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香港市场相对比较封闭 嘉里建设：在内地重生
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| 房产之窗网 http://www.ehomeday.com
2005年8月4日11:15 房地产世界 王海春 |
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香港市场相对比较封闭，由地产大户主导房地产市场的倾向性非常强。香港十大房地产开发企业控制了整个香港地产约80%的份额，四家开发企业控制了香港地产约60%的市场份额。在香港地产界，嘉里建设并没有特别充分的话语权。“嘉里建设虽然是一个比较大的房地产开发企业，但在香港尚未进入十大地产商的行列，在香港的市场影响力比较有限，尤其和四大地产商相比，嘉里建设只能算做二线的开发企业。”中国策划研究院总经理李尧表示。
在经过几轮地产发展的高潮之后，香港可供开发的土地已比较有限，而一些迹象表明，香港政府有缩紧土地供应的趋向。嘉里建设将投资重点转向内地不仅是大势所趋，更是别无选择。
嘉里建设特别重视在内地的发展，目前已经在北京、上海、深圳持有一定数量的发展物业和约85万平方米的土地储备。嘉里建设高层透露：嘉里未来的发展重点将逐步向内地转移。
嘉里建设之所以这样表态，也与内地市场为其带来的丰厚回报不无相关。2004年嘉里建设年报显示，内地物业销售额约59.531亿港元，较2003年的59.641亿少了约1000万港币，但销售所获得的利润却由2003年的8.889亿上升至19.576亿港元，增加约10.687亿港元。
2004年嘉里建设在内地的租赁物业也为公司带来42.684亿港元的利润，比香港租赁物业34.624亿港元利润超过约8.06亿港元，较2003年27.045亿港元的利润，增长了36.64%。
2004年嘉里建设中国营业部的营业额达13.51亿港元（2003年为12.41亿港元），已占到集团营业额的26%。这其中主要的增长点来自于上海嘉里华庭一期和深圳雅颂居的出售。
在这样好的市场形势下中，嘉里建设表示：“集团将继续在中国各大城市发展优质物业，并致力于开拓所有内地潜在的商机，务求进一步为其投资组合增加选择及改善其组合。”
拒绝边缘化
嘉里建设1984年便与外经贸部合作开发位于北京的中国国际贸易中心，1992年购入广西北海一块土地，标志着嘉里正式进入内地市场。不过虽然嘉里建设在北海和长春都有个别项目，但作为重点区域来发展的，是北京、上海、深圳三个一线城市。
在重点发展的京、沪、深三地中，嘉里建设对上海的重视又甚于另外两地，上海是进入内地其他区域的桥头堡。从目前在内地的整体发展来看，嘉里建设布局上海的战略无疑是成功的。
“恒基、新鸿基等香港最大牌的房地产企业在上海第一波房地产发展中没有尝到甜头，后期扩张略显消极。像嘉里这样在香港并非处于主导地位的二线企业反而发展较快。”李尧表示。
嘉里建设能在上海取成功，位于闸北区火车站附近的嘉里不夜城立下了汗马功劳。不夜城已成为嘉里建设在上海的一面旗帜。该项目包括办公楼、商场等项目，虽然经过近十年历程，与南京西路等商圈相比，已略显老态，但在闸北商业、金融、办公、娱乐中仍扮演着非常重要的角色。嘉里建设目前仍在进行不夜城一期A、二期B及三期建设，延续着不夜城之梦。
虽然不夜城为嘉里建设带来了很大的成功，但有业者指出，不夜城不能算做上海的顶级项目，已经有边缘化的迹象，其缺陷比较明显：第一，不夜城在上海并非处于CBD商务区的位置。“对于一个商业项目而言，最重要的即是它在一个城市中所处的位置，而不夜城在这一点上是没有优势的，”第一太平戴维斯商业楼宇部经理陆前峰告诉《房地产世界》。第二，就产品品质而言，不夜城可以说是虹口、闸北最好的项目，但如果拿到整个上海来比较，便稍逊一筹。第三，从租户来看，不夜城办公楼内虽然不乏飞利浦这样的知名企业，但入驻的世界500强企业还是比较少，多数是一些国内中型企业。
不夜城处于这样状况，项目的地理位置是最核心的因素。从嘉里建设其他几个项目看，国际公寓和商贸大厦均处于虹口区，也并非上海市区的最中心地段。如果嘉里建设不能在市中心最繁华的区域获得土地，建设最顶级的项目，嘉里很可能将面临被边缘化的命运。
嘉里建设无疑意识到了这一点，拒绝在上海被边缘化。继不夜城之后的嘉里中心，以及近期嘉里建设在沪投资开发的最大项目静安综合项目，位置均位于上海最繁华的南京西路、静安寺商圈。据第一太平戴维斯的数据，嘉里中心出租率在90%以上，是世界知名企业的首选地。
继上海嘉里中心的成功运作之后，2004年5月，嘉里建设联手在香港上市的同门兄弟香格里拉共同开发毗邻嘉里中心的静安综合项目。该项目为设有640间客房的超级综合项目，包括五星级的香格里拉酒店、写字楼、零售店铺及豪华住宅等，最高投资额达7亿美元。嘉里建设拥有该项目50.5%的权益，为项目主导方。这也是嘉里建设在沪迄今最大的投资项目。
嘉里建设之所以敢于下这样大的决心，在于嘉里建设认为综合物业将成为未来重要的利润增长点。嘉里建设表示：“大陆对大型综合物业的需求将不断上升，集团将重点发展此种物业。”
并坚信静安项目将成为上海的新地标，并可进一步提升该区及毗邻的嘉里中心的整体价值。
投石问路，切入主流
嘉里建设在香港地产市场一贯以豪宅著称，是香港少数专注于发展豪宅的地产商之一。在内地，嘉里建设也同样走高端路线，但在进入上海、北京发展高端产品时，最初开发的形态多数是写字楼、办公、商场等商用物业，很少涉及高端住宅。即使前期少量开发的一些公寓楼，也与写字楼等商用项目结合，更多地成为商用物业的附属部分，很少有独立的高档住宅项目。
“对于高端住宅市场，嘉里建设尚不知道如何找到比较适合的项目。虽然高端住宅有一定的客户群，但目前内地市场还不太成熟，所以一个高端住宅项目是否赚钱，完全依靠公司的眼光。对于不熟悉市场的港资企业，投资内地高端住宅存在较大风险。”一位地产分析师指出。
商用物业市场虽然资金回笼较慢，但收入稳定，风险比高端住宅小。不过近期一些迹象表明，嘉里建设在地产项目的投资正在向住宅转移。
2003年9月，嘉里建设宣布与北京华远地产签署合资经营合同，共同开发北京朝阳区十八里店的大型住宅地块。据称，香港房地产市场的边际利润已经下滑到15％左右，而且可能会进一步下调，而同期内地房地产市场却连续几年保持高速增长。正是这一里一外的差距，使嘉里建设决心向内地住宅市场进军。
加大住宅投资力度的背后，是嘉里建设对大陆市场的乐观判断。嘉里建设在2004年年报中表示：“中国二线城市日渐富裕，中高收入及资产丰厚人士日渐增加，对优质住宅物业的需求亦相应提升。因此除了主要城市的地产项目外，嘉里建设正在积极研究二线城市的投资。”
对于嘉里建设向住宅开发转移重心，世联地产董事长陈劲松如认为，“嘉里建设由写字楼进入住宅市场标志着嘉里建设已经开始进入内地地产的主流市场，对于嘉里建设而言，之前投资重点放在商用项目的目的是投石问路，嘉里的转型标志着它在内地的投资已趋于成熟。”
关键字：香港,嘉里建设,内地,地产商,房地产,开发 |
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