进入“金九银十”的销售季节，面临年底资金回笼的压力，经过几个月来对市场的探测，虽然发展商们对未来几个月既有期待，又有不安，但必须行动。
　　在前几个月的市场试探中，业内开始对未来一段时期的楼市有了一些基本概念：回归价格理性，产品力发挥重要作用，可能还要面临一些极端低价的冲击。
　　先提一下中环沿线的各个板块，基本上是哪个板块的价格先回归到合理程度，这个板块的销量就会大幅回升。万里、大华、达安在北中环的集体回归，使这个板块的销量开始回到合理可接受的程度；金沙板块的价格回归较慢，所以销量一时还难回升；漕宝路一带价格回到8500元/平方米左右，销量开始稳步上升；浦东金桥证大家园回到7500元/平方米左右，市场开始活跃。基本这些数据表明，当价格回到合理水平时，销量还会逐步回到正常水平，充分说明市场中自住客的购买力依旧充足，而且是有心理标杆的，达到这个标杆后仍然有购买热情。
　　一些全市性关注项目，如新浦江城的8000元/平方米左右的小高层一抢而空，说明规划的新城以及产品力的凸现对市场有很大影响。新江湾城价格回到9500元/平方米时，销售热情高涨，表达了对整体规划和景观环境的认可。可见区域生活氛围、城市规划、景观生态、产品本身是可以有效对抗市场风险的，特别是针对自住客的市场。
　　外环外市场，松江、嘉定、南桥等地区销售的压力远比市区还要大，当本地居民普遍拥有的房屋量达到一定水平时，购买热情会迅速消失，这些市场可能要控制供应量，同时应施以“猛药”，才会有效恢复。
　　内环内市场方面，普陀、闸北的环内项目，价格只需有限回降，即可获得相对稳定的销量，因为它们的价格相对交通便利性，生活的方便而言还是适合自住客的；北外滩由于受投资客追捧较多，现在的二手抛量较大，价格短期会有较大的回落，还需要假以时日才能恢复元气；新闸路以南，成都路以西，建国路以北的传统高档地段由于土地极为稀缺，租赁市场较好，这个区域的市场会很坚挺。而苏州河以南，成都路以东的区域（除新天地区域外）在20000元/平方米以上的价格一直在支撑，但不一定能撑太久，估计会有一轮的回调。
　　估计在未来几个月内，是一个集体回归理性的时期，随着认识越来越清晰，会有大多数开发商选择回归，未来几个月会形成新的合理的市场格局，并会稳定一个相当长的时间，而销量也会回到一个较好的水平，供需达到新的平衡点。

  （作者系上海同策咨询有限公司董事长）