| 买套别墅遥控管理公司 中小企业主肯花钱吗 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年10月17日14:8 每日经济新闻 杨羚强 |
对于中小企业主来说，别墅是与其身份、地位相匹配的“装饰”。据有关调查显示，这部分人群95％以上有私家车，通常市内有一套住房，买别墅不作第一居所，而为周末休闲度假之用。其购买力常为面积在200平方米以上的联排或双连别墅。
其实，中小企业主购买别墅除了享受休闲度假外，还可把它当作与客户洽谈的商务会客室，或者是激发创意的私人工作室，甚至可通过信息化手段把别墅作为公司的遥控指挥总部。但这无疑涉及企业成本，是一件需要计算如何好好花钱的事。
本次专栏将为读者推荐4套适合中小企业主的上海周边别墅，仅供参考。
上海别墅租价微增
日前，第一太平戴维斯发布最新别墅租赁价格指数报告称，第三季度前两月上海的别墅租赁价格有小幅度上扬，其中浦西别墅租赁价格在前两个月有2.2%的上涨幅度，租赁价格一度达到26.8美元/平方米/天的水平，而浦东别墅租赁价格也冲高到19.8美元/平方米/月，而高端别墅的增长幅度更是达到3.9%，租价达到26.8美元/平方米/天。
同时，2006年下半年别墅租赁市场的入住率继续增加，8月份达到了93.6%，市场上仅剩很少的别墅可供租赁，这一趋势在租金水平上也得到了很好的反映，8月份别墅的租金水平进一步上扬，达到了2006年第一季度以来的最高点，为22.6美元/月/平方米。
据第一太平戴维斯提供的别墅租金和入住率关系图表，经过2002、2003年的高租金、低入住率，到2004、2005年的较高入住率、稍低租金，目前的别墅的入住率和租金价格间的关系已达到了一个平衡点。
业内人士分析，这也意味着目前的租金价格已完全被市场所接受，别墅的租赁价格因此仍存在一定的上浮空间。据悉，出现上述现象的主要原因是因为限制外资购房政策出台后，短期内部分购买客户由买转租，租赁市场需求增加会促使租赁成交速度加快，带动了别墅租赁价格的涨浮。另外由于严令禁止别墅批地，减少了别墅的供应量，一些高端客户由买别墅改为租别墅，增加了租赁需求，造成租价的上涨。
万科蓝山：离市中心最近的低价别墅
成本计算：
距离浦东外环外不到一公里，少数有公交线路直达市中心的150万元起的低总价别墅。
可贷款七成，助中小企业主节省资金。
区域新房市场行情：
除万科蓝山外，附近的别墅还有申江路上的碧云左岸。网上房地产显示，该项目联体参考售价为11000元/平方米，累计合同均价10808元/平方米。147套房已售98套。不过，房型面积较大，联排最小户型在200平方米以上。万科蓝山的销售参考价则是13000元/平方米，合同均价是12288元/平方米。在总共的348套别墅中，已售出181套，总面积在150—250左右。
土地价值：
自2005年1月万科购买了蓝科项目的开发用地后，曹路地区就未再拍卖过低密度住宅项目用地。
临近曹路的金桥、高行、川沙等地，自2005年1月以来，只有容积率低于1.0的商业用地拍卖。去年10月拍卖的高行地区一地块，容积率高达0.87，最终成交的楼板价达到7929.07元/平方米。
而距离蓝山最近的唐镇地区，今年9月份即将挂牌拍卖的一商业项目用地的起拍楼板价达到了4353.50元/平方米。
看点：
1、受土地供应政策限制，目前愈来愈少的纯别墅小区。
2、位于曹路工业区附近，商业机会多。
3、万科固有的造镇习惯，住宅小区内大面积开发商业配套设施，既解决基本生活需要，又提供小区业主交流平台，创造发现机会的机会。
物业优势：
得房率大多在90%以上，以267栋为例，总面积187.91平方米，分摊面积只有8.67平方米。
物业管理严谨。凡进入小区者（即使是购房者）均须在小区保安岗亭登记，经业主同意，方可入内。
小区前排大量种植绿化植被，有效抵挡周边厂房及道路上行驶汽车排出的灰尘和颗粒物。
房屋采用框架结构，所有墙体均可拆除。业主可根据不同的需要，改造户型。
房型：149.82平方米
底楼不仅有庭院，在入口和庭院旁，还分设有个五六平方米的平台。庭院的面积有二三十平方米。客厅和餐厅位于底楼，面积有三四十平方米，面宽较宽，显得颇为大气。底楼另配有客卫、厨房和洗衣房等配套功能设置。
主客卧均在二楼，主卧和客卧均有一间小面积的外阳台。此外，两个卫生间、衣帽间、储藏室等均在二楼，真正做到动静分离，各功能间相互干扰不大。
值得指出的是，家庭室南侧（大约有10多平方米左右），是别墅层高挑空的区域所在，业主可选择继续挑空，也可以将其安上地板，作为房间使用。
三楼则是大面积露台，可以作为露天吧或屋顶花园用。万科物管规定，三楼露台只能搭建遮雨棚，不能做阳光房。
成本预算>>>
公司选择别墅，无论是作为公司的办事处还是奖励高层的度假福利，由于别墅的租金肯定不低，而购买别墅将来还有升值的空间。对于中小企业主来说，购买10000~20000元/平方米的中档别墅，投资成本比较合算。
功能畅想>>>
除当作住宅使用外，中小企业主还可以如何利用别墅呢？1、遥控指挥的总部2、工作室3、商务会客室
银都名墅：最宜中小企业主休闲
成本计算：
二手房市场：据信义房产别墅组称，银都名墅近期挂牌二手别墅数量较多，主要是二期的双拼别墅，售价在12000元/平方米。06年7月，该组成交了一套面积341.69平米（带57平米地下室）的三层双拼别墅，四房三厅三卫带车库，有一个150平米花园。成交价为435万元。
另据房产之窗显示，闵行地区目前单价12000元/平方米，总面积三四百平方米的别墅还有交房仅一年的天赖园、保乐路的瑞生园等。不过据信义房产的陈智德认为，在上述别墅项目中，以银都别墅的园林景观为最佳，所以向《每日经济新闻》的读者推荐。
新房市场：银都名墅三期，7月25日开盘，网上房地产显示其销售参考价为14000元/平方米，总共推出38栋，已卖掉12栋。目前，在售的项目，主要是靠近马路的。
土地价值：
自2004年开始，闵行未再通过公开拍卖，转让过容积率小于1的别墅项目。
今年9月底拍卖的闵行颛桥镇一地块，位于银都名墅的西南，其起拍价38800万元，折合楼板价为2806.88元/平方米，若按银都名墅0.52的容积率折算，其楼板价至少要5397.85元/平方米。
看点：
1、交通便捷。从银都名墅，经老沪闵路、虹桥南路等道路，可非常方便地通向市中心各区，距离徐家汇车程仅半小时左右。
2、周边商业配套成熟。银都名墅所在的春申板块，新老住宅区林立，商业已发展成熟。大小超市、银行、建材市场等商业配套设施已经完善。
3、目前不多的纯别墅住宅区，其中多数是双拼别墅。在联排、叠加别墅唱主角的今天，双拼别墅也正独栋别墅之后，变得逐渐稀有。
4、小区园林景观绝佳。小溪、山石、树木、花丛等种种园林小品景观，分布于房屋的四周，置业主与山水、树林间，每户更带有100多平方米的私家花园。别墅建筑风格模仿北欧式样。
周边配套：
主要生活设施集中在银都路上，距离春申购物中心、易买得、欧倍德、好德广场均十分钟车程，附近还有养老院。另外有闵行实验小学、田园一小、田园高级中学等教育配套。
推荐方点评：
今天的银都名墅已经成为大上海著名的都市桃源。每一栋别墅的朝向和位置都经过精心计算，力求完美境界。纯生态的居住环境、全装修私家花园。
缺点：
看病不便，要到莘庄或古美看病。银都路是事故多发地带，集卡比较多。周边保留了大量仓储、工厂，缺少文化、娱乐、公园、体育健身场馆，也是较大的缺点。另外，周边适合中小企业主消费的餐饮、娱乐、消闲、购物去处不多，也是缺憾。
物业资料：
地址：闵行区银都路759弄（靠近虹梅南路）
区域：闵行(环线位置:外郊环)投资发展商：上海至大房地产开发有限公司
建筑设计：加拿大ADS建筑规划设计事务所上海核工程设计研究院
其他：小区总建筑面积16.23万平方米，总占地面积32万平方米，容积率0.52，绿化率35%，拟建282幢独立和双拼别墅，共分六期开发。05年4月23日推出二期，以双拼别墅为主（96户），独栋别墅为附（9栋）。物业费2.8元/平方米/月。
绿洲江南园：住朱家角观大淀湖
成本计算：
十一黄金周前，上海今年“一号公告”挂拍的20幅土地中，青浦朱家角的公寓房用地某地块拍出了2.6733亿元，折合楼板价1400多元/平方米。而大部分别墅花园面积就在1000平方米以上的绿洲江南园，目前的售价是750—1800万元，每平方米的地价也只不过在1万元左右。
朱家角镇古镇历史悠久，不仅有江南水乡依水而成市，而且明清建筑众多、保存完好，是目前上海的几个主要度假景点之一。
朱家角地区目前唯一在售的纯独栋别墅小区，且环800亩水面阔的天然湖泊大淀湖而建，在上海的别墅市场上较为稀有。上海近日出台的十一五住宅建设规划将禁止批准别墅项目用地，这意味着这一类产品未来将更为稀有，而纯独栋的景观临湖别墅，很可能成为“绝唱”。
在大淀湖毗邻绿洲江南园别墅一侧还将建造一条宽40米、长约650米的过湖长堤，并建两座过水桥，保证堤内堤外的水互连贯通。而“绿洲江南园”更拥大淀湖有三分之一的湖岸线（总长1.3公里）。
绿洲江南园容积率很低，只有0.18，楼栋之间栋距极宽阔，不但采光条件良好。且视野宽阔，可以观赏各色湖景。大部分别墅的花园都在1000平方米以上，部分别墅花园面积甚至达到3000平方米。并以植物绿化带为隔离墙，很好地保护了每栋别墅的私密性。多位名家在此留下墨宝赋予了它一定的人文含量。
别墅的建材使用较高档，外墙采用华府天地等高档楼盘使用的巴西、印度天然华岩岗，拥有澳洲哈拉苏托热水系统、通力系统。
主要购买人群：
1、江浙一带的私营企业主、外商。2、在青浦设厂的本地制造业企业老板。3、中小企业主。4、一些海外人士投资，以及来上海暂住用房。
楼盘资料
地址：青浦朱家角上海家化培训中心旁
网上房地产参考售价：33000元/平方米
截至昨日剩余套数：14套建筑面积：365—717平方米
购买人群使用的主要功能：
1、部分当地私营企业业主的日常居住地；一些在市中心办公的中小企业主的度假首选地；部分企业的常设商务度假官邸。
房型：
以700多平方米别墅为例，公共部位的客厅极宽敞，可供召开中型的私人Party。作为休息区的二三楼同样可设洽谈功能的会客区。每一层都有超大面积露台及景观阳台。二期每一栋都有若干房间可以观赏大淀湖湖景。一期户户临水。
关键字：别墅,小区,购房,物业 |
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