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信息缺失 监管不力 房地产评估蹒跚“独立”
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2005年9月7日14:56 中国房地产报 钟园 |
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关键问题是信息缺失，包括市场信息不透明、收集系统不完善、交易案例不公开，以及获取渠道不畅通
随着房地产市场的蓬勃发展，房地产评估作为房地产交易的重要一环，越来越多地受到市场的关注。从政府拍地、拆迁，房地产商的商业决策，到开征物业税的讨论，直至普通的物业买卖，我们都体会到房地产评估的重要性。房地产评估体系和市场的建设无疑对建立健全完善的房地产市场体系有着至关重要的意义。
但是，国内的房地产评估行业目前处于什么样的发展水平，与国际先进水平还有多大差距，是否能跟上房地产业的发展步伐？主要存在哪些问题，是不是还有信息不公开、垄断经营等束缚行业发展和有碍房地产业公平竞争的问题存在？记者带着这些问题采访了业内相关人士和房地产研究专家。
方法问题还是信息缺失？
中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长、清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授告诉记者：“从房地产评估的流程、方法、原则来看，中外基本上没有差异。但在评估工具方面，国外比较多的运用了IT技术成果，而我国信息技术的应用较少。国内很多房地产评估公司满足于当前的服务内容，技术和知识创新的能力较差，所提供服务的附加值较低。另外，房地产评估服务的市场环境还不理想，也制约了房地产评估行业的发展。”
“房地产评估采用的方法和手段是从国外引进的，虽然国内在这方面与国外相比还有所欠缺，但这不是落后的关键问题。关键问题是信息缺失，包括市场信息不透明、收集系统不完善、交易案例不公开，以及获取渠道不畅通。”北京首佳房地产评估有限公司董事长高喜善指出。
市场比较法是评估中的主要方法之一。因此，不能获取交易案例作为评估参考对评估的影响很大。高喜善认为，信息的缺失主要是整个市场的大环境决定的。房地产评估需要大量的能够准确反映市场信息的参数。但由于我国目前房地产市场发育还不成熟完善，房地产市场信息披露的体制不完备，房地产交易的情况以及相关信息资料还未达到行业共享的程度。
“尤其是土地信息方面，以往交易的资料都不公开，大家只能通过各种非正常渠道获取，成本高不说，而且真假难辨。”高喜善说，“所以说，房地产评估业的发展归根结底取决于房地产市场的整体发展。”
刘洪玉指出，由于信息技术在国外房地产评估中有广泛地应用，所以从方法体系上来看，一些基于数量经济学的高级估价方法在国外应用较多（如特征价格模型技术），在我国的应用就较少。另外，在国外有相关的协会建立、分享数据库，行业内部的交流也更多，国内在这方面也比较欠缺。为此，国内相关协会正在积极加强组织管理。
首佳房地产评估的董事副总经理聂燕军也告诉记者，国外的房地产评估实践更丰富、整个体系也更加成熟，根据他的经验和对国外评估的了解，一个突出的特点是，国外的房地产评估更注重项目收益和现金流的分析。另外，国内软件开发也不够，如评估中逻辑应用方面的程序可以通过计算机来完成，但国内目前的技术还做不到。
另一方面，由于中国市场有其自身的特色，特有的国情决定了我国的房地产评估必然要综合考虑多方面的因素，因地制宜地使用一些特有的手段和方法。高喜善介绍说，如国内的一些资产的产权关系不像国外那样明晰，因此必须结合实际情况作出相应的变通。比如中国的很多房地产没有房产证、土地证，但不能简单地认为违章或者没有产权，而要调查具体的情况，确定其产权。
从垄断到市场从有限责任到无限责任
“因为首佳就是改制走过来的，我们对市场是否垄断很清楚。我们已经几乎没有接受政府指定的业务了。”针对评估行业垄断的批评，高喜善说，“在中国的主要城市，如北京、上海这些大城市，市场比较大，整体竞争已经很充分。当然，也有大客户选定数个机构，进行招投标，但这不能算做垄断，而是一种市场化的竞争。”
刘洪玉指出：“目前，许多机构都有认可的估价机构名单，这在一定程度上形成了垄断，但国外也有类似做法。问题是，我们国内许多机构在形成这个认可机构名单的过程中，难以做到公开、公平、公正，参杂进了许多人为因素。”
在国外，房地产评估和会计师事务所、律师事务所等一样，是市场经济中的独立中介机构。但在我国，由于房地产评估机构曾经长期隶属于政府部门，滋生了保护主义、恶性竞争、独立性丧失等等问题。近年来，虽然进行了改制，房地产评估机构纷纷从原主管部门脱钩，但一些业内人士指出，老关系还是“剪不断，理还乱”，继续阻碍房地产评估业的良性发展。
但是，“游戏的规则正在变，并不是一般人想象的那样。”高喜善说，“房地产评估有其自身的科学体系，而且在中国，尤其是在大城市，已经打破了以往政府垄断的局面，开始了市场化的运作。”据他了解，在中小城市，垄断还是比较大。评估机构很多还是政府的事业单位。因为当地市场也比较小，不是很活跃，竞争相应也较少。
虽然房地产评估已经被推向了市场，但市场并不是解决所有问题的“万能药”。高喜善进一步指出，从20世纪90年代初到现在，虽然国内房地产评估市场的发展时间并不长，但发展的速度很快，市场已经出现了饱和过剩的趋势。由于发展太快，问题也比较多，管理滞后的问题格外明显，回扣和高估低评等等不正当竞争和不规范现象也确实存在。
刘洪玉指出：“房地产评估市场现在的最大问题，就是估价师执业的独立性往往受到损害，影响了估价服务的质量。以房地产抵押评估为例，大多数金融机构，都在估价公司的评估收费中提取一定比例的‘回扣’，作为其‘中间业务收入’，实际上这是有损金融机构自身利益、可能因小失大的做法，也污染了房地产估价行业的市场环境。”
北京市中恒业房地产评估有限责任公司的总经理陆伟俊告诉记者，目前国内与房地产评估相关的法规很少，主要法律依据是中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法》，以及1999年6月开始执行的《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》。“估价规范是一个国家标准。”陆伟俊说。因此，对房地产评估行业的法律规定还是不够完善。据高喜善介绍，最近，国土部、建设部、财政部正在共同起草一个房地产评估规则的文件。
高喜善认为，不规范操作的存在很大程度上是目前从业人员和公司素质良莠不齐造成的。解决这一问题的关键是相关部门加强监管力度。他说：“不正当竞争和不规范操作主要是监管不到位，处罚不严所致。必须加强监督，才能健康发展，及至促进整个房地产行业的发展。”
同时，进一步促进评估行业市场化，通过优胜劣汰净化市场将从根本上促进行业发展。“评估公司的评估结果毕竟只是作为参考，最终的市场价格不是一方说了算。而且，如果是第三方参与的，比如银行抵押的评估，那么，评估机构是由银行选择的，既要对贷款人负责，也要对银行负责。如果是法院选择的机构，那么就要对原告和被告双方负责。另外，评估公司也必须考虑房地产评估报告的使用问题。”高喜善说。“如果评估结果没有事实依据，不合理，可能就成了一张废纸。”
房地产评估行业是智力密集型行业，应该承担无限责任。在国际上，这是通行的做法。这在很大程度上促进了房地产评估行业的自律，也是法律监管和威慑的重要依据。但在国内还是采取有限责任公司的形式，个人承担无限责任的极少。房地产评估存在风险，但是，目前国内的这种体制导致大部分评估机构还没有相应地承担这一风险。“三五百万的注册资本来评估上亿的资产，这种风险承担是不匹配的。”高喜善说。不过，他也透露说，有关部门正在拟定的新管理办法将把无限责任加入作为一种选择。
关键字：信息，监管，房地产，评估，房地产市场 |
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