| 我们不需要房地产商公布成本 部分成本无意义 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年10月23日8:57 中国经济网 |
(此处的土地楼面价、住宅成本价、销售价均引自《96上海房地产市场》，上海市土地使用制度改革领导小组办公室、上海统计局编，中国统计出版社出版)
不过90年代后期上海整体的地价并没有高涨，这从对1995年到2000年竣工住宅造价的统计中可以看到。根据《上海统计年鉴》统计，1996年的竣工住宅造价比1995年增加了45%，我们可以把这个增加当成1995年内资内销土地发生了地价后延迟一年的反映，这个延迟期就是造房的周期。但是，自1996年以后一直到2001年，竣工住宅造价都没有超过1996年。2002年造价只微超1996年1%，而2003年造价一下超过1996年52%，2004年到2005年，造价又都没有超过2003年。这说明1995年到2002年，地价就是维持在1995年水平，2003年以后的地价则整体上维持在2003年的水平。
然而，住宅销售价就不一样了。1996年住宅销售价比1995年增加了20%，以后各年与1996年相比，销售价增加了：-3%(97年比96年)、2%(98年比96年)、5%(99年比96年)、12%(2000年比96年)、23%(2001年比96年)，35%(2002年比96年)、68%(2003年比96年)、115%(2004年比96年)、126%(2005年比96年)。销售价上涨与造价上涨如此悬殊，这就是高房价与建房成本关联并不紧密的例证。
整个90年代，房地产业囤了大量土地。上海地产集团副总裁曾在《上海房地》撰文承认，“上世纪90年代以来，……每年批准出让几千公顷城市建设用地。由于对土地供应总量缺乏严格的控制，致使相当数量的土地批而未用。”2003年春天，当时的上海市房屋土地资源管理局局长在上海两会期间公开表示，开发商手中尚未开发的土地总量不少于6000公顷(6000万平方米)，其中绝大部分都是住宅用地。
根据上海1998年~2002年每年新投入使用的高层建筑占每年新投入使用房屋建筑总面积55%、新投入使用的20层~29层高层占新投入使用的高层建筑43%的比例，保守估算上海1996年到2002年的平均住宅建筑容积率为2.2，那么，到2003年春尚未开发的6000万平方米住宅用地其准许建造的住宅面积应该是13200万平方米；从1995年到1999年，平均每年住宅新开工面积约1000万到1500万平方米，2000年到2003年平均每年住宅新开工面积2216万平方米，因此在6000万平方米的土地上造的住宅如果按1995年到1999年的每年新开工面积计算，可供房地产商施工9年，按2000年到2003年平均每年住宅新开工面积计算，可供房地产商施工6年。一共6页 上一页 1 2 3 4 5 6 下一页 关键字：房价,商品房,土地,成本 |
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