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专家提出高房价全国蔓延与城市衰退论 剑指上海
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2005年9月2日14:50 21世纪经济报道 杨丽萍 |
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8月25日，来自国土部和发改委的声音表明，新一波的高房价正威胁着城市的理性发展。
国土资源部副部长刘志峰通过发言人在首届中国房地产业分析和预测高峰论坛上坦言，“尽管市场调控取得了一些效果，但当前房地产市场存在的问题依然十分突出。其中包括部分地区房地产投资增幅仍然较大；房地产价格还处于高位。”
国家发展改革委主任马凯在十届全国人大常委会第十七次会议上也指出，“由于产生投资膨胀的体制性原因并没有从根本上消除，一些地方的固定资产投资增长仍然过快，目前投资增长还处在较高区间。”马凯还透露，下半年将继续发挥土地、资金、税收等政策的调节作用，
短短半月之内，央行、建设部以及国家发展改革委三个部委连续以不同的方式警示高房价危机。“高房价”犹如一座大山，重重压在开发商身上。
高房价——城市衰退论
同样于8月25日在京举办的“2005武汉市旧城改造与新区开发招商推介会”上，以著名经济学家郎咸平、北京阳光100置业集团董事长易小迪为代表的与会者提出，“高房价会影响一个城市的繁荣，而城市过高的房价也表现为城市的衰退。”
郎咸平和易小迪在提出“高房价城市衰退论”时，也把矛头指向了上海。
郎咸平坦言，上海市中心土地供应非常少，国际炒家只需要用几十亿资金就能拉动内环房价。国际炒家有可能成为新的高房价“催化剂”。
“当前面临人民币升值压力和预期，国际投机资本正千方百计寻觅内流套利的机会。”易小迪向记者透露，在国内一些沿海城市一人购房数十套乃至上百套的个案已经屡见不鲜。
当然，除了国际热钱有可能触发高房价之外，土地供应也可能成为高房价另一引擎。
“实际上，土地供应紧缺也是导致房价上涨的主要原因，但大家都不相信这一点。”易小迪举例，开发商知道天津房价要涨就扎堆天津开发项目，导致一个供应量却有无数个需求量，地价自然就会飞涨。
“杭州是第一个全国做土地储备中心的，但是却把房价炒得那么高。”易小迪说，房价永远跟着地价走，有一定利益动向的各方，实际上也参与了这场推高房价的“运动”。
有专家对此表示认同，“随着招拍挂在全国范围内的推进实施，高房价有可能会在全国范围内蔓延。”
“高房价不能简单地说成一个城市繁荣不繁荣的问题，而是一个城市过高的房价会表现为城市的衰退。”郎咸平指出。
将郎的观点作为辅证，易小迪又提出，“一个城市房价涨到一定的程度，经济力就会被破坏”。
郎、易二人甚至提出，高房价加大了城市的投资成本，作为金融、物流和高科技中心，上海地区高房价现在反而成为其发展瓶颈。因此，如何有序地引进国际资本是地方政府需要认真考虑的，这时，政府功能可以适当地体现出来。
“开放竞争不一定就能给城市带来繁荣，相反，一种无序的开放就有可能带来市场发展的被动。”
寻求房价与城市发展协调之路
高房价有可能导致的城市衰退应引起政府的高度关注，而房价如何与城市经济发展相协调？
房价有可能出现的新变化让人们开始对未来房地产政策有所期待。
瑞士信贷第一波士顿CSFB亚洲区首席经济学家陶冬也分析，发展商并不怕降价，以他们购买土地的成本和目前的房价水平，降价只是一个利润多少的问题。发展商的“死结”是现金流短缺。
“去年宏观调控后，银行对房地产开发的贷款已明显收紧，销售回款便成为发展商运作项目的主要资金来源。面对房地产新政，发展商可以撑下去，面对房价下滑，发展商也可以撑下去，但如果没有销售资金回笼，开发商继续撑下去则难矣。”陶冬表示，在某种意义上，成交量的萎缩对发展商的打击要远远超过房地产新政的组合拳。
既然经济学家已明确表示银行收紧银根对开发商打击甚大，进而导致整个行业投资的萎缩，那么房价抬升能否挽回经济指数的上升？
“一个城市房价涨到一定程度，势必会导致该城市在短期内失去经济活力。”易小迪说，尽管房地产业内人士并不希望看到房地产行业的大起大落，但现在某些城市的高房价的确令人担忧，除了炒房外，当地政府囤积土地是导致各地房价普遍恶性竞争的根源。
对于一些城市利用概念炒作地价和房地产市场，带动城市招商引资的做法，郎咸平表示这样做不仅难以给城市发展增添亮点，反而会落入瓶颈。他认为“房地产反映一个城市的价值”这一理论基础是对的，但易被市场非理性因素操控。房价一旦被国际炒家炒高，真正受害的是老百姓。
专家学者的观点固然有理，而落在城市发展上，则变成房价与经济发展的互利原则问题了。
关键字：高房价，城市，衰退论，经济，陶冬，郎咸平，易小迪 |
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