| 中心区商铺也有空置 商业地产要警惕区域饱和 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年10月19日10:14 文汇报 |
时下，卖楼难，卖商铺更难，尤其是社区商铺，在市中心也出现了空置，更不要说还没有旺起来的郊县、新城。住宅与商铺如何协调、定位是目前各路专家关注的问题，有专家指出：商业地产要警惕区域饱和。
住宅与商铺要协调发展
鉴于上海社区商业矛盾比较突出，商业地产的发展已越来越受到有关方面的重视。有数据表明，今年以来，据网上房地产累计销售和可售面积滚动数据统计，整个住宅待售是1089万平方米，商业是400多万平方米，商业地产待售量最大的是浦东60万平方米，其次是南汇49万平方米，松江48万平方米。松江的48万平方米中，主要分布在老城12.6万平方米，松江新城东区6.3万平方米，西区是6万平方米。拿松江来说，从住宅的待售量来看，松江区是最大的，达235万平方米，浦东为165万平方米。松江235万平方米中，西城区比东城区多一点，都是40多万平方米，九亭是最高的。
由此可见，住宅与商铺的比例如何协调、定位，是目前松江建设发展中需研究解决的问题。商业地产要让它一经推出，就能活起来，要与住宅社区的设计定位协调配合乃至包容引导，这实在是需要各路专家反复论证、细致规划的，里面有大学问。如果不注意调查研究，简单草率地造楼设铺，就可能像一些开发商那样，除要面对居高不下的住宅高空置率外，还要空守景象萧条的社区商铺。所以住宅与商铺协调发展、合理规划是悠关国计民生的大事。
要在结构中做好大文章
在上海市商铺销售中，松江商铺销售量占10%，待售量占21%，从部分区域保有量来看，有些区域已经是饱和甚至是过剩了。上海楼市总编，高级经济师汤永康先生认为，总量饱和或过剩，更要在结构中做好文章。从目前来看，有几个方面的客观因素影响整个松江的人气指数。第一交通，松江尚在紧锣密鼓规划和实施中；第二是商业配套，还有一个不平衡性。目前，零星的、不成规模的商业分布在松江还是比较多的，但是成规模的比较少。尽管大体量的商业群体正在规划中，有大学城的产业支撑，松江有可能会发展得非常好。从大学生这个特殊人群来看，对住宅市场的支撑不太明显，但是对松江的消费需求影响则是非常明显。
尽管我们一直关注的宏观调控看起来好象是针对住宅的，但其实住宅与商业是密不可分的，如何让商业来带动、应和人气，松江必须要在商业结构的调整、配比、规划中做好大文章。
商业地产附加值是动态的
全国商业步行街管理委员会专家委员姜新国先生说：松江在规划中的地位很高，各个方面配套都比较好。在两年前，我在松江就说松江的商业地产比较多，今天，整个松江商业地产面积差不多300万平方米左右。商业地产这么多，我们要考虑怎么样定位我们的商场，定商业的发展方向，核心问题就是要定你的消费对象。
原来上海规划松江城市的发展是50万人口，现在规划的容量达到了100万，宏观背景这么好，大家觉得这个地方很不错，这是我们把客流引进来的关键。在价格、商品和其他的竞争对手方面要错位竞争，你卖得高和低都要有理由。商业地产是附加价值为主的，这种价值是动态的，关键就是要在人气方面做足文章。
规划社区商铺面积很重要
有数据表明，从去年到今年为止，上海<!---->大卖场主力店效益都低于前几年，国内大型的购物中心往往有一两万平方米的大卖场，再加上一个家居、一个电器，规模都挺大，而我们到国外看一下，国外都是很小的，没有这样的规模。这值得我们考虑。
如何规划社区商铺的面积，香港Space商业集团副总经理毛怡昕先生认为，如果是零售店的话，基本上50平方米就足够了。50平方米已经可以涵盖到某类商品70%到80%的零售品种了。目前有些社区的商业街现在还空着，面积都是100到200平方米的，而所有要租赁的客户都是要求50平方米，这是一个矛盾。餐饮方面，快餐这一类，中式的快餐差不多是150到200平方米，西式是100平方米足够。大型的餐饮，如果没有其他的吸引点的话，400平方米到500平方米就够了。上海某社区餐厅有1500平方米，但是最大的客户要求在这个地方是800平方米，因为多了也是浪费。所以餐饮商业要定大餐饮有几家，小餐饮有几家，这些都要科学规划。很多人都是觉得一铺养三代，这样的地块，可能是1到3年增长，3到30年都是不增长的。一般买房的要看周围超市、菜场、药店就可以了，商铺的定位好与否会直接影响到开发商的利益。
确保社区商铺健康发展
姜新国先生指出：商业地产特性就是狼性，因为市场空间已经很小了，你要做好它就要和别人竞争，现在已经不像前两年那样，一做就好。比如万科，在上海是成功的。在商业配套很少的时候，他把商业配套做好了，环境做好了，所以他一下子做起来了。而在今天，这样的市场背景已经没有了，商业地产你要做就要瞄准你的对象，把他打下去，你才能活。无论是谁的项目都有这样的前提，也就是说你要做项目就要找到你的竞争对手与之竞争，这就是目前商业地产的残酷性。所以商业地产的区域饱和问题必须首先要在规划上加以杜绝，这样才能确保社区商铺的健康发展。(文/陈桂兰)
关键字：商铺,商业地产,社区,住宅 |
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