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陈晟:中国房产市场降价是否就算是回归理性?
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| 房产之窗网 http://www.ehomeday.com
2005年7月18日11:21 国际金融报 陈晟 |
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房地产市场的本质是供求、是客户！不论市场如何变化，这个本质总不会发生变化。因此，我们不能简单地说降价了就是回归理性了；开发商更应该做的是勤练内功、对楼盘产品的进化和升级进行深入剖析，尽全力做好产品和服务，给购房者提供高性价比和高附加值的产品，达到最高的客户满意值。
翻开最近的报纸，有关楼盘降价的新闻随处可见。如六月份开盘的万里雅筑一期第二批房源，已报出最低价7380元／平方米，均价8500元／平方米，比该楼盘5月20日一期开盘的成交均降低了约15％。大华集团也借周年庆的机会对旗下楼盘进行了一定的优惠；与此相对照的是自5·11新政以来上海已经持续了两个多月的冷清局面仍在继续之中。一时之间，降价和观望成为这个夏季沪上房市最热门的话题之一。
应该看到，今年上半年上海的房地产市场确实产生了一定程度的降温，房地产投资增幅回落，而新建商品房的价格也出现了调整，政府的政策调控正在逐渐显现出效果。
对于近期出现的房价调整，我们要分析房地产市场的各种信息和数据，深入挖掘其中的原因，简单的喊跌和简单的喊涨一样是不可取的。如个别品质一般、定位却又过高的楼盘，在楼市红火的情况下可以鱼目混珠，但是在逆市中缺点暴露了出来，从而导致滞销或者降价，这种现象是正常的，是市场回归理性的表现；但个别楼盘的降价并不代表整体市场的下调，上海整体的房地产市场价格仍然保持稳定。
其次，今年大量配套商品房和中低价位房入市，有效满足了中低收入家庭的住宅需求，改善了上海房地产市场原来存在的中低档房供应不足的矛盾，由此造成的结构性降价也不能等同于整体市场价格的下降。而且，近年的楼盘价格上涨，部分原因是楼盘品质的提高或者毛坯房供应转变为精装修房供应，由此引起的价格上涨并不是由于供求关系的变化而引起的，因此也不能简单地等同于房价的涨跌。
事实上，这一次的宏观调控也为上海的房地产市场创造了极好的回顾反思和展望未来的契机。宏观调控让人们形成了一种共识，就是楼市要回归理性，保持理性才有助于上海楼市的可持续发展，而理性回归并不是以降价为惟一的表现方式。
房地产市场的本质是供求、是客户！不论市场如何变化，这个本质总不会发生变化。因此，我们不能简单的说降价了就是回归理性了；开发商更应该做的是勤练内功、对楼盘产品的进化和升级进行深入剖析，尽全力做好产品和服务，给购房者提供高性价比和高附加值的产品，达到最高的客户满意值。楼市盘整，最终仍然要回归到客户满意上来，这才是市场的本原，也是开发商得以生存的根由。
同时我们也会发现，虽然现在上海的房地产市场整体呈现不景气的态势，但仍然有一些楼盘如金地未来域项目，由于注重产品创新和客户服务，逆市之中销售表现依然良好。这说明上海房地产市场的刚性需求依然客观存在，只要产品品质过硬、价格定位合理、营销服务到位，那么这些需求仍会得到有效释放。我们应该借助客户预期引导、舆论引导等多种方式，充分培育和保护上海楼市的刚性需求，达到有效需求和优质供应的互动匹配。
总体来说，这一次的宏观调控对上海确实造成了较大的影响，上海一小时飞机圈内的其他城市也受到了波及。但是，武汉、南昌、青岛、福州等一些省会城市或者地区中心城市，由于房地产市场发展较为落后，目前的房地产价格仍然处于低位，受到的影响也不大，反而存在较大的快速发展机会。如果把房地产的投资需求疏导到这些城市，首先可以有效促进当地房地产市场的发展，其次也可以有效缓解上海、杭州等一线城市的压力。当然在市场发展的过程中，我们仍然要注意保持市场的稳定性和协调性，令房地产发展与当地产业发展相协调、与GDP发展周期相协调，这样才能引领房地产市场走上长期的稳定发展之路。
关键字：陈晟，中国，房产市场，降价，理性 |
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