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高永：写字楼刚性需求租金走高 市场预租活跃
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2005年9月16日11:26 新闻晚报 高永 |
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随着花旗大厦、都市总部大楼、港汇广场等相继完工，戴德梁行预计2005年第三季度上海甲级写字楼市场将会有大量新增供应。尽管如此，由于市场预租活跃，预计在完工入市前，这些写字楼都将达到50%以上的签约率。
戴德梁行写字楼部专家专业人士分析，由于甲级写字楼开发周期相对较长，一般从开工到交付要2-3年甚至更长时间。近来一些新供应的甲级写字楼往往在预租阶段就已经完成了一半以上的租赁合同的签订，总体上供不应求导致了租金的上涨。今年二季度上海甲级写字楼物业平均租金水平较一季度上涨3.3%，达到0.84美金/平方米/天。
目前，上海中心城区高尚写字楼物业存量仍十分有限，在浦西高尚办公区域南京西路、淮海路及人民广场区域，甲级写字楼平均空置率水平都低于5%，分别为2.3%、3.5%和4.5%。
从供应的角度看，未来两年，浦西总体上仍会持续供不应求的局面，但各主要CBD区将呈现不同的格局：南京西路沿线将出现连续的供应格局：从2006年中开始，先后将有廖创兴中心大厦，越洋大厦、恒隆广场二期、汇德丰广场等纯租赁型甲级写字楼项目相继面市，项目平均间隔约半年左右，但由于先期累积供应量较少，一些甲级写字楼如恒隆广场、中信泰富广场等出租率几近100%，相信新增供应也将被迅速消化。
淮海中路沿线将出现供应一枝独秀的格局：只有位于淮海中路、汾阳路的淮海国际广场一幢国际甲级写字楼，于2006年第一季度年初供应，淮海中路沿线目前已无其它甲级写字楼准现楼供应。
在租户方面，写字楼客户对环境的要求大大提升。戴德梁行写字楼部专家专业人士介绍，生态写字楼的四个标准中，比较直观的是两点，即室内重空气，室外重环境。目前符合国际标准的真正的生态写字楼的室内空气的清新过程，至少需要这三个环节：一是新风系统；二是中央空调的杀菌系统；三是层高达到一定的高度，利于室内空气的流通。
近期，生态方面写字楼比较引人注目的是淮海国际广场，这幢写字楼在生态上进行了诸多尝试，使之在生态方面颇多看点，比如玻璃幕墙的阻热性、安全性，空调具有除尘和节能性。LOW-E双层中空玻璃幕墙阻热性比普通中空玻璃提高一倍以上，冬暖夏凉。大厦玻璃幕墙内层为钢化玻璃，外层为夹胶玻璃，一旦玻璃破碎也不会伤人，保证了安全。写字楼每个标准层均设置了32扇可开启窗，确保租户在各分割单元都能实现自然通风。
关键字：写字楼,刚性需求,租金,市场,预租,供应量 |
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