这种低均价的动迁类住宅成交占比过高的现象，可能是造成消费者无法感知房价下跌的一个重要原因。

　　造成统计数据与消费者直观感受“落差”的第二个原因是开发商不敢大张旗鼓地进行“价格战”。自去年以来，沪上不少楼盘在降价之后出现了大量退房的情况。“造成退房的原因通常是楼盘的降价行为激怒了先前的购房者。‘退房’现象逼迫开发商不敢轻言降价，至少不敢大张旗鼓地降价。”对“退房”现象的影响，有学者作如是评论。

　　有意思的是，虽然消费者感觉不到房价的下跌，但相关信息显示，上海内环、内外环间、外环的新房成交价不久前均出现微幅下调的局面。对此，专家的评价是，虽然降幅甚微，但“三环齐降”意味深长。

　　上海楼市中低档房唱主角 价格成购房决定性因素

　　目前，上海楼市成交的住宅大多为中低档产品，配套商品房明显增多，在市场低迷的情况下，价格又成为购房者决策的决定性因素。

　　来自上海中原研究咨询报告显示，2006年8月上海一手住宅成交量173.7万平方米，其中配套商品房与动迁房45.9万平方米，占26.4%；普通商品住宅127.8万平方米，占73.6%。

　　谜底：房价升降只在一线间

　　房价会跌，房价不会跌——伴随着上海楼市两大谜团的日益凸显，对市场前景的争论已经出现。

　　一种观点认为，从投资角度看，房地产市场是典型的预期市场。地价上升将带来楼价上升的预期，观望资金可能“入场”，上海楼市将再度升温。

　　另一种观点则认为，“地王”频出是“土地断档－恢复供应”期的正常现象，而且地块本身价值也在其中起到了重要作用。时下房地产商和消费者的行为都表明，沪上楼市在下一阶段有可能走出一条平缓下行曲线。

　　几个月前，这种争论几乎是一件不可想像的事。那个时候，压倒性的声音是，房价涨幅将趋缓，但市场长期看好。有关专家认为，这一争论本身，恰恰是上海楼市各种矛盾现象的谜底。

　　“由于宏观调控的持续作用和反商业贿赂深入开展，上海楼市可能会真的迎来一个拐点。

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