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今年住宅需求2000万平米 沪楼市将不太悲观
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2006年1月10日10:37 每日经济新闻 |
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2005年是上海“有房不愁卖”的卖方市场终结年，到了2006年，几乎所有的楼盘都要面临着“谁来买我房”的难题，而一下子翻身掌握了主动权的买房人，则又担心买房资产缩水。
2006年楼市还有多少购买力？上海富阳的数字演绎，可以为企业或个人在2006年卖房、买房提供参考。
研究结果：2006年住宅总需求约2000万平方米
上海富阳研究显示，2006年普通住宅实际购房年需求预计为：（改善型购普通住宅＋外来人口购普通住宅）×0.8＋结婚购普通住宅＋拆迁型购普通住宅＋投资型购普通住宅×20%=（811＋360）×0.8＋392＋127＋1035×20%≈1700万平方米。
上述数字未加购买配套商品房的需求，2005年之前年均配套商品房住宅建设面积为300万平方米，因此，2006年住宅总需求为1700+300=2000万平方米。
同时，综合2002年、2003年、2004年、2005年1-10月新开工面积、竣工面积、施工面积来计算，住宅占整个商品房面积的比例为0.84：1，推测出2006年商品房购房需求为：2000÷0.84=2400万平方米。
每经点评：2006年市场成交将不太悲观
如果2400万平方米的购买力能被有效激发，2006年的市场楼盘销售将跟2005年情况差不多，达到每月200万平方米左右，市场成交将并不是想象的那么悲观。
上海富阳认为，一些政策也将刺激这些购买力的爆发。2006年为了刺激增长，消费可能会成为政府的关注重点。最关键的是，央行有可能采取较宽松的刺激消费的信贷政策。
今年房地产市场将迎来供应量高峰，开发商需要想招数将2000万这个数字转化现实，而对于购房者来说，2006年有更多的选择，尤其要关注供需关系对房价走势的影响以及个盘的投资价值影响。
2000万平方米是如何出炉的
2000万平方米，这个数字是怎么出炉的？是否具有参考价值？
上海富阳的研究思路是，要测2006年的普通住宅需求，先对2005年之前的住宅购房需求进行分析。
2005年之前的住宅购房需求主要有以下几个方面：投资购房、拆迁购房、结婚购房、外来人口定居购房、改善型购房，由此大致规律推断2006年的普通住宅购房需求，进而根据历年普通住宅占商品房的比例推测商品房的总需求。
1、投资购普通住宅：该部分占2004年商品房总成交面积的30%左右，即：3450×30%=1035万平方米。
2、拆迁购普通住宅：据上海统计局数据，拆迁房取平均值354万平方米。假设新购房面积为原房面积的1.8倍，但有部分可能转向二手住宅，或由于地段及环境的考虑会转向购买动迁房，预计真正购买市场化的普通住宅只占到拆迁购房总面积的20%，预测为：354×1.8×20%=127万平方米。
3、结婚购普通住宅：根据上海统计局数据，上海2006年预计10.2万人结婚，假设其中80%需购婚房，但部分会转向二手住宅，预计购买普通住宅比例为0.6。结婚购房面积可以预测为：10.2×80%×80×0.6=392万平方米
4、外来人口购普通住宅：上海2003年外来人口总数近500万，其中购买住房的流动人口，预计占到外来人口数量的15%左右。按照流动人口平均在上海5年左右可以购房，两人组成家庭，购房面积80平米来计算，此部分购房需求也有部分转向二手住宅，预计购买普通住宅的比例为0.6左右，则外来人口每年购房面积可以预测为：500×15%×0.5÷5×80×0.6=360万平方米。
5、改善型购普通住宅：该部分购房需求既包括购买普通住宅也包括购买配套商品房。改善型购房需求=2004年住宅总购房面积－投资购房需求－拆迁购房总需求－结婚购房需求－外来人口购房需求=3234－1035－637－392－360=810万平方米。
由于改善型购房和外来人口购房在之前有一定程度的提前透支，因此取其0.8倍；结婚购房和拆迁型购房属于刚性需求，虽然在目前可以延迟购房，但在未来会保持稳定；投资型购房需求有较大萎缩，预计为之前投资购房数量的20%左右。
关键字：住宅，需求，楼市，悲观，供应，购房 |
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