| 需求增长总量平衡 今年上海楼市基本状态分析 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年10月10日8:39 房地产时报 王水田 |
今年一系列调控政策对上海楼市已产生了明显的降温作用，市场一度又回到观望状态，新盘住宅的成交量一度也出现较大下降。总体来说，自住需求和中长期的投资购房需求仍较旺盛，总体供求关系也较为平衡；各区差异变化较大，供应分布结构与需求分布结构之间的矛盾有所扩大。
需求明显增长全市总量平衡
上海房地产交易中心月度数据的汇总统计显示，今年1-8月全市新盘住宅的供求比为1:0.95。与去年1-8月同期相比，上海新盘住宅成交总量同比增长了28.4%，超出同期的商业、办公等非住宅类商品房的增幅。这一状态，相对于去年新盘住宅市场急剧萎缩、供大于求、远不如商办市场而言，可谓大相径庭。
半数供不应求个别严重短缺
今年前8个月数据显示，在上海19个区县中，竟有10个区的新盘住宅出现了不同程度的供不应求状况。其中，尤以黄浦、静安为甚。黄浦区新盘住宅今年前8个月中，有4个月无任何新增供应；而静安区更是8个月中有5个月出现新增供应的断档。这就加剧了这两个市中心区域供不应求的矛盾，成为上海楼市中罕见的依然保持“奇货可居”的区域。
其次便是郊区嘉定，由于今年新增供应量的减少，加剧了供求矛盾，使其前8个月合计的新盘住宅的供求比也达到1:1.28，出现了近30%的新增供应缺口。这就使其成为上海所有新兴城区和郊区中，供不应求程度最严重的一个行政区域。其他同期供不应求的还有浦东、闵行和宝山。此外，传统市区中的徐汇、长宁、杨浦、普陀四个区，也出现了不同程度的供小于求状况。
六区过剩积压南汇首当其冲
六个区县形成了不同程度的供过于求。他们分别为卢湾（1:0.84）、松江（1:0.71）、金山（1:0.85）、南汇（1:0.46）、奉贤（1:0.75）和崇明（1:0.69）。其中，松江、南汇主要是因新增供应的大幅增长，集中放量所致，从而加剧了供大于求的矛盾。松江新盘住宅出现了近30%的供应过剩，而南汇更是出现了54%的新增供应的过剩量，成为全市之“最”。
三区基本平衡青浦供应锐减
虹口、闸北、青浦三区新盘住宅的总体供求关系基本平衡，但这三区新盘住宅的供求关系达到平衡的主因有所不同。虹口、闸北主要是因市场需求大幅增长所致，虹口今年新盘住宅的成交量同比猛增71.1%，闸北今年成交量更是同比翻倍增长，为130.6%，创下了全市之“最”。这都远远超过了28.4%的同期全市新盘住宅成交总量的同比增幅。而青浦今年新盘住宅的成交量不增反降，同比下降3.4%，而且其今年前8个月合计的新盘住宅供应量比去年同期骤降了40.3%，说明青浦今年来新盘供求都双双下降，只是新增供应的降幅远大于需求的降幅而已。
四区统领市场占据半壁江山
今年前8个月合计新盘住宅成交量排名前4的分别是浦东、闵行、松江、宝山。这四个区合计成交量占全市新盘住宅成交总量的54.6%，超过一半。四个区今年前8个月新盘住宅的市场份额，分别为浦东16.8%、闵行15.8%、松江12.3%、宝山9.7%。
其中，尤以闵行扩张最快，其新盘住宅的成交占比，已从去年前8个月合计的12.4%，上升至今年同期的15.8%，增加了3.4个百分点。而其他三区则基本稳定，变化不大。上述迹象表明，四个区统领市场的格局进一步巩固。这也从一个侧面反映了上海城市郊区化的进程有所加快，尤其是宝山、闵行这些新兴城区又有了进一步的发展。
关键字：上海楼市,房地产,交易,住宅 |
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