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住宅禁商后小户型写字楼将成中小企业“新宠”
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2005年9月5日14:18 《楼市》杂志 |
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自2005年7月1日起，对于住宅立项而在做写字楼产品的，国土局将不予审批。即，如果拿的是住宅用地，而在产品规划、设计、建造以及后期推广中按照写字楼标准操作，国土局将对其予以处罚，并无偿收回土地。根据当前中小企业的需求动向及未来产品供应结构分析，小户型写字楼将成为中小企业新宠。
“住宅禁商”政策对外地写字楼市场所产生的影响
今年5月1日实施的《广州市房屋租赁管理规定》细化了住宅商用管理规定，广州市工商局也出台相应政策，对于选择在住宅楼里办公的公司5月1日起不再发放营业执照。
“住宅禁商”后，广州的写字楼租赁成交量比之前翻了两番，目前有不少从住宅楼搬出的公司租户，这些客户一般选择租价和管理费较低的乙级写字楼，面积在80～100平方米的物业最受欢迎。
一些乙级写字楼在位置及交通便利上并不亚于甲级写字楼，且由于租金及管理费比甲级写字楼低很多，能迎合中小公司的发展需要，因此其租赁势头非常喜人，如天河娱乐广场、信德商务广场、金安大厦等。写字楼市场由于承租客户不同及公司类型不同而合理分流，令写字楼市场呈现甲级写字楼进入平稳发展阶段，乙级写字楼继续升温，从而使得写字楼的空置率开始降低。
“住宅禁商”政策正在从广东开始对包括北京、上海、厦门、武汉等一些重点城市造成影响。其中反映最为强烈的就是乙级写字楼市场，部分地方写字楼乙级市场开始热租，同比租金水平上涨约6%～10%左右，乙级写字楼市场存量降低。这一政策同时也影响到了甲级写字楼市场，目前乙级写字楼后势发力、需求增长速度，明显快于甲级写字楼。
武汉方面：武汉写字楼市场面临机遇。在中国经济仍然保持持续稳定增长的背景下，写字楼供应量的激增会推动中国主要城市的写字楼市场进入巅峰。而在2006年，武汉将迎来写字楼市场的海量供应时期。针对创业型中小企业定制的面积可分割式写字楼，以及写字楼的功能被不断具体化，进一步促进了更多的企业进入到写字楼办公。
上海方面：据悉，随着静安、卢湾、黄浦和徐汇等地第三产业高速发展，这些地区也成为目前乙级写字楼市场最活跃的几个地区。目前上海乙级写字楼供需形势是需求大于供给，这一政策暂时并不会在较大程度上影响到租金市场。部分乙级写字楼的升温虽然不会冲击甲级写字楼租赁市场，但会在一定程度上影响甲级写字楼租金的上涨。
北京在“住宅禁商”政策后，写字楼市场需求转向
北京市场上的乙级写字楼地位略显尴尬，曾一度徘徊在甲级写字楼与商住楼夹击中，生存环境十分有限。而近几年北京市场上一直没有新增乙级写字楼项目，所以在整个写字楼市场中，现存的部分乙级写字楼在内部结构、配套设施和后期维护方面都明显存在不少问题。
2005年上半年北京市场上，新增写字楼面积179万平方米，已经超过去年全年的新增供应量。截止到2005年第二季度末，北京市场上写字楼总存量面积达到了9,197,688平方米。其中，超甲级写字楼面积144,000平方米，占1.57%；甲级3,624,435平方米，占39.41%；乙级5,429,253平方米，占59.03%。
随着市场经济的不断深化和发展，中小企业的数量和规模将不断扩大，并成为需求主力，但他们很难承受甲级写字楼的高额租金，因此被迫在三大商圈以外的地区寻找乙级写字楼或商住两用房作为办公地点。而商住两用房的弊端和安全隐患等的日益凸现，可以预计，在市场规范化的大前提下，政策对其进行限制和制约只是时间问题，随着商住两用房供应的萎缩乃至停滞，对于乙级写字楼的需求必然会提上新的日程。
关键字：住宅禁商，小户型，写字楼，政策，中小企业 |
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