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鸣金收兵逃离楼市 上海投资客出路在哪里?
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2005年7月8日14:7 上海楼市 陈贤锋 |
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“炒房者”开始集中抛售房子，接盘的人少之又少。对于投资者来说，是跌价抛售呢还是硬撑？对于还想入市的投资者来说，该怎么做？
租赁市场的稳健发展对培育良好的房地产市场来说很重要，应该是房价上涨租金水平也随之上调，而如今的租售倒挂现象却显现出楼市不健康的一面。
政府应当鼓励一大批没有能力购房的低收入家庭租房，通过大量减少需求平抑房价。
在徐家汇一家外资公司上班的李骏决定暂时放弃自己的购房计划。
李骏和他的女朋友已经经历了4年多的爱情长跑，本打算在去年结婚，但因为房子的问题把结婚的事情给耽搁下来了。
去年下半年李骏便开始筹备买房，看中的是上海内环线以内中等偏上的地段，当时均价在12000元/平方米左右。他跑了五六个楼盘，也有看中的，“然而没办法啊，排队的人太多了，根本拿不到号。”
“就算那时候拿到号，我们的压力也很大。” 李骏说。尽管他在一家还不错的外资企业里拿着一个月一万多的薪水，算上女朋友的工资，两个人一个月的收入将近两万，这个收入，在上海已经属于中上水平。但工作四年积蓄总共也不到20万。
在上海，20万显然很难有一套合适的房子。
现在，各项对房地产市场的宏观调控政策出来以后，市场出现了一些变化，新房的销售放缓，甚至出现了打折销售，二手房出现一些恐慌性的抛盘，市场价格开始出现松动，但李骏却决定继续等待。
李骏说：“我女朋友和她的家人也支持我再等等，等房价降到一个合适的价位再买。”他认为，现在想买房的人，大部分人的情况比他还要困难，这样的房价是不合理的。
的确，有李骏这样的想法的人不在少数。在调控开始的这几个月里，一手房、二手房都出现了大幅缩量。很多中介已经几个月没有成交一套房子，面临着被关闭的命运。
“现在正常了，以前那是发疯。”上海方方房产工作室主任胡宗亘认为，以前上海房价猛涨，那是非常不正常的，现在尽管缩量了，但现在整个市场开始走向正常。
【鸣金收兵 选择逃离楼市】
5月13日，在长宁区一家中介公司里，刘瑞其（化名）正忙着跟业务员谈论着房子的价格，他决定暂时逃离上海楼市。
“暂时把资金收回来，考虑去买些国债什么的。” 两天后，刘瑞其接受记者采访时候这么说。
刘瑞其是个房产投资者，1998年从江苏无锡一家国有企业辞职来到上海做生意。到2001年的时候，刘已经积累了一笔不小的资产。
但刘的生意并不需要追加太多的投资，同时他又不希望这笔钱躺在银行“睡大觉”。
开始刘瑞其选择了股票投资。半年多下来，时间搭了进去，钱没赚到。这之后，他选择了把资金投向房地产市场。
“当时上海的房价还是比较便宜的，很多100多平方米的房子，也才五六十万，都是市中心的好地段。” 刘瑞其告诉记者，买了房子出租，能有一笔不小的租金收入。
刘瑞其投资的第一套房子是中山公园附近的圣约翰名邸，三房两厅两卫，150平方米，当时每平方米价格不到6500元，总价不到100万元。刘把这套房子租给了一个外国人，每个月的租金8000元，年收益率达到10%。而且，刘收到的租金还了银行按揭之后，还有部分剩余，这让刘瑞其坚定了房地产投资的信心。
从刘瑞其投资开始，上海楼市一路狂飙，3年多时间房价陡升3-4倍。刘瑞其的资金增长却远远超过这个速度，由于有银行按揭这个工具，刘的资金由当初投入时候的120万猛增到了1300万左右，增长接近11倍。
因为有了前面的成功经验，刘瑞其对自己开始异常自信起来，从去年年底开始，刘瑞其加大了投资力度，在内环以内先后买进了8套房子，都是通过银行贷款购买的。正是他当初的这份自信现在开始转化为压力。
最近各项政策出台之后，开始让刘瑞其担忧起来。首先是加息，由于手中有不少的房子，每套都有贷款，加息以后，刘瑞其的资金一下子开始紧了。4月份开始，众多政策的出台，让刘瑞其有了卖房子的打算，但挂牌出去以后，看的人不少，就是一直没人确定购买意向。
“以前房子挂出去一星期之内就会有人买，现在情况好像发生变化了。” 刘瑞其发现。
最关键的是，他新买进的那批房子，房价的涨幅非常小。
在接受采访的时候，刘瑞其接到中介打来的电话，有一个顾客想买他的房子，可以先帮他预付银行的贷款，但要求他一次性让20万。
“可以跟他谈谈。”刘瑞其尽管难以接受让20万，但还是愿意谈谈。
【租售倒挂 投身租市无利】
在现在的上海房地产市场里，有刘瑞其这样想法的投资者不在少数。
对于投资者来说，现在这样的高房价，如果不再继续上涨，那就没有任何的投资价值。
“靠租金来养房是肯定不行的。” 复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授在接受记者采访时说。
他表示，现在上海的房价与租金不成比例，出现了严重的倒挂现象。他认为，租赁市场的稳健发展对培育良好的房地产市场来说很重要，应该是房价上涨租金水平也随之上调，而如今的租售倒挂现象却显现出楼市不健康的一面。
尹伯成教授举例表示，上海现在不少楼盘的房价很不合理。“我家这附近，现在中环线附近的新开楼盘均价都在每平方米1万元以上，比如一套房子120个平方米，就要150万元。现在租房的租金最多一个月能收3000元，就算3500元吧，一年的租金收入才42000元，年收益率才2.8%。另外，如果加上物业管理费，以及税收，还有折旧。因此，这样一算，所买的房子根本不值150万元，150万是不行的。这便显示出房价的不合理，有泡沫。”
有理财专家也持这样的观点，理财专家认为，房产投资比较适合有一定资金实力的投资者，而贷款炒房是不可取的。因为国家在政策上限制炒房行为，而且贷款利率走高的趋势对炒房人的压力会越来越重。
因此，现在有越来越多的理财专家在推荐理财方案时，开始更多地推荐金融产品，而不是像以前那样，一味地推荐房地产投资。
以刘瑞其第一套投资的圣约翰名邸为例，现在这样一套150平方米的房子，总价已经超过300万元，但租金与当初相比却几乎没有变化，就算按照9000元一个月的租金计算，一年的总租金为108000元，年收益率仅为3.6%，这还不算中介费、税金、物业费等费用。
现在按揭的银行利率是6.12%，远远高于租房的收益率。也就是说，贷款买房用于出租，不但赚不到钱，而且还要赔不少的银行利息进去。
如果不贷款，3.6%的年收益率也并不是很高，现在不少金融产品的年收益率也接近这个数。何况，随着各种税费的开征，持有物业的成本越来越高。
租售倒挂说明了目前的房价非常不合理。“现在政策出了，市场缩量了，缩量的结果将是价格的回调，有房人现在越来越着急，持有房子是有成本的。” 尹伯成认为，肯定会有人坚持不下去的。
“缩量那是房价下跌的前奏。”尹伯成告诉记者，从现在来看，适度的回调是必需的，如果房价没有有效的调整，后期政策还会继续出台。
尹伯成教授提醒，投资者脑子还是要清醒一点，不要认为房价总会涨，包赚不亏。“房产投资有两种资产收益方式，一个是出租，另一个是房产本身的升值，而目前升值带来的收益才是投资者更看重的地方，目前大量出售改出租是一种无奈的选择，是短期的策略。”
此外，对投资者来说，还要注意房产的变现能力差，遇到紧急需要出售的情况时，其中蕴涵一定的风险。现在市场成交率如此低下的情况下，房产的变现能力无疑是很差的。
【奚恺元的心理账户理论】
是继续持有还是抛售，这是众多投资者面临的最大难题，这似乎比买房者决定买还是不买要难得多。
中欧国际工商学院行为科学中心主任、芝加哥大学商学院终身教授奚恺元有一个心理账户理论，说是人的头脑里有一种心理账户，人们把实际上客观等价的支出或者收益在心理上却划分到不同的账户中。他在他那本《别做正常的傻瓜》里出了两道题目。
题目是这样的，如果你是一个股民，形势好的时候会买上几支股票，等待价格上涨所带来的丰厚收益。你买卖股票时不存在任何的交易费用，股票抛出以后，你的钱会自动转账到你的活期存款账户中。就在一个月前有朋友透露给你内部消息也比较可靠，你心里窃喜，盘算着又能赚上一笔了，就毫不犹豫地买了10000股，当时买入价是10元/股。今天你正好有空上网看看，却发现形势大为不妙。红心股的股价目前已跌到了5元/股。你的心被揪紧了，每股跌了5元，就是亏了50000元，什么红心股，简直是黑心股。你苦苦地坐在电脑面前，无法做出最后的决定。到底要不要抛掉呢？对于这支股票的前景，且不说铁哥们当时的“内部消息”，以目前情形来看，你真的无法琢磨。鼠标就停在“抛售”这个按钮上，但你始终没有勇气点下去。告诉我你最终究竟会选择抛，还是不抛呢？
奚恺元教授问过很多人，他说绝大多数人都选择“不抛”。
之后，他又出了另外一个题目。题目说，在你正徘徊于到底要留还是要抛这支股票的时候，电话铃响了。当你接完电话再次走进房间时，看到你的爱人神色慌张地坐在电脑前。她告诉你，在你刚才打电话的时候不小心按下了“抛售”键，把你的股票全卖掉了，你原先的100000元已经变成了如今的50000元实时地转到了你的活期账户中。那么你现在是否立即再把这支红心股买回来以继续持有呢？还是再等等看，或者把这50000元投资于其他的股票。
这次大部分人的答案是不买。
“其实这两道题是等价的，你所需做出的决定都是在红心股票价格5元/股的情况下，决定到底是继续持有还是立即出手。” 奚恺元教授说，“如果你不想卖掉你的股票是因为你觉得它行情看涨，那么你爱人是不是卖掉它并不影响它的行情，你应该在你爱人卖掉之后再把它买回来；如果说你爱人卖掉股票以后你不愿意再把它买回来，说明你不看好这支股票，那么你应该在第一个问题里面就把股票卖掉。”
他说：“但绝大多数的人在这两种等价的情况下所做出的却是两种截然相反的决定。这不是自相矛盾吗？”
而现在，房地产投资者面临的是同样的一道选择题：在目前情况下，是继续持有还是立即出手。
“买房者也可以反过来考虑这个问题，现在这个时间、这个价钱，如果是他们，愿不愿意买入这样的房子。” 尹伯成说。
或许，对于投资者来说，反过来之后的题目，作选择会更容易一些。
【投资者出路在租赁市场发展】
对于投资者来说，抛售是一条出路。但对于一些资金压力并不大的投资者来说，转为长期的出租也不失为一条出路。
目前，投资房地产纯粹是为了出租的非常少，大部分投资者当然这跟我们的消费观念有关，也跟政府的政策也有一定的关系。租赁市场的混乱，租赁双方的合法权益经常不能得到有效的保护，同时，政府政策倾向销售市场。这都造成了租售两条腿不一样长。
现在上海楼市存在的问题是，由于租赁市场的短腿，加上销售市场过快的发展，造成住房租赁市场与销售市场冷热反差异常之大，投资者缺乏做长线的信心，转为短线抛售，干扰房价正常运行。
上海一些房地产企业老总认为，政府应当鼓励一大批没有能力购房的低收入家庭租房，通过大量减少需求平抑房价。出租房的来源，一是由政府建造，二是鼓励商品房投资者将投资的房屋拿出来出租。
印堃华认为，解放前上海租赁市场流行的“顶房”做法值得借鉴。
“顶”指的是转让或取得房屋或土地的租赁权。当时上海开埠近百年，人口越来越多。尤其抗战后，上海租界房屋有限，房价大涨，很多人住的房子都是顶房子顶来的。即大房东造房子，二房东花大价买下房屋的永久使用权，再转租出去盈利，付出的费用就是顶费。
印堃华认为：“鼓励顶房有利于繁荣房屋租赁市场，关键是要研究一个机制和操作方法。如果设计得好，租金收入在纳税后能弥补物业维修、折旧和贷款利息，投资人有稳定的租赁收入，人家会去做的。”
印堃华还认为目前的租赁税费太贵了。“目前个人出租私房缴纳租赁税5%，公房转租则为2.5%；个人还要缴纳12%个调税；机构出租除了缴纳机构5%营业税，还要按租金交18%房产税，33%企业所得税。这个税收政策限制了房屋流通，需要通过特殊的政策设计，把流通环节上的税费降下来。”
印堃华还认为，一个成熟的租赁市场，还需要有机构投资者，光有个人出租房子是不够的。目前，只有商铺、写字楼等商业地产才有机构投资者，这些物业的回报率一般都比较高，所以有机构投资者参与，但住宅市场一直以来回报率不高，因此很少有机构投资者参与。
现在大量个人投资者改售为租，这是不是能为开发商销售不畅提供一个新的思路呢？
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