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港开发商沪集体闹地荒 寻本土开发商合作共度难关
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2005年9月5日9:30 财经时报 陆彬杰 |
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香港开发商集体遇到的困惑是，一方面，拆迁成本高；另一方面，对上海的拆迁困难估计不足
最近一段时间，嘉华、华润、瑞安、嘉里这些全国知名的香港开发商在上海感到困惑。
一方面，招标拿地困难，土地基本上集中在绿地、大华、农工商等本地的开发商手中，另一方面，拆迁成本高，在短期内不能使其项目得到运转。
这直接迫使开发商集体闹起了“地荒”，而通过与本地的开发商合作是度难关的最好方法。
集体困惑
“目前嘉华进展中的住宅项目，都是在市中心的黄金地段，难免要涉及拆迁工作。中心地段的拆迁难度相对较大，进展速度相对缓慢。”嘉华集团执行董事伦赞球向《财经时报》表示。据悉，嘉华在上海已经有12年了，开发了嘉华中心、嘉园、嘉丽苑等楼盘，这些项目都位于市中心。
嘉华在售的仅有“慧芝湖花园”一个楼盘，且只有乌鲁木齐北路这块土地储备，约12万平方米，前期拆迁工作历时2年多仍未完成。新一轮的拆迁工作已经全面启动，力度也有所加强，预计明年年底才能完成。
嘉华面临的最大挑战是拆迁难。伦赞球表示，跟其他港资开发企业一样，嘉华在上海难以取得足够的开发用地。其实，不仅嘉华集团遇到拆迁难的问题，同样来自香港的华润置地也遇到类似的情况。
“‘上海滩花园’总共有20万平方米，一期10万平方米的项目已建成，近期会开盘，二期的地块仍有大量旧区没有拆迁完，具体的什么时候能动迁完，我们也不太清楚。”华润置地市场部负责人刘于飞向《财经时报》表示。
据了解，华润的“上海滩花园”位于黄浦区董家渡路板块，该地区是上海有名的老城厢，动迁自然成为令人头痛的问题。如果该项目售磬，而旧区动迁工作没有完成，将会影响其二期上市的时间。华润集团除了中华路附近这块地外，上海几乎就没有地块可开发。
遇到这种困惑的不仅是嘉华、华润。据《财经时报》获悉，嘉里、瑞安等来自香港开发商都存在这种情况。
寻本土开发商合作
近年来，上海市中心房价上涨过快。据静安区房地产交易中心的统计显示，2003年静安区房价的平均涨幅在60%-70%之间，相邻的黄浦、卢湾、徐汇等中心城区的房价涨幅也都在50%以上，而去年静安的房价涨幅在30%左右。房价上涨过快，使得市中心的动迁户无力购买新房，从而造成开发商拆迁难。
“房地产市场在起步时期，开发商对拆迁成本可以忽略不计；随着房地产市场的快速发展，中期之后拆迁成本越来越高；而当人们普遍意识到土地价值的时候，开发商的拆迁工作就会很难。”仲量联行中国区董事陈立民向《财经时报》表示。
拆迁成本高，反过来影响政府进一步进行土地招标。一是根本没有熟地可以拿出来，二是根本不敢招标。如果静安区进行招标，肯定要拍出天价来，政府卖出去的地是什么价，动拆迁户肯定也要这个价，否则他们就不会走。陈立民指出，如果拆迁难的矛盾继续尖锐化继而变成社会议题，影响经济发展和社会发展时，香港开发企业还可以跟国内的一级开发商合作。
“嘉华集团面对种种压力，在短期内决定投资方向之后，接下来我们将积极寻找合适的投资机会，希望今年在上海的开发量和土地储备量均能够达到30万～40万平方米，以进一步扩大嘉华内地业务的比重。” 嘉华集团执行董事伦赞球表示。
难以在短期内把地块拆迁完毕，那只有同本地的开发商合作拿地，据了解，嘉华已经和宝钢合作，第一个项目“宝地东外滩花园”已经启动。
嘉华与宝钢地产的合作，一方面可以把地产副业从宝钢集团中剥离出来，另一方面，嘉华可以获取宝钢地产大量的土地，这些地块是不需要拆迁，这可弥补自身土地储备不足的劣势，也是为其它的香港开发商找到一条出路。
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