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房贷证券有望本季发行 融资“多条腿”走路
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2005年8月25日16:10 今日早报 吴彩萍 |
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房贷证券有望在本季度发行上市
资金和土地是开发商的“两条腿”。有数据显示，目前房产融资90％来自银行。以前开发商不用操心融资问题，拿了土地，只要20-35%的自有资金就可以运作了。但是现在情况不同了，银行已扎紧了房贷的口子。
近日的一则消息，让开发商和银行松了一口气。人民银行将加大力度推进房地产金融产品的创新，预计首批住房抵押贷款支持证券（ＭＢＳ）将于今年第三季度发行上市。
现阶段，开发商的融资模式有哪几种？
单一融资局面要改变
根据央行最新出炉的《2004年中国房地产金融报告》，我国房地产贷款具有潜在风险，这其中房地产开发商的不良贷款率较高。从房地产贷款的余额看，１９９８年，房地产贷款只有３１０６．２３亿元，２００４年底达到２６３０６．３亿元，６年间年均增长４２．８％。房地产开发资金中使用银行贷款的比重在５５％以上。银行有很大一部分资金成为房地产行业的“造血库”。
今年３月，工行、农行、中行、建行及交通、光大等六大银行公布了《２００５年银行产业投向政策和信贷服务信息》，六家银行产业投向重点和范围主要指向能源、电信、石油石化、航空等具有资源型、垄断性特点的行业。据了解，除了建行四川省分行外，其他五大银行均将房地产行业排除在２００５年产业投向重点范围之外。六家商业银行的一致态度表明，房地产业在资金面上将面临来自银行的更为严格的控制与审核。
模板
万科的融资谋略
万科（000002）公布2004年年报，每股收益0.39元，每股经营活动产生的现金流净额0.46元，净利润87801万元，增长62%。每10股转增5股派1.5元（含税）。
业内人士认为，万科2004年的利润高增长并不稀奇，真正值得一提的是万科在这一年为过冬所做的准备——资金。万科当然知道资金是地产业的生命线，所以它在2004年积极地调整融资结构，转债（再次发行19.9亿元转债）、信托（发行1.99亿17英镑项目信托、1.5亿元万科云顶项目信托）、国际融资（与多家国际投资机构签署了合作协议）。截至2004年末，公司的长期借款占总借款的比重由2003年的35%增加到72%，非银行借款占总借款的比例由2003年的35%增加到61%。不要小看以上这些财务变化，因为2005年3月，当央行提高房贷门槛时，万科已经可以高枕无忧了，而其他地产商可就没这么幸运了。
房产大鳄万科在多元化融资方面做出的努力，对于目前正在为融资绞尽脑汁的开发商来说，也许有非常大的借鉴意义。
融资模式一
银行成为最大的“造血库”
“单条腿”走路
对银行和开发商都不利
根据央行最新出炉的《2004年中国房地产金融报告》显示，房地产开发资金中使用银行贷款的比重在５５％以上。银行有很大一部分资金成为房地产行业的“造血库”。
一位不愿意透露姓名的银行负责人告诉记者，宏观调控下房价的波动对银行有较大的影响，如果房价跌幅较大，可能会导致银行不良资产的增长。因此，目前银行对于房地产信贷，特别是开发贷款这部分业务比较谨慎，控制得比较严格。
业内人士指出，以银行为主导的融资模式，对银行来说风险很大；反过来说，对于中国的房地产来说，实际上和银行绑在一起，对它的发展也不利。而目前银行很大一部分贷款跟政策面联系在一起，这就使得政策面一有风吹草动，房地产行业就大受影响。房地产企业谋求多元化融资渠道成为迫在眉睫的事情。
融资模式二
房产信托跑步前进后悄然止步
杭州今年只发了两只房产信托
信托公司怕担风险热情骤降
概念链接：信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按照委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定的目的进行管理或进行处分的行为，从法律意义上讲，信托是一种财产委托人、受益人和受托人之间发生的财产权关系。
信托具有灵活性和普遍性，不但可以给开发商贷款，还可以在开发商中采取股权投资的形式和优先购买权的形式，甚至可以做财产型的信托。据有关研究机构发布的2004年全国房地产投资信托市场分析，2004年全年全国房地产信托发行额为111.74亿元，与2003年的发行额相比，翻了将近一倍。专家认为，尽管商业银行“大哥大”的地位不会在短期内改变，但信托必将成为开发商寻求银行外融资渠道的第一落脚点。
在杭州，房产信托的兴起也是近两三年的事。一位业内人士介绍：2003年，房产信托所筹资金主要用于土地出让金的缴纳，因为当时只要拿到土地，基本上可以拿到银行贷款；2004年，开发项目得到四证（国有土地使用证、建筑用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证）后，一般也可以做信托产品，因为当时销售基本没有什么问题；2005年，政策风险加大，房产销售环节也出现了问题，所以房产信托产品基本上不做了。
据了解，今年杭州市场上的房产信托产品，除了金信信托在年初发行了新湖香格里拉项目外，只有前不久发行的耀江环球中心集合资金信托计划等为数不多的两个。而前两年在房地产信托这一块甚为活跃的浙江国际信托和杭工商信托两大信托公司却显得非常谨慎——今年以来，一个房产信托产品都没有发行过。
“目前找上门的开发商非常多，条件基本符合，如果这样的条件放到去年或者前年，信托公司是肯定会做的。比如四证齐全，自有资金在30%以上，土地款已经交付，就等后期开发资金，如果是前几年，楼盘拿出预售证后，钱马上就回笼了，根本就不用考虑销售问题，但现在就不同了。”国际信托的一位负责人告诉记者，目前公司主要做一些政府项目，比如城建、交通、银行等项目，有财政担保，风险相对要小很多。
为什么会出现这样的情况？业内人士分析，房地产是今年宏观调控重点，信托公司也看不清未来，但要对投资者负责，所以干脆不做；另外，相对于银行贷款来讲，信托发行时间比较长，基本上以两年为主。银行则短期贷款比较多，对后市还有一定的控制力，比如一块土地是以50%的价值抵押的，贷款半年，那么半年后这块土地会不会贬值50%，这很好判断，至于两三年以后到底怎么样，就很难说得准确了。
融资模式三
准房地产基金崭露头角
杭州准房地产基金已“箭在弦上”
概念链接：房地产基金从上市和非上市的区分来讲可以分为公开和私募，所谓公开是去股市上发行股票或者到交易所发行债券。私募有各种方式，其中一种就是与股东合作开发，另外一种方法是股本的投资和债务的投资。从国际基金来讲，两种都有。有一种是股本基金进来，还有一种是债务基金。作为股本这种形式，有一种叫投资基金，还有一种叫风险基金，多半是参与地产的开发。以债务的形式进来的机构很多，大部分是国际银行。
业界对房产基金的看法是，由于房地产投资基金对房地产企业的投资属于股权投资，不会给企业增加债务负担；同时，它又以分散投资、降低风险为基本原则，其在一个房地产企业的投资不会超过基金净资产额的一定比例，使企业不会丧失自主经营权。但不容忽视的一个事实是，在中国目前还没有产业基金法的情况下，房产基金不会在短期内对发展商起到支持作用。
浙江建工房地产开发集团有限公司营销总监蔡阳认为，国内的雏形基金主要是两类，第一类是中城联盟。据了解，该联盟由万科、建业、万通、南都等国内影响力比较大的房地产企业组成，成立于1999年12月，目前成员已达近40家。成员之间进行信息共享、共同培训、联合采购，值得一提的是，成员共同拿出一部分资金，组成基金，联合开发一个项目，目前其以“联盟新城”统一命名的楼盘已经在不少城市扎根发芽。
另一类是信托公司在操作的。例如，被誉为我国首只准房地产信托投资基金的是福建联华信托推出的“联信·宝利”项目。由于不事先指定用途并且打算以“公募”的方式征集，该基金被看作国内第一个与国际流行的“房地产信托基金”接轨的房地产信托产品。
在杭州，准房地产基金的推出也已经走出实质性的步伐。杭工商信托日前同中国住宅行业较有影响力的机构——上海中诚联盟签署协议，酝酿推出基金化地产信托产品。据介绍，两公司准备基金化地产信托已进入信托计划组织架构阶段，预计主要针对商用物业，通过财产或财产权信托的形式进入房地产业。
尽管目前在房地产基金这一块做得还大多是“擦边球”的工作，这种模式能否最终规避风险，真正得到投资者的认同还不可知，但还是有不少业内人士认为，最大的资金支持对开发商来说应该是房地产基金这一形式。因为基金并不针对哪个开发商的融资，而是解决整个房地产大盘的资金需求，怎样从资本市场获得资金，建立“资金池”问题。尽管产业投资基金还受法律影响，但从境外地产业发展轨迹看，地产基金推出是必然的结果。
融资模式四
海外基金蠢蠢欲动
海外基金频频现身已有两家房企准备“试水”
概念链接：REITS（国内通常译为房地产信托投资基金，也有人译为房地产海外基金）实际上是一种采取公司或者商业信托组织形式，集聚多个投资者的资金，收购并持有房地产或者为房地产进行融资，并享受税收优惠的投资机构。这种购买相应地给开发商提供了融资渠道。
“我觉得2006年是中国的REITS年，在今后相当长的时间内，很多的房地产相关行业会有这样一个话题。”建工房产的蔡阳说。
他说，目前国内房地产项目拿到海外基金的房地产公司已经有七八家，形式有很多种，一为股权投入，即与内地房地产企业进行项目开发合作；二是以境外代理公司的形式，用基金包销楼盘；三是由国外基金出钱，在国内寻找操盘手。
事实上，海外基金在2004年下半年是最活跃的，它们以比前几年快3-5倍的速度进入中国市场，项目整个整个地收购。比如凯德置地所管理的基金、摩根士丹利和麦格理银行等海外基金开始对住宅以外的商业物业感兴趣。业界专家分析，2006年金融要全面开放，外资银行、外来资金必将成为中国房地产新的力量，而中国本土的REITS在2007、2008年也会出现。
在杭州，海外基金的身影日前也频频出现。“目前已经有一些海外基金在跟我们的项目谈整体的合作。”蔡阳说，进入2005年以来，每个月至少有两家海外基金过来考察，跟公司旗下的精装修楼盘——世贸丽晶城谈合作项目，而看中的主要是项目的写字楼和商铺。据介绍，该项目在杭州的黄龙区域拥有40万平方米的大体量，集高档写字楼、精装修公寓、商铺和住宅为一体，目前面向市场有近10万平方米的写字楼，是目前杭州市场上单体最大的写字楼，“这也是众多海外基金看中我们的原因”，蔡阳说。
据了解，虽然海外基金的概念渐渐趋热，但在杭州市场上，目前海外基金在谈的还只有建工集团和广通集团两家。因为相对于很多一线城市来说，大多数海外基金对杭州还不太熟悉，海外基金主要还是停留在概念的普及上。
而业内人士分析说，从目前杭州房地产市场发展的情况来看，即使海外基金有想法要进来，不少开发项目也不一定有能力接受，因为海外基金对国内的项目要求非常高：一个是开发企业的团队、过程管理，比如人员素质、团队运作；另外一个是财务制度，开发流程第一要透明，第二是可以看得懂，特别是财务制度要透明。对于房地产企业来说，哪怕有好的项目，企业的财务制度和管理也不一定会被海外基金所接受。所以杭州在未来2年内能吸引海外基金实际进入项目的可能也只有2—3家。
融资模式五
上市融资路途漫漫
浙江无一房产上市公司
10余家企业买壳曲线上市
简单地想，房地产开发商进行融资的出路还有一种选择，即上市。有数据显示，2002年以来，全国有20多家地产公司并购上市，以股权融资的方式买壳进入股票市场，在国内外资本市场上进行直接融资。如北京万通地产股份有限公司、首创置业等开发商已纷纷通过买壳，成功参股或控股上市公司。另据统计，到2004年初，已有北京天鸿宝业房地产股份有限公司、金地集团等60多家房地产企业实现了在证券市场上市融资。
尽管如此，对于一些中小开发商来说，进入资本市场简直难如上青天。因为业绩、净资产状况如果不好，上市是无法实现的。对于不少房地产企业来说，目前设置的直接上市条件似乎有些苛刻。因为房地产企业有其自身的盈利特点，在楼盘开发到竣工的两年时间内是较大规模的现金流出，而完工前的楼盘预售款不能作为企业的利润记入资产负债表，这使得大部分企业无法满足《公司法》连续三年盈利的上市要求；此外，房地产企业上市前还要接受建设部对其进行的全方位的考核，这个阶段十分漫长，至少要1年以上，这造成的时间成本使很多房地产企业无法承受。
“发行股票及上市过程长、手续复杂、成本较高、对企业资质的要求更为严格等现实情况，使上市融资之路对大多数房地产开发商来说遥不可及。”一位开发商这样说。
在这样的背景下，很多房产公司上市只能通过买壳来实现。据了解，买壳上市就是指一些非上市公司通过收购一些业绩较差、筹资能力弱化的上市公司，剥离被收购上市公司的不良资产或其他资产，注入自己的优质资产或其他资产，形成新的主营业务，从而实现该公司间接上市的目的。
在浙江，股市的融资和分散风险的功能，让不少开发商垂涎不已。但事实是，在目前浙江的上市企业中，有13家企业涉足房地产业，但没有一家是纯房地产企业，这些企业往往也通过在资本市场买壳曲线上市，希望在资本市场分得一杯羹。
与此形成鲜明对比的是，杭州某知名的房地产开发企业去年年初在获得有关上市审核后，突然中途放弃。“因为觉得上市可能并不是最好的融资手段，股市不好，股民对上市企业的评价不尽客观”。该公司知情人士告诉记者。
“除非有足够大的体量和开发项目，不然房地产企业并不适合上市。因为股东要有持续的收益，这一点制造业很合适。现在即使上市的房地产企业收益，也不是靠销售赢利，一般只是通过土地、房产等资产增值来体现，很多还是预期的或者只是评估的价格”，一位不愿意透露姓名的开发商这样告诉记者。
链接
房贷证券化就是将金融机构的住房信贷资产经过一系列的组合，再配以相应的信用担保，使其产生的未来现金流（主要是利息收益）的收益权转变为可在金融市场流动、信用等级较高的债券型证券的技术和过程。
关键字：房贷，证券，发行，融资 |
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