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访中国首席投资执行官姚蔚：麦格里“变形记”
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2005年8月5日13:21 地产世界 王海春 |
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一家海外投资银行，进入中国后却从事了多年的住宅开发；现在，它开始着力收购成熟物业；今后，它将重新回到资本运作的老本行……透过麦格里在中国的几度“变形”，我们或许可以更好地理解海外基金
姚蔚： 1990年初赴英国伦敦城市大学商学院攻读房地产估价及法律硕士学位，为该商学院房地产系第一位中国籍毕业生，1994年获得英国皇家注册测量师资质，成为该协会第一位中国籍的会员。1995年起出任英国卓德测计师行中国区总裁。2002年，出任澳大利亚最大的投资银行麦格理银行所属房地产投资基金公司－－第一中国房地产发展集团（另一股东为欧洲最大的银行之一施罗德银行）的首席投资执行官。
姚蔚曾是多家国际知名公司聘请的中国区房地产投资顾问，这些公司包括Microsoft, Motorola, Dell Computer，Sung Hung Kai, Centre Point等世界著名的企业及东南亚知名的房地产开发商。
2005年3月15日，麦格里银行以8亿元人民币的价格收购上海甲级写字楼——新茂大厦。同期，它还与摩根士丹利展开了收购上海锦麟天地的竞争。这使麦格里以强势姿态跃出水面，一时成为业界关注的焦点。作为一家从中国多年潜心经营的投资银行，麦格里是如何一步步走过来的？它有着什么样的投资理念？它能给中国的房地产同行带来什么？记者就此问题对姚蔚女士进行了专访。
开发房地产是进入中国的一个平台
记者：我们知道，麦格理进入中国已有多年，这些年是怎样发展过来的？
姚蔚：麦格理自1994年进入中国，是第一家进入中国从事普通商品房开发的非亚洲基金。我们刚进入中国时，还有内、外销商品房的区别，而天津是当时唯一允许外商投资普通商品住宅的试点城市。因为很多业务是在天津展开的，所以当时总部设在天津。我们在天津开发了近50万平方米的住宅，但都不是高端的项目，多数是为天津市民建造的中档商品住宅。
1999年麦格理进入上海开始建造商品住宅，开发的项目有安亭的澳丽花苑、澳丽花园等。2002年内、外销商品房并轨后，我们认为上海是更有发展潜力的城市，便将总部迁到了上海。就是在这一年，麦格里联手施罗德亚洲物业成立了房地产投资基金－－第一中国房地产发展集团（First China Property Group）。
记者：在国外，基金管理公司一般是不投资进行房地产开发项目的，麦格理在中国为什么要走这一条路？
姚蔚：目前国内金融体制还没有完全对外开放，海外基金公司进入中国是需要以投资项目作为理由的，因此就需要成立相应的项目公司，这就是所谓的投融资平台。有了平台其它的基金就可以与我们合作，以投资人的身份参与到项目中。
许多国外的基金在中国投资项目，但这并不代表他们在中国设有公司及管理梯队，因为他们是通过别人的平台进入的。如果我们有项目，我们就可以它为平台向其它基金融资，我们就充当基金管理及项目管理人的角色。我们的本质是投资银行，对金融业务的管理是我们的优势所在，再加上我们又有一支多年来培养出来的精干的项目管理队伍，我们就更能得到海外基金的信任。
记者：麦格里在中国已经有好几年的房地产开发的经验，为何2002年又要另外成立第一中国？
姚蔚：在这之前，麦格理作为一家投资银行，其投资理念是利用一部分自有资金来吸引更多的第二方、第三方基金来投资中国的房地产。因此，我们的融资策略是先寻找项目，再在海外资本市场进行融资。随着中国的房地产市场的快速发展，许多项目在时间上是不能等待的，我们因此而失去了一些宝贵的投资机会。
为了更好地把握机会，我们改变了运作模式：成立第一中国，先将融资问题解决了，然后再去寻找项目，这样在时间的衔接上就比较合理。恰好那时有很多基金都想进入中国，2002年麦格里与施罗德物业亚洲基金各出资50%，成立了第一中国房地产发展集团。
追求的是长期、稳定的回报
记者：今年上半年海外基金的收购物业的行为非常频繁，除麦格以8亿元人民币收购新茂大厦外，还有摩根士丹利收购锦麟天地，涉及金额便超过5亿元人民币，4月高盛又以超过7亿美元的价格收购百腾大厦，等等……为何上半年海外基金有如此大的收购行为？
姚蔚：麦格理想在中国收购物业已经很有好几年的时间了，但一直没有成功。其主要原因是，市场还没有成熟，买卖双方的期待值各不相同。项目的投资回报率达不到我们的要求。在这之前，上海房地产市场的商用物业，尤其是写字楼的租金价位很低，而售价却要得很高，其结果是每月租金的回报甚至不足以支付银行的贷款利息。在这样的情况下买卖就不会发生。
记者：外界有许多传言说去年及今年有大量的外资在中国收购房产，是为了赌人民币升值的投机行为。是这样吗？
姚蔚：我不同意这种观点。基金的投资是非常理性的，每个基金都有一个投资回报率的标准、时间节点及其他一系列的衡量投资的条件。当一切符合标准的时候，投资行为自然就产生了。
赌人民币升值当然不会是我们的条件之一，最多也只能将它看作BONUS（附加值）。人民币被要求升值这样的言论存在已经有二三年了，不是只在今年才出现的。如果说的确有赌汇率的，据我所知，那也是个别行为，大型房地产基金公司是不会去这样运做的。赌汇率是一种非常短期的投机行为，而基金追求的更多的是一种长期、稳定的回报，决不会把投资回报建立在这样不稳固的基础之上。
我想媒体也许会有一些误解。在这里有个人行为与公司行为的区别。一些个人也许会那么想、那么做，但作为一个投资机构的管理者是决不能有那样的心理的，基金管理者的行为一定要是非常理性的。
合作的最大问题在于交易结构
记者：在收购一个物业时，你们考虑的主要因素是什么？
姚蔚：售价、租金、回报率这些看似非常重要的因素，其实在整个收购过程中只花费了我们极少的时间。我们将绝大多数的精力都花在了搭建投资载体，收购架构上面。我们得考虑资金如何进出国门的问题、税收问题、退出机制的问题，等等。一个合理的架构，在初期可能花费不少的时间，但却可以为未来解决不少头痛的麻烦。因为每一个案例都不同，所以很难在此一一例举。
记者：人们有一个看法，海外基金在与国内公司合作方式过于死板，耗费时间太长，是这样的吗？
姚蔚：我们花很多的时间在谈交易结构，交易结构决定了谈判的时间。当我们想收购一个项目时，我们要决定是收购项目本身，还是要收购包括项目在内的公司。如果要收购一个公司，我们又需要对该公司进行审计，做尽职调研。
记者：麦格里希望与哪类企业进行合作？有哪些合作方式？
姚蔚：我们愿意与各类企业合作，我们认为坦诚是非常重要的合作条件。我们希望合作方能在一开始就把项目的利弊开诚布公地谈出来。大家一起想办法解决问题。在项目运作中有变化是正常的，合情合理的变化我们是可以理解的，但对于项目的弊病在正式合作之前避而不谈，却在项目进行到某个阶段时突然提出来，我们是不能认可这样的做法的。这也就是我所说的，诚信是非常重要的原因。
我 认为形式不会成为影响合作的原因，很多人认为基金是很死板的，但我们在这方面其实是很灵活的。我们可以参股，可以收购，我们可以协商采取双方都能接受的双赢的方式。只要项目本身是健康的，合作伙伴是诚信的，合作的机会就高了。
记者：比较而言，中国的房地产市场存在哪些主要的缺陷？
姚蔚：中国市场还在发展中，今后很多的交易将在二级市场进行。而进行二级市场的交易，很多东西都需要透明化，并有据可查。现在还没有一个比较畅通的途径可以让我们查到一个公司或者是一个物业全面的、详细的、权威的记录。这个平台需要政府的有关机构来搭建。如果有这样一个成熟的平台，任何形式交易的进行就会方便许多。
将回到自己的传统领域
记者：麦格理未来将在会在哪些领域进行投资？
姚蔚：我们投资的领域要考虑到某一个阶段风险的平衡。我们投资赚钱是一定的，因为在投资之前已经进行过详尽的计算了。但对于投资领域的选择是要综合考量的，我们会尽量使物业品种多样化。我们不会仅仅投某个领域的产品，我们需要有不同的方案来平衡风险。
记者：你曾说过麦格理将逐渐淡出房地产的开发、建设，将更多地重视基金的运用。而房地产的开发、建设恰好是麦格理与其它海外基金的优势所在。
姚蔚：优势是相比较而言的，是有时间范畴的。我们进入中国时，当时的房地产市场是不成熟的，还没有产生与房地产市场相关的金融产品，也很少有值得基金去管理、运作的现成的楼宇。当对房地产直接投资开发的收益大于收购时，我们只能做出直接开发房地产的选择。
此外，房地产的开发是需要土地储备的。从理论上讲，一个城市的土地供应是有限的，因而今后可供开发的项目势必会越来越少，房地产开发商也会越来越少，这是行业的趋势。我们作为投资银行所属的房地产基金，房地产的开发、建设并不是我们真正的优势所在，对资金、金融产品的运作才是我们的专长和优势所在。
随着近几年中国房地产市场越来越成熟，一手房推出的频率和数量将会逐渐减少，像上海这样的大城市，交易将以二手房为主，而值得管理的物业也多起来，品种也开始多样化，我们选择的机会也随之增加。加之国家对金融领域的逐渐开放，这时就需要专业化的资本运作，对资金进行高效的管理，而这恰好就是我们的专长，因此我们将回到自己的传统领域，致力于投资银行的本职工作。
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