| 我们不需要房地产商公布成本 部分成本无意义 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年10月23日8:57 中国经济网 |
你知道“公布成本”的地块是属于得地成本高的还是得地成本低的？是属于拆迁成本高的还是拆迁成本低的？他是零地价得来的土地，可他说他是出了高价得来的，你能发现？
譬如1994年时上海某地段的土地实际发生的征地费用是每亩35万元，可是上报的土地发生费用是每亩50万元，这些土地的成本到底是按每亩35万元算还是按每亩50万元算？如果你坚持是35万元，乡镇政府会支持你吗？是你有公信力还是乡镇政府更具备公信力？原本郊区农村的自留资金中已经安排了养老费用，90年代初期每月给养老对象发放100元到300元，等到1994年征地行为发生，就对养老对象一次性支付养老费用一至三万元(相当于一次性支付八至十年的养老费用)，可是上报的养老费用是每人七万元到八万元，那么征地中的养老费用是以养老对象拿到手的费用为准还是以基层政府的“一口价”为准？如果说应该以养老对象拿到手的费用为准，那谁有能耐把这些养老对象都集合起来，让这些老人来证明你是对的？
再譬如有一块1994年得来的土地，一直到2000年才几经转让到最后一个房地产商手中造了房子，这土地价按1994年算还是按2000年算？按2000年计算，是接近了最后成本，但远离真实成本，因为只有1994年的地价才是最接近于土地的真实成本，即接近于青苗补偿费、土地补偿费、劳动力安置费、耕地占用费的真实成本，并且1995年以前的内资项目用地还不发生转让土地价格，以后逐年增加上去的土地成本是在房地产商的不断转让中升值的；2000年的地价肯定远远高出1994年的土地成本，如果认可2000年最后接手的房地产商的得地成本，那其实等于认可炒上去的地价就是房价的合理的组成部分，这样的成本公布对房价的理性回归能起什么作用？
发现真实成本的代价远大于公布成本的代价
只要对房地产运作有所了解，就会明白一个道理：发现真实成本的代价将会远远大于公布成本的代价——在房地产业中，“地价”是一个迷宫。
占全国房地产业利润34%的上海(2004年第一次经济普查数据)，房地产业的利润主要来自土地上，1995年前内资内销土地是“零地价”的，自1995年开始，内资内销土地开始收地价。当年浦东小陆家嘴黄浦江沿线多层楼面价是每平方米235元、高层楼面价是353元，浦东内环线内多层楼面价是每平方米190元、高层楼面价是285元，浦东内环线外和浦东原属于杨浦区南市区地段的多层楼面价是每平方米150元、高层楼面价是225元。而1995年一般商品住宅的出售价是不含地价的(因为1995年出售的商品住宅是在1995年以前不发生地价费用时造的)，当时在征来地的土地上建造的多层住宅成本是2300元/平方米，销售价2550元/平方米，销售价只比成本高11%；征地的土地上建造的高层住宅成本是4128元/平方米，销售价4570元/平方米，销售价同样比成本高11%。如果加上地价成本，小陆家嘴多层住宅的成本也就是2535元/平方米、高层住宅的成本是4481元/平方米。但现在小陆家嘴的住宅销售价是多少？也许有人以为那是地价上涨造成，但自1996年开始，楼面价的统计就不再公开了，所以，自那以后，地价就是谜团。一共6页 上一页 1 2 3 4 5 6 下一页 关键字：房价,商品房,土地,成本 |
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