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房产话题引来众多口水仗 我们到底该听谁的？
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| 房产之窗网 http://www.ehomeday.com
2005年9月6日14:41 经济观察报 陈文雅 |
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自人民币升值尘埃落定之后，房产话题的兴奋点便似乎转移到了一轮接一轮的口水仗上。由于影响行业未来走向的重要变数尚未出现，各路传言、揣测和议论大行其道，织出一幅行业“百态图”：充胖子的开发商，犹豫不决的购房者，袖手看热闹的围观者，火上添油的好事者……
而现在，业内的那些已经承受了太多喧嚣的鼓膜又在经受一次新的冲击。8月15日，央行的《2004年中国房地产金融报告》提出了取消期房销售的建议。没过几天，建设部召开新闻发布会，明确指出，期房销售制度目前不可能取消。一时间，代表双方观点的两大阵营开始了唇枪舌剑，其中不乏言辞激烈的发难。
我们到底该听谁的？
在这个因过于嘈杂而让人无所适从的“菜场”里，想找到一个能让我们拨云见日的声音，恐已是种奢谈。但我们仍怀有这样的希望：聆听一些清醒的思考，以循着这些线索收获自己的认知。因此，本期“蓝筹地产”邀请了三位国际投资银行界的华人经济学家，请他们基于自己对中国宏观形势的观察，廓清半年到一年内中国房地产业发展大势，并分析可能出现的问题，给出可行的建议。
过剩将会持续两年或更久
关键词：投机风向
谢国忠(摩根士丹利亚太区经济师)：
中国经济车轮的转速已经开始降下来。这需要至少两年时间到达谷底，类似于1996-1998年期间发生的那样。这两个时期的房地产业发展周期非常相似。
投机需求曾是中国房地产市场主要的需求来源。政府的政策行为已经将投机需求驱逐出了市场。因此，未来两年中房地产业的销售额将明显地少于往年。由于已经投入建设的房产品供给大大超过以往，所以供应过量的情况很可能持续两年或更长时间。
目前，很多开发商不愿以降价的方式刺激需求，这延迟了市场达到新平衡的调整期。在新平衡时期，房地产价格会明显低于现有水平。当然，目前我们还无法预计究竟会低多少。
很多人希望人民币预期升值能够刺激需求。曾经有几位外国投资商在“中国热”时期在中国集资经商，现在刚刚收回本钱，下一步投资计划就是为了证明自己在中国的投资行为是否有价值。这反映了过去投机的狂热。未来12个月内美元可能依然坚挺，而强有力的美元通常会扼杀新兴经济体房产市场中的外国投机。
在过去5年，房地产在中国的投资高速增长中扮演了关键角色。由于对房地产业的投机行为过度敞开大门，这轮高增长弱化了中国的金融系统，却让大部分地方政府和房地产业管理相关部委获益。明显地，对于和房地产业相关的事务，不同的政府机构有不同的立场。中国人民银行是国家金融健康以及与之息息相关的经济持续发展的捍卫者。它的视野通常比其他政府机构更长远。
在中国台湾、中国香港和日本，房地产业的泡沫造成了十年甚至更长时间的经济停滞。中国必须意识到，如果追求靠房地产泡沫取得的短期增长，必将为长期经济发展付出不菲的代价。关键是要确保不让房地产业的投机行为有迅速滋生的温床。上紧金融业的控制发条，就像央行建议的那样，同时提高短期资本获利的税收，这些是非常有用的武器。华人经济体(比如亚洲东南部，台湾，香港)都存在资本投机的倾向，中国的情况也很相似。如果不永久地拔除房地产投机之根，中国经济的基础将无法稳固。
平均房价下降可能极小
关键词：宏观调控
马骏(德意志银行大中华区首席经济学家)
我认为宏观调控在6个月之内不会有太大的变化,至于6个月之后的情况,我想总的趋势是逐步放松行政性的控制,以部分抵消由于需求减弱导致的投资和出口减速对整体经济的影响。
从房地产市场来讲,再出进一步紧缩政策的可能性几乎没有,我说的进一步紧缩,是指升息、加税、提高首付率等力度较大的举措。局部可能会有所放松,这要看各个城市的具体市场情况,例如,当房产交易量萎缩到最近高峰时期的30%,成交价格明显下降时，会导致投资增长、银行等方面的各种风险,在这种情况下,政府会采取一些措施来“救市”。最有可能出现放松政策的城市是上海、南京、杭州等地。
关键词：房市前景
人民币升值从中长期来看,有利于沿海大城市的房地产业发展。据海外不可交割远期市场预测,从现在开始的12个月内人民币升值幅度可能为3.5%。假如每年有3%-4%的升值幅度,加上现在已有的大约5%左右的租金收益率,这就会有效地吸引海外的一些长期资金投入到这些城市的房地产市场中。当然,这些只适用于最大的几个沿海城市,对中小城市的作用就没有那么明显。另外,人民币升值对开发商没有对长期投资者的吸引力大,因为开发商的资金回笼周期相对较短,一般在两三年,而升值的获益往往需要一个较长期的过程才能显现出来。
从需求方面来看,不同类型消费者作出的购买决策是不一样的。投资型购买者当然根据对政策走向的判断来形成购买预期,因此,在宏观调控较紧的形势下,他们可能会暂时采取观望态度。而对自住型消费者来说,政策仅仅会影响到他们的短期购买决策,从中长期来看不会对其需求造成实质性影响。当然,不同层次的楼盘,受到的影响也会有所不同。
就长期来看, 我认为中国城市平均房地产价格降低的可能性极小。
关键词：期房销售制度
至于期房预售制度,我想短期之内不可能取消,即使是从中长期来看,取消的可能性也很小,毕竟这项制度并不是只有中国一个地区在实行,而是通用于世界上的大部分国家。期房预售制度对国内的绝大多数开发商来说是赖以生存的法宝之一。这些开发商其自有资金占的比例很小,主要的资金来源一是银行贷款,此外就是期房预售获得的资金。如果取消期房预售,对开发商来说无疑就是断奶,对银行来说,恐怕也不见得是件好事。
因此,我认为问题的关键不在是否取消期房预售,而在于预售过程中如何控制风险。在目前的预售制度下,一些开发商利用这一政策的漏洞,套取大量资金,却对企业经营中出现的风险视若无睹,最终的受害者是银行。我认为,如何防范这种风险，而不是取消预售制度，才是政府最应该考虑的。
房价是一场4：1的博弈
关键词：房价走势
陈兴动(巴黎百富勤证券中国总经济师)：
个人认为房产价格不会大幅下跌。一方面，调整只有可能发生在一些投机成分较高的城市，但在中国内地，这样的城市顶多在10个左右。另一方面，关于房价的博弈是一场4：1的战争。围绕着房价，存在五个利益主体：房地产开发商、地方政府、银行、已经买房的老百姓、尚未买房的老百姓。在这五个利益体中，只有未买房的老百姓希望房价下跌，但他们并没有定价权。房地产的定价权最终掌握在中央政府手中，但中央政府是希望房价能稳定并逐渐上涨的，他们不愿看到的只是房价增长过快的局面。同时，房地产业还远远没有达到饱和程度，需求力量依然强大，从总体判断来看，依然处在上升空间中。
短期来看，开发商和购房者之间“针眼对针眼”的对峙已经持续了几个月。在这场对峙中，开发商是弱者，因为房产项目还在建，如果卖不出去，势必造成库存量上升，这时候开发商的现金流就会出现紧张状况。目前已经听说个别开发商推出了优惠折让活动，一两个月之后，也许我们会看到大量这样的变相折扣出现，这也是摊牌时刻真正降临的标志。
关键词：部门博弈
我们不避讳谈论部门利益冲突的问题，我认为这是一种健康的状态。每个政府部门必然是代表自身监管的群体的利益，只有利益不同，才有可能通过博弈实现相对的平衡。
就是否取消期房销售制度这个问题而言，我认为人民银行提这个问题本身没错，只是管了不应该由自己来管的事。
人民银行建议取消期房销售的根据在于，期房抵押是一种“名义抵押”，在房子没有建好之前是一纸空文，因此风险过高。这点并没有错，不过，从他们发布的房地产金融报告中可以看出，房地产贷款的主要风险主要不是来自个人住房贷款，这类贷款的不良比率只在1.4%左右，而开发贷款的不良率达到10%左右，这才是真正值得警惕的部分。所以说，要防范风险，是不是取消期房销售并不是关键。
我认为，期房销售迟早是要被现房销售取代的，但现在实行为时过早。况且，取不取消期房销售本不是央行管辖范围内的事，央行较妥善的做法是加强银行内部风险控制，鼓励银行发放现房贷款而非期房贷款。
关键字：房产话题,口水仗,期房销售制度,谢国忠,马骏,陈兴动 |
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