本角度看：土地出让金不能少，少了基础设施配套不了；拆迁补偿费用也不能降；建筑材料价格也居高不下。从构成因素分析，有一部分是不可能下来的。”换言之：现在的房价构成是合理的，没有虚高，没有多大的下跌空间。既然如此，人们不禁要问：还有调控的必要吗？这“一部分”成本不能下来，那还有其他部分呢？为什么不具体分析土地、建设成本在房价构成中的占比？为什么避谈房地产利润？
再看房价涨跌与老百姓的利益关系。普通商品房对于多数百姓而言，其首要功能是居住而不是投资。认为房价下跌对老百姓没好处，混淆了住房和投资的界限。房价风险对于以居住为主的老百姓而言，只在起点和终点。所谓终点风险，就是说只有进入流通环节时，风险才会产生。而对于绝大多数只有一套自住房的居民来说，不会因为涨跌而卖房，房产只是“纸上富贵”。而对另外大部分希望改善住房条件的家庭来讲，关注的也不是卖掉自住的房子会少拿回多少现金，而是换套新房还要再筹集多少钞票。
更为重要的是，“房价不会大跌”，并不等于房价可以“不跌”。不可否认，房地产市场带有强烈区域特征，对于全国而言，“稳定房价”并非是只涨不跌；对于各地区而言，含义也不尽相同。房市刚刚起步的二三线城市，调控的该是增幅，稳定发展；而对于东部一线城市，两三年内房价翻了几番，“稳定房价”的前提，应该是价格适度回调。
尹伯成教授认为，在房价涨幅过快、房价整体价格过高的东部一些地区，房价不仅必须下跌，而且从技术层面看，也可以下跌。以上海为例，现行房价至少有30%左右的下跌空间，差不多正是去年10月到今年3月这段时间内的一新轮涨幅，必须将其回调下去。
中国社会科学院金融研究所研究员易宪容指出，在房价涨幅过快地区，如果仅是回落一点，或回落10%到20%，那么这个地方的房价显然难以稳定，“房地产价格不调整过来，房地产泡沫岂有不破之时？”
由此可见，如果“稳定房价”被等同于房价只涨不跌，将当前房价不能、不会“大跌”演绎成暗保高房价的理由，这都是对楼市新政的严重误读。
关键字：上海，楼市，悬疑，房价，大跌，成本，房地产 |
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