| 上海楼市变盘在即 未来3至6个月将会是关键时期 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年10月21日9:12 广州日报 辛朝兴 |
上海的吴先生（化名）有一套位于苏州河边上的房子准备出售，看房的人不少，在8月，有几家都有购买意向，可一进9月，这些买家却都表示：现在需要观望。
吴先生的遭遇可以说是近期上海楼市的一个缩影。自从去年一季度国家对房地产业进行大力调控以来，除了今年4月和7月，由于二手房交易相关政策出台，导致突击交易带来成交量上升外，其余月份，上海二手房成交量均逐月下降。
二手房交易降幅明显
根据楼市行情监测系统显示，9月1日至10月5日，上海市新房总成交21482套，成交面积为238.6万平方米，而被认为是淡季的7月28日至8月31日，上海市新房还成交了22594套，成交面积达到243.8万平方米。
尽管目前尚未有全面的二手房交易统计数据，但从各大中介及部分机构的抽样统计来看，自去年一季度以来，上海二手房交易呈下降趋势无疑，而且降幅明显。
二手房交易量下降，反映出上海整个房地产业“微循环系统”中出现了“阻滞”。这个“阻滞”明显体现在银行贷款和土地供应上。
银行“输血”减少
几乎与国家对房地产业的调控同步，上海市中资商业银行的自营性房地产贷款，在去年3月份达到增长的高峰后，贷款增速逐步下降。根据央行上海总部的统计，自去年7月起，上海市个人住房贷款连续10个月递减，虽然今年5~8月出现了小幅反弹，但到了9月又重回跌势，截至9月末，上海个人住房贷款余额2481.20亿元，比年初减少63.14亿元。至于房地产开发贷款，截至月末的余额为1831.22亿元，虽然仍在增长，但贷款增量已逐季下滑。
资金是银行房地产业的“血液”，“血流”不畅，房产商就得想法子加快“血液循环”。不久前，上海某传出过温州投资者集体抛盘的楼盘，其二期楼盘就打出了“购房首期款分期付”的招牌，而不到两个月前，该楼盘还宣称“销售良好，预购从速”。
屋漏偏逢连夜雨，今年8月，上海传出了“社保案”，众多房地产商必须限期归还社保基金的贷款，这无疑又加重了房地产商的资金压力。
土地“发动机”减速
如果说资金是房地产业循环能够进行下去的“润滑剂”，土地则是这个循环的“发动机”。2005年，上海市政府公开出让国有土地使用权达700万平方米，而今年只在8月份发布过一个国有土地出让公告，涉及土地面积180万平方米，只有去年的1/4。
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成告诉记者，土地既有一般商品属性，又有资本品属性，目前上海的情况是资本品属性占了上风，这时土地供应的作用类似于货币供应量，加大土地供应，相当于放松货币供应，将导致房价上升，收缩土地供应，类似于紧缩货币，反而会降低房价。
土地政策变化影响到房价需要一定时间。因此未来3到6个月，将是上海楼市变化的一个关键时期。
作为房地产商来说，唯有将手上的楼盘能尽快卖掉。不过，现在的年轻人已经明白多了：买房？可以，降价吧。降多少呢？记者小范围地调查过部分近期有买房计划的白领，他们的心理价位与所看中楼盘的目前售价，普遍有每平方米三四千元的落差。
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