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闲置近5年的小闸镇规划启动“大徐家汇”时代
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2005年8月29日11:29 每日经济新闻 王舒 |
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在宜家家居和华亭宾馆之间、闲置近5年的徐汇区小闸镇地块，终于传来有望启动的消息。
而徐汇区政府有关人士近日对《每日经济新闻》表示，小闸镇项目的启动，将使目前至漕溪路东方商厦便戛然而止的徐家汇概念，有向小闸镇延伸，升级为“大徐家汇”的可能。
昨日，《每日经济新闻》获悉，半个月前刚刚宣布位列上海第一批现代服务业集聚区之一的徐汇小闸镇项目，现正进入规划方案的前期论证审批阶段。
与此同时，8月25日，上海市社科院宏观经济与政策研究室刚刚向上海市经济委员会提交“十一五”上海现代服务业集聚区发展战略的研究报告，宏观概述上海现代服务业集聚区的区域分布与产业定位，其中对小闸镇的定位是数码娱乐动漫创意产业。
被老上海人称为“小闸镇”的区域，地处徐汇区中山西路和漕溪路交汇处，占地25万平方米，在中心城区的高尚地带，这样被大规模高档商务楼宇和住宅环伺的大幅地块，已非常罕见。
在市经委业已公布的现代服务业集聚区的项目概况描述中，小闸镇将主要体现“城市交通与商务商业有效衔接的理念特色”。
目前，项目的开发主体已确定为上海长峰房地产开发有限公司。《每日经济新闻》了解到，在项目的初步规划定位中，长峰有意打造一个集数码娱乐产业集聚地、交通枢纽型购物中心和商务楼宇于一体的综合性项目。在小闸镇项目的规划设想中，轨道交通M9、M3和M4的中转枢纽将在此交汇。此外，地块周边拥有48条快速车道，500米步行距离内有4条城市轨道线和6个轨道车站，形成大型立体交通换乘枢纽。
“所有的规划方案还在协调和审批的过程中，但我们希望做成枢纽型综合项目，能够使办公、购物等各种需求，一次出行就能满足。”长峰地产负责人表示。
上海市经委有关官员指出：“现代服务业集聚区其实就是微型CBD的概念。”在统一规划设计的基础上，依托交通枢纽，将商务楼宇、星级宾馆、商业设施以及相关的生产生活服务配套设施合理有效集中在一定范围内，形成具有较强现代服务产业集聚能力的区域。
而徐汇区政府有关人士透露，今年8月初，区政府内部的会议上，已将小闸镇的开发建设作为徐汇区全力推进的重点项目。
小闸大宇徐汇争锋
8月初，与小闸镇项目相隔一站地铁的原大宇中心地块———弘基休闲广场，也传出实质性进展消息。
这幅徐家汇核心商圈内最后一宗大型商业用地的开发权，于今年上半年落至上海城开集团手中，项目投资总额将超过200亿元，初步规划包含两个五星级酒店、30万－40万平方米甲级写字楼，以及20万－25万平方米商业设施。
仅一站地铁的距离，两片规模相近、定位相近、进展节点相近的大幅地块，引发诸多业内人士担忧：两个项目的相继启动，究竟是“大徐家汇”的新一轮契机，还是同类项目吸引投资又一轮博弈的开始？
“从目前的初步规划看，小闸镇和原大宇中心地块的项目定位上，的确有相似之处。错位定位，是项目启动前首先要研究的重点问题。”前日，担纲“十一五”上海现代服务业集聚区发展战略课题研究的上海市社科院宏观经济与政策研究室专家陶纪明表示。
陶纪明透露，小闸镇的“错位定位”，在所提交的战略研究报告中，被演绎为“数码娱乐动漫创意产业”。
“对吸引投资而言，原大宇中心地块更具优势；而对于区域商业集成而言，小闸镇项目更有优势。”专事物业收购和投资研究的世邦魏理仕投资部高级经理杨东宇认为，海外机构投资者青睐中心地块成熟稳定的物业，原大宇中心地块更适合建造甲级写字楼、五星级酒店和服务式公寓等接近高端商务客需求的物业；而小闸镇项目的功能更强调综合性，依托交通枢纽带来的巨大人流，着眼点应在区域经济上，并尽力向徐家汇核心区辐射。
陶纪明指出，集聚区的核心概念在于“楼宇经济”，国际上现代服务业向交通轴线集聚，已成为趋势。对于小闸镇这样的项目而言，对于交通枢纽的倚重，有一定道理。
此外，错时上市，也成为业界专家对于小闸镇和原大宇中心地块和谐发展的一致建议。
杨东宇分析，两座物业的定位中都有相当一部分为高级写字楼，初步估算仅用于高档办公用途的写字楼总量就将超过50万平方米。而目前上海全年对于甲级写字楼的吸纳量也不过约50万－60万平方米。如果两座物业上市时间相近，在吸纳租客上可能会相互影响。
“二者之间的上市合理间隔期最好是两年左右。”杨东宇说。
“我们希望小闸镇项目争取近期尽快启动。”上海市经济委员会有关官员透露，原大宇中心地块也已向市经委申报了现代服务业集聚项目，有望进入随后的上海市现代服务业集聚区推进项目名单。
关键字：闲置，小闸镇，规划，徐家汇，写字楼 |
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