|
| |
|
都是资金链惹的祸 房企变脸欠税没商量
|
| |
| 房产之窗网 http://www.ehomeday.com
2005年9月5日15:32 中国证券报 林华 |
|
|
正在发生逆转的房地产市场形势，令越来越多的中国房地产企业进入了欠税大户的“黑名单”。近日，北京、上海、广州等城市地税部门公布的今年企业欠税名单，其中来自房地产企业的欠税，占了欠税总额的八成以上。定期对欠税企业进行公告，是国家税务总局为加强税源管理，从今年开始要求各地税务部门执行的一项重要措施。欠税企业名单的公开，透视出今年房地产行业急转直下的经营状况。
房企成为欠税大户
8月16日，广州市地方税务局在网上发出今年第2号欠税公告，曝光了截至2005年上半年欠缴地方税收200万元以上的企业名单，名单上的25家企业，有18家是房地产开发和建筑安装企业。无论是欠税总额还是企业数量，均占整份名单的八成以上。广州市地税局人士表示，从欠税情况看，大部分房地产企业所欠的是营业税、企业所得税和房产税等税种，这表明房地产企业还是能够把房子卖掉的，但由于资金紧张，只能够拖欠税款。
今年以来，广州市地税局已先后发出第1号和第2号欠税公告，在今年3月31日公布的第1号欠税公告中，有9家房地产企业名列其中；而在今年第2号欠税公告中，房地产企业的数量增加一倍，达到18家。而且多家广州知名的房地产企业也进入“黑名单”。另外，在第1号欠税名单中，广州第一欠税大户是一家重组后的知名医药企业，但在第2号欠税名单中，广州欠税大户的头三位，都被房地产企业“占据”，而且欠税总额的前12家企业，仅有一家不是房地产企业。
无独有偶，上海市税务局日前也发布了2005年第二季度欠税公告，在461家欠税企业中，有15家为房地产公司。在这15家企业中，3家为房产经纪及咨询公司，其他均为房地产开发企业，其中有4家为外商投资企业(信港置业、上海法华房产发展有限公司、上海康园房地产开发有限公司以及上海有色庆丰房地产有限公司)。据了解，上海康园旗下拥有位于上海西康路的维多利广场。但是，维多利广场一、二层商业裙楼目前正在闲置，无人承租；楼上商住两用套间出租情况也不尽如人意，这或许是上海康园欠税的原因之一。该公司拖欠营业税及外商投资企业和外国企业所得税近150万元。同为港资房企的信港置业，曾经是上世纪90年代上海房地产市场的风云企业，1996年底一次性与长宁区政府签订了共计4630多万美元的土地批租和市政配套项目，以及总投资额高达9.85亿美元的投资意向。现在该公司在上海已是人去楼空。
北京市地税局近日公布的今年第2期欠税名单中，在“企业和单位欠税”项目下，欠税者全部为房地产企业，欠税总金额为2800多万元。从公布的名单来看，这些房地产企业多数欠税金额巨大，最多的北京城建房地产开发有限公司欠税金额高达907万元，其余三家房地产公司欠税金额也均是百万量级。从北京市的情况来看，自2003年底至今的欠税公告中，房地产企业一直榜上有名且名列前茅；即使在房地产业最热火的2004年，上半年15家欠税企业中的绝大多数企业也同样都是房地产企业。
我国现行房地产税收制度主要涉及14个税种，实际征收的有12种。目前设置的税种主要有营业税、企业所得税、个人所得税、房产税和城市房地产税、城市维护建设税等。目前房地产企业欠缴的税种主要为营业税和企业所得税。事实上，近年来房地产行业相对来说是欠缴和偷漏税现象比较集中的行业，从全国范围来看，甚至部分地区约有90％房地产企业存在涉税问题；同样对于北京而言，房地产开发企业欠缴和偷漏税的现象也非常突出。
今年5月中旬，国家税务总局下文要求对房地产税收实施一体化管理，即以契税管理“先缴税、后办证”入手，实现房地产业诸税种间的有机衔接，加强税收管理。同时国家税务总局还明确表示:2005年对房地产企业的税务稽查是全国税务稽查的重中之重。
都是资金链惹的祸
纳税对房地产开发而言影响重大，因为缺少这一环节，许多后续工作就无法开展，例如会对建筑工程施工和房地产销售等后期环节带来影响。
年初，相关部门公开的“税源贡献20强”中，房地产企业占据了相当高的比例及税金总额。但从今年开始，国内房地产行业的税收，告别了“纳税第一行业”的称号；从纳税情况看，国内房地产企业无疑正进入冬季。如今，国内房地产企业屡屡拖欠税款，而且拖欠时间长达三四年，暴露出目前房地产行业中“资金链”吃紧，尤其是中小型房地产开发企业。
北京市建委2005年房地产分析简报的统计数据显示，今年上半年北京市房地产的税收收入是82亿元，占全市税收收入18.2％，基本与去年持平，仅降0.1％。业内人士指出，从房地产企业总体缴纳税收的比例就可以看出目前房地产税收的一个实际情况。房地产行业所缴纳的税费和其整体交易数额的比例差距很大。从北京地方税务局公布的数据来看，这些房地产企业成为欠税大户，一方面是今年3月份开始的国家宏观调控政策在一定程度上对房地产企业形成了影响，有些房地产企业因此出现资金相对紧缺的情况，房地产开发周期长，前期一次投入资金巨大，一旦资金链出现断裂，就会导致欠税；另一方面说明有些房地产开发企业缴纳税费的意识不是很强，而且目前房地产税收政策在一定程度上给房地产企业欠缴税费带来机会。
据介绍，房地产企业在税收方面普遍存在成本核算不规范行为，由于房地产企业多为滚动开发，一般在账面上不体现利润，因而缴纳所得税的企业屈指可数。房地产开发企业的利润率为15％－20％，但一些企业账面上反映为亏损，而盈利企业的利润额也极小。事实上，房地产行业的这种偷税行为极为普遍。
业内人士表示，目前银行对房地产行业扎紧口袋，而税务部门也对税源紧追不舍，这一“夹击”态势对房产商而言则意味着利润空间的缩小，开发商们会把“损失”转嫁给消费者。然而，目前消费者购房比较理性，于是一些开发商就玩起了捉迷藏游戏，甚至神秘失踪。
随着房地产市场的冷淡以及房价的进一步下调，欠税的房地产企业还会更多。国家税务总局稽查局官员孙海亭认为，房地产开发企业纳税人追求利润最大化是其偷税漏税的根本原因；其次地方政府干预过多，影响税收征管，加之税务机关未能开展与其他行政管理部门之间的信息交流，使得房地产业的税收征管难度较大，查处的力度不够。因此，对大量房地产企业欠缴税费的问题应该引起警惕和重视。
税制改革势在必行
国家税务总局发布第9号国家税务总局令公布了新《欠税公告办法(试行)》。《办法》规定从2005年1月1日起，全国欠税者“黑名单”将被公开曝光。据悉，这是第一次由国家税务机关统一制定办法，明确要求对欠税者“黑名单”予以公开曝光。而这种曝光对一个运行中的房地产企业来说，也算得上是高成本了。
针对房地产企业欠税过多的情况，各地相继采取措施，诸如严格企业纳税申报制度，对企业纳税资料进行横向、纵向逻辑审核，促进纳税人不断提高纳税申报质量；履行催缴制度，对欠税大户履行告知程序，并定期向纳税人了解生产经营情况，资金周转、债权债务、投资和欠税原因、还欠计划等情况；纳税人合并、分立、撤消、破产和处置大额资产随时报告制度；严格加收滞纳金，加大欠税检查，实行以票控税，强制执行，参与企业清偿债务。2004年12月中旬，广州荔湾广场因开发商欠税近亿元将被强制拍卖。广州市地税部门的工作人员介绍说，这样一次巨额欠税拍卖活动将对今后房地产开发商的合法纳税、合法经营起到警示作用。
近日，珠江禅城区也开始对欠税企业进行惩罚，地税局查封了一欠税309万元的房地产公司17个车位。并申明15日内该公司再不补交欠税，地税部门将依法将车位拍卖或变卖。同时，地税局还将对10多家欠税户依法采取强制措施:对尚未结清应纳税款、滞纳金，又不提供担保的企业，将通知出境机关阻止企业法人出境。拍卖欠税公司的房地产项目或者查封车位，阻止企业法人出境都是企业欠税所要付出的成本，如果其欠税成本过高，欠税的比率就会自然降低，这是市场经济运行的规律之一。
对于房地产企业纳税监管主要是加大稽查力度。此外，国家税务部门一定要加大对房地产涉税违法行为的处罚力度。予以全社会范围内的通报，也不失为一个好方法。企业最怕的是声誉扫地，罚款有时对它们起不到很大的警示作用，这个时候就要对那些屡教不改的企业进行曝光，将其偷税劣迹毫不手软地公示于众。
国家税务部门有关官员表示，税务部门将会继续加强对房地产企业的税源监控，房地产企业也应认真履行申报纳税义务，如有欠税必须尽快到税务机关办理清缴欠税，以免公告后被关联单位列入非诚信企业的名单，最终损害自己的利益。SOHO中国2004年所缴纳的税金超过3亿元，其董事长潘石屹也认为，如果一个行业有多数企业有涉税方面的问题，那对其他企业就是不公平的。解决涉税违法的方法是在网上公布这些企业的名称和涉税违法的金额，让社会、媒体和市场一起来监督。客户看到这家房地产公司在偷税漏税，谁还敢买他们的房子？
关键字：资金链，房地产企业，欠税，房价 |
|
|
|