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重庆:住宅市场反映平淡 商业地产迎来黄金期?
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| 房产之窗网 http://www.ehomeday.com
2005年7月1日15:54 重庆经济报 曾祥春 |
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在灼热的６月天，重庆楼市却显得十分平淡，然而你方唱罢我登场，当太多眼光去关注价格和政策的时候，商业地产项目犹如一支生力军一样，搅动着重庆楼市。龙湖、金科、协信、奥园、光华、融科、银星、东和等地产大腕们在６月里不期而遇，似乎在共同演绎一场商业地产的掘金大戏。
现象 商业地产飘红
伴随着国家宏观调控对房地产市场的影响，重庆的房地产市场明显有所降温。然而，当住宅市场趋于平淡时，商业地产却呈现出一片火热景象。
在北部新区，位于重庆渝北高新区一号大道４万平方米以上的金科·盛宴十二坊面市的消息一出，立即引起各方高度关注，据称其填补了北部新区的商业空白；龙湖水晶商业街的推出再次填补了新牌坊地区目前商业紧缺的窘迫；面积达３．７万平方米的重庆奥林匹克花园运动主题式第一商业街亮相，并将在７月份开盘，据说这是北部新区第一个主题 式运动商业项目；主张“交流、自由、开放、共享”街区生活体验的融科蔚城等均在６月楼市里呈现。
６月１１日，重庆东方港湾内的商业项目———约克风情街开盘，开盘当日到场人数多达上千人；６月１９日，高举ＬＯＦＴ商业艺术大旗的黑格金界在重庆腹地解放碑“登陆”，当天就完成高达１００套的旺铺选择，其中不乏来自涪陵、万州、长寿、合川、永川、北碚等地的客户；而位于重庆沙坪坝的商业项目正升·王府广场生意也显得非常兴隆。
早在此前，协信集团牵手铜锣湾百货打造的协信铜锣湾巴南ＭＡＬＬ全线飘红，同时北岸引擎、洪崖洞、光华阳光水城商业街、东和风情街、帝景ＭＡＬＬ的热销也展示了商业地产的市场魅力。据悉，洪崖洞刚一推出，就引起了各路投资者的热捧，按照售楼部一位销售人员的话法是“悄无声息地几乎全搞定了”，甚至有人还与售楼部人员套起了近乎，软磨硬缠想搞到自己理想中的铺位；北岸引擎２００００平方米商铺，拿出来销售的仅仅４０％，也销售得所剩无几了。
东和风情商业街也是大有斩获，其精品一条街已基本售罄，就连配套用的面包房等商铺，也早已名花有主；帝景ＭＡＬＬ推出的产权式商铺，一、二期被疯抢一空，赶紧又将在近期加推三期总量６０００平方米的钻石型商铺；而在住宅市场上一向风光的龙湖，最近也悄无声息地销售掉３００００平方米临街商铺；在７月里，阳光１００长达３８０米的栈桥ｓｏｈｕ、高山流水的普罗旺斯风情街也将纷纷亮相。
一时之间，这些地产大腕们悉数转战商业地产，在住宅平淡的重庆楼市里，上演着一场精彩的商业地产大戏。
新政 转战诱因
自２００３年央行“１２１文件”从信贷调控房地产市场过热现象以来，经过２００４年土地和金融政策的双紧，到２００５年包括从规划、土地、信贷、销售和税收政策的全面调控，无疑表明了政府调控房地产市场的决心。这一系列出台的税收政策，纷纷剑指住房投资行为，尤其限制高档住宅、限制大户型、限制转让时间。对于税收新政出台后的影响，许多业内人士认为，其影响力远远高于加息，一些投资者对于住房投资已经非常谨慎，纷纷寻找其他的投资产品，其中包括投资转向商业地产。
有专家指出，２００５年房地产市场宏观调控的目标是以稳定房价为重点，遏止投机性炒房、控制投资性购房，合理引导住房消费，防止房价大起大落是核心。而对于商业地产，由于其天生就是投资产品，政府不可能出台政策限制对商业地产的投资，相反商业地产可能会引发一轮新的投资小高潮。
在新政压力下，开发商们对商业地产的热情也正不断高涨，越来越多原来只做住宅项目的地产商把目光投向了商业房产。有业内人士指出，政府的政策导向非常明确，住宅项目的盈利空间正在被压缩，而契税、营业税等一系列税收的征收，进一步拉近了住宅与商业物业之间的成本距离，而在高额利润的驱使下，开发商转战商业地产则是一种必然。
据新华社报道，商务部将在７月对部分城市首次就全国商业设施建设情况进行专项调查，其要旨就是，防止政府调控住宅地产之后，形成新的商业地产投机风潮。
供需 热销真源
对于目前逆市升温的商业地产现状，许多业内人士指出，这并不只是短期利好造成的，而是目前重庆商业地产的市场供需关系还拥有很大的上升空间与良好的经营前景。重庆商业地产市场在经历了２００４年全国商业地产空置率居首的风波后，对于许多开发商来说开发商业地产似乎存在某种市场风险，一时之间，商业地产项目销声匿迹，特别是在去年底到今年初期间，动工的项目停了、销售的项目封盘了，大家都不约而同地关注着市场的动向。
业内人士普遍认为，在这一时间里，由于市场放量缩小，市场需求在不断增加和积累，到５、６月份的时候出现了集中放量的市场状况，特别是在住宅市场受到抑制，因而出现了目前商业地产热销的小高潮局面，特别是以前存放的大型居住社区的社区商业地产此次出市量很大。
同时，随着物质需求的改变及商业零售业全面对外开放，越来越多国际商家开始了进军中国市场的步伐，从２００５年开始，跨国零售商已开始了在中国的全方位扩张，外强的到来在推动了国内商业市场发展的同时，还使得本土商业开发者不得不重新制定竞争策略，商业机会的增加使２００５年的商业地产面临着巨大机遇。
高利 驱使转向
专家分析认为，高利润是推动开发商开发项目转向到商业地产的另一个诱因。目前开发商业地产的成本和住宅差不多，利润却比住宅高很多。在北京，住宅物业与商业物业的租售价格比是１∶２或１∶３，广州是１∶６，香港则达到１∶１０以上，在这一高利润的驱使及住宅市场低迷的情况下，商业地产烽烟再起。尽管商业比住宅的利润高好几倍，但一旦做出不符合市场规律的东西，做商业的风险要远大于做住宅的风险。
由住宅市场向商业地产转型，对开发商而言也存在很大风险，由于受利润的驱使，部分开发商在选择商业地产时可能会显得有些盲目。专家认为，商业物业的“魅力”在于其长期稳定的高回报率，但同时也要谨防由于项目定位不准确而导致的商业风险。因此投资者在对商业地产投资时要持相对谨慎的态度，一般定位于长线投资，投资一些有稳定回报、有先进的开发理念、有可信的商业管理模式的商业地产项目。
目前，除了一些专门致力于扼守商业口岸商业地产开发的企业，如黑格、贝迪、帝景、斌鑫等在如火如荼地抢占着市场份额以外，龙湖、金科、协信、奥园、光华、融科、银星、东和等地产大腕们也在奋力地消化着社区商业的蛋糕。
热钱 搅动市场
在目前的房地产市场中，“热钱”成为一个逐渐引人注目的话题，自今年以来，已公开的各种投行、基金等出手房地产市场的消息就接二连三。在重庆，由于城市背景的因素，“热钱”主要来源于沿海一带经济发达地区、港澳台地区及少量境外的“游资”，他们通过购买投资性物业或者进入开发领域进入楼市，参与到终端进行投资或者投机。据悉，目前在江北、南坪、沙坪坝、解放碑等主城区里，已经有相当一部分的“热钱”投入到商业地产项目的各个环节。
有专家认为，这种大规模流动资金虽然会使目前经济繁荣更加显著，游资越多，经济显得越活跃、企业融资更容易，但是游资撤走之后，会留下一个大窟窿，给经济带来巨大打击。当然，“热钱”进入商业地产，从供应和需求两个方面可以刺激楼市的繁荣，有利于促进商业地产市场的发展，补充开发商的资金短缺，扩大资金来源，同时也可以将比较规范和成熟的运作理念引入到市场来。但如果大量的“热钱”涌入，会过度抬高价格，造成商业地产的虚假繁荣，掩盖了真实需求，引起商业地产的过度开发，从而可能导致泡沫的产生。
关键字：重庆，住宅市场，商业地产，供需，热钱，新政 |
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