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经历一段急刹车式阵痛 上海楼市初露解冻迹象
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2005年9月30日9:13 理财周刊 甄爱军 |
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“楼市正在解冻！”作为一名经验老道的房地产市场的投资者，李威发出了这样的感叹：“我感到现在市场的气氛与过去相比有些不一样，倒是很难找到一个合适的词去形容它，但解冻两个字的意思还是挺形象的。”
的确，在此前那一轮严厉的宏观调控措施出台后，四个多月过去了，市场经过了一段急刹车式的阵痛之后，在种种因素的作用下，终于出现了一些不同于前期的新特点，这其中既有市场自身的原因，也有不少外力的推动。
那么，楼市解冻的含义究竟是什么？它会对市场未来产生一些什么影响？我们又该如何去面对？这一切，就成了今天这个时刻许多人关心的话题。
市场急冻后的能量释放
为什么会有解冻一说呢？究其根本，它是与前一阶段市场状态所作出的对比。就像一盆沸腾的水在遭遇了气温骤降之后，会变成一块坚实无比的冰，那时候上面可能是无缝隙可钻的。不过后来随着时间的推移和气候条件的变化，原来的坚冰就出现了裂缝，流出了水，虽然还绝对冰冷却已经出现了可松动的空间，而这一点同样也反映在房地产市场上。
5月，在一系列宏观调控措施出台后，楼市被一下子从火热打到了冰点，把它称之为“急冻”可能并不为过。当时政策面对楼市施以重压冷风频吹，市场也被这突如其来的打击变得没了方向，许多楼盘的成交一连几个星期都为零。银行也不敢怠慢，房贷成数下调、利率上浮是非常普遍的，另外放贷条件也被赋予了更多的限制。其实，这一切可以说是过于火热的市场与严厉的调控措施相碰撞的结果，楼市真的被“冻”住了。具体表现在成交量的急剧下滑。据统计，在今年3月份，商品房的成交量为265.6万平方米，而在政策作用正式显现的5月份，成交量一下子萎缩至98.4万平方米。
当然市场是不甘寂寞的，在屏了一段时间以后，打折、团购出现了，随之而来的是愈演愈烈的降价风潮。终于到了9月末，在经过了第一轮的大幅降价之后，楼市从不同层面出现了松动的迹象，包括政策、金融、成交量等等，这可以说是急冻后的能量释放，市场不再是坚冰一块而有了更多回旋的余地，于是解冻就成了大家现实关注的一个焦点。
政策面营造有利环境
与前期严厉打击投机不同的是，不管如何，近期的政策导向已经出现了微妙的变化，话语之间更多地带有一种对市场安抚，其用意还是很清晰的，那就是谋求房地产市场的稳定。近日建设部官员表示，楼市不会出台新的调控政策。而与此同时，上海市政府也出台了进一步鼓励自住型购房的新政策，这对楼市产生了一定的刺激作用。
日前，建设部政策研究中心住宅与房地产产业处处长赵路兴在一次论坛上表示，今年下半年国家不会再出台对楼市的调控政策，而是狠抓已有政策措施的落实。另外在8月中旬市政府一次例行新闻发布会上，新闻发言人焦扬公布了一项新政策：“从8月20日开始，对于第一次购买自住住房的本市职工，住房公积金个人贷款额度将从10万元提高到20万元。” 政策还提高了有补充公积金职工的贷款额度，最高贷款额度可达30万元。这被看作是政府在鼓励购房者入市的举措。
一些专家也推波助澜，中国社会科学院金融研究中心副主任王国刚近日对媒体表示，中国正处于城市化进程中，其住宅需求空间很大。他认为目前的市场出现冷淡局面，主要是由于购房者观望心态所至，这种状况会随着居民收入的增加，相关配套措施的落实而改变。
这一切都使得市场的气氛有所缓和，对政策的恐惧有所减弱，就像一位投资者说得那样：“目前可以说市场对政策已经有所适应。”
银行信贷不再是“铁板一块”
同样，近期银行的动向也颇受人们关注。此前不久，人行上海分行建议对房龄10年左右的二手房贷款进行政策松绑，而且现在也又少数银行在开始如此操作。
据上海神舟房产市场推广部经理孟军介绍，目前中行对10年左右的二手房贷款已经放宽限制，贷款成数已经上升到7成，与此同时，对于内环线以内的次新房贷款成数也有所松动，原本最高7成的限制已经突破，对于单价在10000元/平方米以下的物业，贷款成数可达8成。目前沪上大多数银行也开始出现松动迹象，如大部分银行开始对按揭贷款要求不再象今年3、4月份那般严格。
银行房贷松动已经得到了业内人士的承认。在近日由五合智库举办的“房地产投融资创新论坛”上，一位金融界人士就表示目前确实有些银行开始准备放宽房贷的限制，“毕竟现在还找不到更好的信贷品种，来取代房贷，”这位人士意味深长地说了这样一句话。
现在，尤其是一些二线银行正在表露出他们的“野心”，希望可以趁此机会更多地介入房地产市场。于是对于那些“好客户”来说，这些银行也不再是铁板一块了。
楼市成交有局部热点
新盘销售的局部热点可能是最为明显的一个特征，记者了解到，目前上海楼市有个别楼盘出现热销迹象，有些售楼处甚至出现目前难得一见的排队现象，这足以让人产生昨日重现的错觉。
在9月初，位于嘉定丰庄地区的金沙丽晶苑再次推出房源，开盘当天曾有购房者排队等候。根据“网上房地产”网站公布的数据显示，开盘半月之后，目前已经销售92套房源，而据售楼人员介绍，实际的销售数量要大于这个数字，因为目前还有部分房源虽然已经签约，但是还没有来得及登记。
而最为让人感到惊讶的是位于静安区内的静安四季，在短短一个多月的时间内，几乎所有房源被购房者买走。该楼盘为精装修房，均价为25000元/平方米，就市中心区域来说，其售价也不低，但是截至到9月19日，已经只剩下最后一套156平方米的样板房了。
还有更为惊奇的是闵行区七宝镇内的碧林湾，在两天时间内就销售出去140余套，这种销售速度就是在房地产市场火爆时期也不算慢。另外，我们在一些房地产研究机构公布的每周销售排行榜上，还可以看到新浦江城、环球翡翠湾、达安春之声等楼盘的名字，周成交量大都能够达到7000平方米以上。
所有这些作用的结果还是反映在成交量上，近期市场的成交量终于出现了小幅回升。而从成交量月走势图上我们可以发现这样有趣的现象，在2月由于春节长假的原因而略为走低，3月则达到了1月之后的一个相对高点。而5月由于宏观调控的作用突然大幅缩量，之后则出现了缓步走高的态势。
而从成交量的情况来看，8月份的总成交面积较7月增加了12％，其中普通住宅的成交面积则比7月份的29万平方米增加了82.76％，呈现出明显的回升趋势。进入9月后，各周的成交量与前期相比都有了不小的增幅，其中在9月7日至13日这一周期间，上海商品房的成交量达到了37.1万平方米，这虽然只是去年10月份的周成交量的一半，但是与此前几周的的成交量相比，却有不小幅度的回升，而且也创下了近期的一个高点。
后市走向成关注焦点
这一切也使许多人产生了疑惑，那就是楼市的后市究竟会如何发展呢？不管如何目前解冻的迹象只是市场发展过程中的一个信号，那么未来是加速溶化还是维持冰冻，就成了时下各方人士关注的焦点。
美地行（上海）咨询有限公司总经理刘群认为，目前楼市出现了解冻迹象。他说，自从国家进行宏观调控以来，刚性需求已经被压抑了4个多月的时间，而现在开发商主动降低了房价，这种需求会重新抬头，故解冻迹象出现。
神州房产的孟军则坦承，现在二手房交易还是处于“温吞水”阶段，由于购房者仍然持续观望，所以虽然已经处于传统的房产成交旺季，但是目前的状况没有多少改变，跟7、8月份差不多。他表示，现在很难说解冻是否已真正形成。
而复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授认为，房地产市场回归正常，至少要等到今年年底。他认为楼市改变目前成交量不大的现状，主要取决于开发商，如果价格回调程度为购房者接收，那么成交量就会回升，也就是说如果房价大幅度下降，那么成交量会随之大幅上升，但如果开发商想继续“捂盘”维持原价，那么成交量回升只是奢望。
关键字：上海，楼市，房地产市场，成交量，开发商，信贷，房贷，政策 |
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