昨天下午，入住浦东万邦都市花园已经2年的张老伯在小区亲水平台与邻居聊天，话题依然是5期业主无法办理小产证的事。张老伯告诉记者，他与邻居已委托律师把房产商告上法庭，要求他们给所有入住的业主办理小产证并赔偿违约金，但至今还不知道最后的判决结果。

　　当记者把法院已经作出判决，最多的业主可以得到近12万元违约金赔偿时，张老伯长长地舒了一口气。

　　据徐汇区法院透露，法院日前已拍卖了万邦企业集团2.3亿元的房产。除偿还银行债务外，万邦都市花园第一批已经执行的361起案件原告将拿到1400多万元因无法办出产证的违约金。10月17日，法院将进行现场发放。

　　近500户业主产证“集体难产”

　　万邦都市花园5期业主无法办理小产证的事，一直是近500户业主的一块心病。昨天下午，当记者来到位于龙阳路的万邦都市花园时

　　，整个小区静悄悄的。记者在5期楼盘的绿化带里，看到了几名照看孩子的老人，经询问，他们都是5期的业主，也是案件的原告。

　　业主与万邦企业集团之间的官司，发生在业主入住的3个月后。

　　据业主陈女士回忆，她于2004年7月付了购房款后，当年12月拿到了入住通知书。按照国家有关规定，拿到入住通知书的3个月后，房产商就应该给业主办理小产证。可是，直到陈女士2005年5月入住小区时，小产证依然没有拿到。这时她与家人面临的最大问题就是户口无法迁入。但房产商每次给出的答复都是：“等一等，过一段时间就能办了。”

　　与陈女士一样，万邦都市花园5期的近500户业主都迟迟无法拿到小产证。

　　每户业主出资500元聘律师

　　共同的焦虑，使得业主们开始在业主论坛上讨论产证问题，经过大家协商，最终决定把开发商告上法庭。

　　倡导者之一的陈女士告诉记者，最初业主商讨时，仅仅局限在要求开发商办理小产证，并没有考虑到赔偿。可是，开发商一直无法履行其与业主之间签署的合同，因此想到一定要索赔违约金。

　　“请律师的费用也是业主们‘集资’的。”小区的王小姐告诉记者，打官司就要请律师，当时业主代表提出大家平摊律师费后，得到业主的一致赞成。就这样，每户业主出资500元，聘请了多名律师，分为多个“梯队”，开始了一场“多拳出击”的维权之路。

　　195户业主连打319个官司

　　记者了解到，上海市联合律师事务所的马康年和赵明律师代理了其中195户业主的起诉。2005年7月，向浦东新区法院提起了第一次诉讼，法院判决开发商赔偿每户2-3万元的违约金。但第一轮诉讼后，小产证和违约金仍然不见踪影。于是，其中的120余户业主又进行了第二次诉讼，案件总数积攒到了319个。

　　“当初合同中早有约定，万邦集团取得《住宅交付使用许可证》后的60个工作日就能办出新建商品房房地产权证，也就是大产证。在取得大产证后的30日内，业主可以申领小产证。”业主邵先生告诉记者，据他了解，万邦集团在2004年9月29日就已获得住宅交付使用许可证。根据合同规定的期限推算，最迟在2005年1月26日之前业主就可以获得小产证。

　　对于两场诉讼，万邦集团的解释都是，当初由于规划上有所变动，土地面积超出原先2000余平方米，需补交600余万元的土地出让金，但与土地出让方就该费用的缴纳存在分歧，导致至今没有办出万邦都市花园5期房屋初始登记手续，影响了业主办理房屋权属证书。

　　无产证使业主遇到系列问题

　　没有小产证对业主有何影响？“尽管居住在属于自己的房子里，但是花了这么多钱，却没有产证，心里怎么能踏实？”除了心理问题外，业主还遇到了一系列实际问题。因为没有产证，房屋无法买卖、户口无法迁入、子女无法就学等。

　　马康年律师告诉记者，没有小产证的法律后果更加严重。“首先是产权不稳定，房子看起来是自己的，可由于没有一个法律意义认可的房产权属证书，今后业主根本无法为自己维权。”

　　“当时，不少业主是为了投资才购房的。由于没有小产证，导致产权无法过户。”马康年告诉记者，部分业主投资购房后本想立即转手，可小产证迟迟无法办理。而这几年国家宏观政策又相继出台，房屋税收大幅增加，获利相对减少，甚至还有个别业主已经亏了。“小产证无法办理，带来的是一连串的后续官司，已经占到了相当大的比例。”

　　一户最多获赔近12万元违约金

　　记者获悉，浦东新区法院一审判决，万邦集团没能在合同约定的期限内取得新建商品房房地产权证，导致业主至今没有取得房屋权属证书，应该承担违约责任。此外，还应该继续承担全面履行合同的义务，即与业主办理房屋所有权转移的相关手续。但是，目前万邦集团尚没有申请办理大产证，因此办理小产证的条件尚不具备，所以业主要求万邦集团在一个月内就办理小产证和过户的诉请，法院无法支持。

　　法院表示，万邦集团支付业主延迟办理小产证的违约责任，以业主已付购房款为基数，按照银行逾期贷款利息标准每日万分之二点一计算违约金总额。记者从法院了解到，业主中违约金获赔最高的将达近12万元，一般都在4至5万元。

　　据了解，万邦集团延迟交付房产证已不是头一遭，3期的业主也曾因此与开发商打过官司并获得胜诉，万邦还为此向业主支付了高达400多万元的违约金。

　　1400余万违约金下周二发放

　　记者从徐汇区法院获悉，万邦集团的债务大致由银行贷款、工程款以及违约金等3部分组成。法院提供的资料显示，万邦集团于2004年2月向中行浦东分行贷款6600万元，期限一年。此后，又因“企业资金周转困难”等原因向上海银行淮海路支行多次贷款，共计3700万元。另外，农行浦东分行也向万邦集团发放了4000万元的抵押贷款。3家银行贷款本息截止申请执行时已经达到了1.7亿元。

　　为此，徐汇区法院当即查封了万邦集团的部分财产，并将其商务楼楼面和一批地下车库正式拍卖，最后成交价则基本维持在近2.3亿元。根据上海市高院的指定管辖，涉及万邦集团的执行案件被相继移送到徐汇区法院。在徐汇区法院法官历经艰难、几经协调之后，决定在下周二发放给业主违约金。

　　“目前第一批共有361个案件执行，执行总额达到了1400余万元，平均一个案件赔偿违约金在3.8余万元。”据徐汇区法院法官透露，万邦集团的执行官司远不止这些，还有500余起业主违约金赔偿案件正在被移送到法院的过程中。