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中国经济时报：期房预售制度到底会不会被取消？
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2005年8月24日9:44 中国经济时报 王宇新 |
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8月15日，由中国人民银行房地产金融分析小组撰写的2004中国房地产金融报告建议，“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”
8月17日，北京市建委明确表示，北京市暂时不会实施现房销售的政策。那么房屋预售制度的前景如何呢﹖
开发商：目前仅仅是一个建议
SOHO中国董事局主席潘石屹认为，央行报告“只是一个建议，不是政策”。在一些市场比较成熟的国家，例如欧美，房屋的预售是由发展商和客户通过合同决定的，政府没有管理。所以修改目前房地产销售管理的政策的可能性不大。
“北京房地产市场在宏观控调下已逐渐低迷，如果现在实施现房销售的话，那么将对所有的开发商造成巨大的资金压力，这对整个房地产业的冲击会非常大”，一位不愿意透露姓名的开发商表示。
“这个政策基本上是不可行的，出台这个政策更多的是站在银行业的角度去考虑。”“我爱我家”副总经理胡景晖在接受中国经济时报记者采访时认为。从银行的角度讲，提高首付比例和期房预售，银行是进行了一定的权衡的。如果提高首付比例，在降低风险的同时会减少放贷量；但如果改成现房销售，既可以减少放贷风险，也不会影响放贷量。但如果从房地产的角度来看，这个建议的确不可取。房地产的充分竞争也是非常重要的。
他认为，如果取消期房预售制度，80%以上的开发商要倒闭或者撤出房地产市场。一方面，开发商征用土地的成本非常大，用前期的资金来支持后期的建设，施工、材料、雇员等等，对于开发商的能力要求非常高；另一方面，会造成仅仅剩余为数不多的实力非常强大的开发商，房地产市场就会变为寡头垄断市场，市场竞争就会极大的减弱，那么抬高房价成为必然结果。
另外，取消期房预售后，使得自由资金的占用时间特别长，由此开发商的开发成本会提高。而随着开发商回收的过程相应地增长，时间成本的加大，就会导致进一步会推动房价的上涨，成为购房者最大的弊端。
购房者：支持取消房屋预售
最新调查结果显示：近9成市民支持取消房屋预售制度。
朱先生在接受中国经济时报采访时认为，即使实行房屋预售政策，也不会提高房价。因为那时房子成为真正的商品，人们可以自由选择，因此，没有人傻到去买超出价值很多的房子。另一方面，如果价格高，人们可以拒买，但开发商用的是自己的钱盖的房子，开发商等不起，不仅仅因为要付更多的银行利息，同时并不会因为等而使其房子升值。
专家：政策看好，但实施困难
“目前仅仅是个建议，这个建议有利于房地产行业发展。”国务院发展研究中心市场经济研究所研究员廖英敏指出，销售期房有诸如期房的质量、纠纷、消费者的权益得不到保障等问题。同时，期房炒作也会带来房产市场的动荡。如果取消期房预售，从这两方面讲，这个政策建议是比较好的。
他认为，具体执行起来，要有一个过渡期。从今年的情况来看，房价上涨的速度已经控制住了，房价也在趋稳。因此，不宜再加大政策的力度。
“总体来讲，房屋预售制度是有利于开发商的。”中国社科院财贸所城市与房地产研究室况伟大在接受中国经济时报采访时分析，预售制度通常是在供小于求的状况下出现，它实质上是一种排队制度。如果存在房屋预售制度，房子还没有盖起来，消费者就要提前交付预售款，也就是消费者向开发商融资，这种融资就是直接融资，比银行贷款的利息要低很多。开发商通过比较高的预售款，即“杠杆作用”，可以有效减少其投资准备。
况伟大分析，在供大于求的情况下，即使开发商想保留预售制度，也无法办到，消费者没有必要去排队，直接在市场上购买现房即可。如果取消了预售制度建立现房制度，可以解决在消费者与开发商之间的信息不对称问题，并有利于提高市场效率。
况伟大说，北京的住房预售制度暂没有取消，主要是开发商和政府之间博弈的一种结果。一方面表明目前的北京市场仍处于供小于求的状态，另一个方面也表明目前政府无力改变这种供小于求的状况。
关键字：期房，预售制度，取消，开发商，消费者，市场 |
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