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上海楼市14大悬疑之楼市能否避香港之痛?
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2005年6月16日13:31 华东新闻 吴焰 |
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悬疑十四：楼市能否避香港之痛
背景：东京与香港是经历了地产泡沫从神话到破灭的两个典型城市。至今元气难复，酿成包括上海在内的大城市对楼市的“怕冷”心态。那么，现在的楼市会否重蹈香港覆辙？
专家解读：长三角或许不存在房地产泡沫破灭的条件和可能，但东京与香港“泡沫成因不同，悲剧相似”的镜子，应提醒上海乃至中国要格外小心，抑制房价快速增长
一年前公开讨论楼市是否能避香港之痛的悬疑时，对“泡沫论”尚存争议。而现在，“泡沫论”明显占据上风，并进入决策层面，比较便有了实际意义。
有意思的是，拿着香港、东京当“镜子”的人们，照出的模样也各不同。
一种观点认为：长三角与香港，是“相似的涨势，不同的泡沫”，结论是长三角不会重蹈香港覆辙———如上海社科院房地产业研究中心副理事长张泓铭。在他看来，中国部分城市房地产价格上涨过快，与香港有相似之处。首先，2004年11月前，央行曾7次降低人民币利率和住房抵押贷款利率，房地产贷款大幅增加；其次，与香港当年一样，境外资金纷纷涌来投资房地产。此外，长三角楼市也具有香港那样推崇房地产价格只升不降神话的浓厚气氛。
但他同时指出，“从宏观层面看，我们不存在香港房地产泡沫破灭的条件和可能”。香港房地产泡沫破灭的动因是亚洲金融危机。此外，特区政府采取具有保障性质的“居者有其屋”计划，影响了房市价格预期。
与香港相比，中国内地几年内发生由国际投机家引起的汇市、股市、期市危机和金融危机的可能性并不存在。
上海财经大学金融系教授丁健赞同这种观点，但理由有所不同。他认为，金融危机只是外力，内因在于香港经济增长模式的缺陷。
上世纪80年代以后，由于内地开放政策，香港经济增长取道“前店后厂”模式，制造业转移内地，港内则大力发展第三产业，比重高达80%左右。其中，地产业更成为香港经济的“火车头”。为地产泡沫破灭到经济大伤元气埋下隐患。而制造业发达的上海乃至长三角，“经济产业基础的稳定性要好些。”
不过，倘若对比香港与东京地产泡沫破灭过程，结论没这么自信。
上世纪80年代后期，日本经济进入繁荣期，出现大量剩余资金，没有合适的投资项目，基本上都流入房地产以及股市，致使房产价格暴涨。在1985—1988年3年中，东京都的商业用地价格指数暴涨近两倍，东京都中央区地价上涨3倍。
中国现下与当时的日本颇有相似处。有统计说，到2004年年底，中国银行业投入房地产2.7万亿元巨额资金，直接导致房地产价格暴涨。
当初，日本金融机构没能及时对房地产市场现状作出正确评估，纷纷给房地产公司和建筑公司发放贷款，形成房地产不断升值和信贷规模不断扩大的恶性循环，泡沫终于在1991年吹破。
“泡沫成因不同，结局一样悲惨”，东京与香港至今难以恢复经济元气。
幸好，在“泡沫”尚未吹大甚至吹灭之前，我国从中央到各地政府拿出前所未有的政策力度来抑制房价过热趋势，或许有助于最终避免香港、东京之痛。
关键字：上海，楼市，悬疑，香港，房地产，价格，泡沫 |
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