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住宅研究会张元端：楼市发生变化 预料之中
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2005年9月17日9:54 中国国土资源报 侯建国 |
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从国务院办公厅转发建设部等七个部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》至今已经有4个月了。我国房地产业宏观调控的效果如何?今后我国房地产业走势如何?带着这些问题，记者近日访问了中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长张元端。
记者：请您谈谈今年上半年我国房地产市场走势。
张元端：今年上半年房地产市场有这样几个特点：一是房地产业投资增长得到了有效控制，但增长速度仍然偏高。上半年，全国完成房地产开发投资6193亿元，同比增长23．5％。目前房地产投资占全社会固定资产投资1／5左右。根据经验，房地产投资增长控制在GDP增长的两倍以内比较合适，目前的增长率仍然偏高。
二是资金来源的结构发生了明显变化，房地产信贷增速放缓。据央行掌握的数据表明，到今年6月底，全国房地产开发商贷款余额为8459．45亿元，比年初增长18．65％，增长幅度比去年同期回落7．69个百分点；个人住房贷款余额比年年初增长25．59％，比去年 同期回落16．38个百分点。
三是商品房价格大幅上涨。今年上半年，全国商品房平均销售价格同比上涨10．1％。其中，商品住宅平均销售价格上涨11．9％；办公楼销售价格下降4．6％；商业营业用房销售价格上涨9．3％。
四是商品房开发的结构性矛盾进一步加剧。这可从三组数字的对比中得到证实：第一，2004年，一方面整个商品房投资同比高速增长了28．1％；而另一方面经济适用住房同比却下降2．5％，其中有11个省市自治区下降幅度在10％与59％之间。今年上半年，商品住宅完成投资4147亿元，增长21．3％；而经济适用住房投资204亿元，下降14．6％。第二，今年6月末，全国商品房空置面积1．04亿平方米，同比增长7．9％，比去年末减少 1900万平方米。其中，商品住宅空置面积 0．59亿平方米，增长2．2％。第三，2004年，新开工房屋中，办公楼和商业营业用房增幅又高于商品住宅增幅。全国商品房新开工面积为6．04亿平方米，增长10．4％。其中，商品住宅新开工面积为4．79亿平方米，增长9．3％；而办公楼和商业营业用房新开工面积分别增长了16．1％和16．2％。这些都反映了商品房的结构性问题进一步凸现。
记者：宏观调控政策实施以来效果怎么样?
张元端：2004年以来，国家推出一系列宏观调控政策，既着眼于抑制开发投资的过快增长，又着眼于抑制房价的过快上涨。从实施效果来看，对房地产市场的调控作用，已经显现，各地房地产市场正在发生一些预料之中的变化。
从交易量来看，由于不少消费者处于观望状态，多数城市商品住房日平均交易量有所下降。上海、杭州、北京、南昌、厦门等城市5月份比4月份下降了20％以上。由于税收政策的变化，多数城市二手房日平均交易量明显增加。同时，投资性购房短期内明显减少，投机性购房得到了一定程度的抑制。
七部门新政对房地产市场的调控作用，恐怕还需要过一段时间(如今年年底)才能看得比较清楚。但总的趋势是房价涨幅继续放缓。沿海城市房价涨幅已低于全国平均水平，但二线城市房价涨幅仍较高。据国家统计局公布，7月份全国70座大中城市房价比去年同期上涨 6．4％，比今年6月份上涨0．4％，上涨幅度继续放缓。其中，上海市房价降幅最为明显，但有9个城市涨幅仍超过一成。
还有一点是可以肯定的。新政实施以后，将会加大对普通商品住宅、经济适用住房和廉租住房的供应，从而减轻广大中低收入者住房问题的压力。据了解，各地都己采取了切实措施。上海市加快推进落实“配套商品房”和中低价普通商品住宅各1000万平方米的开发计划；天津市在主城区辟地600公顷建设普通商品住宅，要求新上市的商品住宅中80％是中低价位普通商品住宅；青岛市今明两年共计拿出2000亩土地建设普通商品住宅，使普通商品住宅和经济适用房占住宅供应总量的80％以上。
记者：据你的判断，国家还会出台新的宏观调控的政策措施吗?
张元端：当前，宏观调控已经取得了一些效果：全国房地产投资增幅继续回落；供求关系有所改善；商品住房交易结构有所调整；投机性购房得到了初步遏制；商品住房平均价格涨幅趋缓；房地产信贷增速放缓。而其中市场规模较大的东部沿海城市，特别是原先供求矛盾较为突出的长三角地区反应尤为明显。但房地产市场存在的问题仍然突出，主要是：局部地区房地产投资增幅仍然偏大；房地产价格还处于高位，部分地区商品住房平均价格增幅仍然比较大；住房供应结构性矛盾问题十分突出；住房保障制度建设相对滞后；囤积土地现象没有消除等等。
最近，有关部门领导强调，当前房地产市场调控正处于关键时期，稳定住房价格还有大量工作要做，要统一思想认识，切实贯彻落实好房地产市场调控的各项部署，确保稳定房价工作取得预期目标。现在关键是要坚定不移地贯彻各项出台的措施，抓好落实工作，因地制宜解决好当地市场运行中存在的问题，促进房地产市场健康发展。同时要冷静观察，密切关注当地市场走势，认真研究新情况，及时解决新问题。当前的重点是，贯彻落实好国家已经出台的房地产市场宏观调控的政策措施。因此，国家近期不会再出台新的调控措施。
关键字：张元端,房地产业,宏观调控,房地产市场,走势,政策 |
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