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国土、银行博弈 “土地储备中心”遭遇尴尬
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2005年9月21日13:34 中国房地产报 张媛媛 |
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“土地和信贷是国家宏观调控的两道平行闸门，好比一驾马车的两个轱辘，互动才能前进，现在却是信贷制约着土地。”北京市土地整理储备中心主任史贤英在接受本报记者采访时如此诠释土地和信贷的关系。
值得注意的是，史说这番话的背景正是央行发布《2004年中国房地产金融报告》（以下简称《报告》）之后。《报告》中，土地开发贷款被列为六大房地产信用风险之一，而在阐述风险来源时，央行所列四条理由也皆与土地储备中心有关。
两大部门的博弈
土地开发贷款风险究竟有多大？
“央行在用静止的眼光看问题。前几年确实出现过由于土地供应无计划性和出让双轨制引起开发商盲目圈地和房地产过热的现象，但都已经过去了。”史贤英坚定地认为，2003年央行“121号文件”在对房地产开发项目信贷采取紧缩政策的同时，对政府土地储备机构也实行了紧缩贷款，这本身就是一个“几近错误”的决定，现在央行进一步有针对性的风险提示同样“有待商榷”。
央行的风险预警真的多余吗？事实上，土地开发贷款风险在一些地区的确已明显暴露。
最新的案例来自南京。2005年8月，曾经创下历年来南京土地拍卖单价之最的铁管巷A、C地块，因开发商无力缴纳出让金而被政府收回。
更远的例子来自广州，早在两年前，城启集团曾高价竞得土地进行“天鹅湾”项目开发，现如今高楼已盖起，却因拖欠土地出让金，至今也没有“预售证”。
这还只是土地出让后在实际运营中存在的风险，事实上，土地市场价格的不确定性，将有可能导致土地出让的收入低于土地收购价格，最终风险还会转嫁到银行身上。
基于此，银行的风险预警自然不为过，其实对银行来讲，更大风险还不只于此。
“土地储备中心作为具有政府背景的机构，银行方面看中的是政府的潜在信用。然而这种潜在信用并不等同于有效的信用担保。”银行内部人员分析说。据央行《报告》显示，土地储备贷款的快速增长，成为拉动房地产开发商贷款增长的重要力量。
银行规范土地储备中心开发贷款是不是还另有深意？
“商业银行面临着上市的压力，上市后，银行势必加强风险管理，土地储备开发贷款肯定会受到不同程度的控制。对于目前开发贷款的持续增长，银行基于土地储备中心的政府背景虽然有些无奈，但还是要进行适当的调整。”银行内部人士告诉记者。
“这其实是国土、银行两大部门在规范房地产市场中的一种职能博弈。”经济学家易宪容认为，“土地储备中心与央行同作为中央调控房地产市场的两把钥匙，不可避免会产生职能与利益上的纠葛。”
土地储备中心：难逃尴尬角色
事实上，土地储备中心的日子并不好过，在行使职能的过程中，责、权、利不明晰越来越深刻地制约着土地储备中心的职能发挥。作为政府下设机构，角色定位不明和自有资金稀缺是土地储备中心始终无法回避的尴尬。
目前，土地储备中心的主要职能是把农用地转为国有用地和把“生地”开发成“熟地”（即做到通常所讲的“七通一平”）两个方面，而这往往需要很大的一笔资金投入。据悉，把土地从“生地”变“熟地”的过程，每平方公里大概要用到几个亿的资金。“这部分钱尚可以从银行贷取，而在把耕地变为国有用地的过程中，用于补偿农民的青苗费、安置费依据‘耕地不能用于融资抵押’的规定，则必须由土地储备中心自己出。”世联地产顾问公司总经理周晓华告诉记者，“矛盾在于，土地储备中心往往自有资金很少。”
“土地储备制度最早源于上海，设立土地储备中心的初衷是作为政府调控市场的一种工具，政府由此对城市土地经营进行管理。”周晓华分析，“而在实际运营中却发现这无异于‘小马拉大车’。”
“基于主体性质不明、资金压力难以缓解等问题，土地储备中心的职能已经违背了原来设立的初衷。”周晓华认为，“土地储备中心现在已经‘沦落’为负责土地出让前期交易准备，诸如挂牌等事务性工作的事业单位。”记者在采访中也发现，最近出让的地块大部分是“毛地”，本该由土地储备中心出面做的配套作业，将不得不全部由开发商来完成。
“土地储备中心在实际运营中担当着行使部分政府行为和企业行为的双重角色。”信托专家孙飞认为，“这两种相互矛盾的角色，在目前缺乏制度及法律、法规保障和规范的前提下，很难找到与市场的结合点。”
未来出路何在？
“政府可以考虑发行专门用作土地开发的金融产品或成立专门的土地信贷银行。信托以及外资银行都是可以考虑的融资渠道。”在谈及如何解决土地储备中心资金不足的矛盾时，五合智库总经理邹毅建议。
针对土地储备中的风险规避，史贤英在接受采访时表示，应加强对土地储备机构所在城市政府土地储备制度、地产市场状况及资金运作等方面规范程度的考核。
由于政府土地储备机构的诸多限制，土地储备中心丧失了一级土地开发的真正主导作用，那么一级开发市场未来的出路何在？
明确责、权、利无疑是土地储备机构的真正出路。除此之外，真正制约土地一级开发的还在于一级开发商能否分享土地增值后的利润，这很关键。
“目前，土地储备中心大都选择和有实力的开发商合作，来进行一级土地开发。这是一个广开思路的捷径。”史贤英告诉记者。然而值得关注的是，一级开发商并不能获取土地开发后的增值收益，他们从这种合作中得到的利润非常有限，业内普遍认为，其中的利润空间仅为3%～8%之间。
“近期海南将有望突破这种障碍，海南市政府日前作出承诺，参与海南‘美丽沙’项目一级土地开发的开发商可以分享一定比例的增值收益。对于海南的地产开发来讲，这将是一支绝好的‘兴奋剂’。”周晓华告诉记者。
关键字：土地,信贷,博弈,开发商,贷款,风险 |
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