| 限外令让海外基金水土不服 开发商海外融资难度大 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年10月26日14:28 北京商报 齐琳 |
“在华尔街，所有人都说中国房地产政策上的变化确实比较快，大家都是从华尔街日报上看到的消息，不知道怎么解读，而且我们的政策是排山倒海的，四五六月每个月来一次，我们做了一次又一次分析，没有办法说服老外。”中信资本房地产投资董事总经理程骁远在出席第二届中国地产金融年会上表示，由于限外令让海外基金在华水土不服，目前，开发商打算引进海外基金而达到自己融资的目的难以实现。
海外基金遭遇调控风暴
SOHO中国联席总裁张欣在谈到中国地产引进海外基金所遭遇的调控风暴时表示：“华尔街的基金都认为中国13亿人需要住房，为什么一个中国最好的房地产企业上市的市场价值，远远不如一个卖牛奶产品的企业呢？这值得制定政策的相关人士做一个思考。”
许多中国的开发商在资金遭遇瓶颈的时候都会想到引入海外基金。但由于陆续出台的限制外资购房的政策，使得许多海外基金在登陆中国房地产市场时遭遇到了调控的风暴。一位打算在中国房地产行业建立基金的华尔街基金经理对记者表示，他在这个过程中遇到了巨大的阻力，他说自己非常想在中国建立基金，但是中国政府经常出一些使他融资不利的政策，比如最近出台的“限制外资”的政策，这一点足以让他几个月的时间奔跑在美国各个洲，向各种其他基金经理解释这个问题。
而此前，由于看好中国房地产市场的广阔升值空间以及中国良好的经济发展环境，许多海外基金纷纷登陆中国房地产市场，以求分得一杯羹。随着6部委出台的限制外资购房政策的出台，众多海外资金难以投入到预期市场上来，纷纷流失，造成了我国房地产市场融资困难的现状。
开发商纷纷抱怨“限外令”
“限制外资政策明显属于好了伤疤忘了疼。穷的时候给外资各种各样的优惠，稍微富了一点的时候又开始用敌视的办法限制外资进入。”同样对限外令表示不满的还有华远集团总裁任志强。任志强形象地将限制外资的政策比喻为“城管撵摊贩”。“就像在城市的街头，这管制甚至严格到了有的城市不允许西瓜进来摆摊，于是城里人吃不到西瓜；也有的把各种各样的摊贩轰到房子里去。这些外资不在你这买房一定要到别的地儿买房，我们这样只会给别人增加福利。”
房地产企业过分依赖银行贷款、融资渠道单一已经是不争的事实。此前就有相关金融专家表示，过分单一的融资渠道不仅仅会对房地产企业，也将会给商业银行带来不可避免的金融风险。因此如何能够拓宽房地产行业的融资渠道将会成为未来很长一段时间内房地产业和金融业所要共同面临的问题。
目前，整个房地产市场的资金来源主要分为四个部分。其一是自有资金，其二便是银行抵押贷款，第三部分是预售，最后一部分是华尔街的钱。目前，中国的绝大部分开发商一方面依靠银行贷款获取资金，一方面通过预售在最短的时间内回收成本获取利润。这对于目前处于飞速发展中的中国房地产市场来说是远远不够的。房地产多元化融资是大势所趋，应该从小做起，从简单做起，跨过投资基金只会锦上添花，不会雪中送炭，多元化融资的结果应该是双赢。
海外基金引入艰难
我国地产基金与地产商的合作经历过很长时间的磨合，初级阶段就是金融机构为一些开发商解决他们不擅长做的东西，比如说写字楼、商铺。然后慢慢深入到公司管理层面，一直到最后通过结构融资或者叫私募基金进行IPO。海外基金最注重的就是资金回报，最关注的就是长期能够带来稳定性收入的物业。
目前，由于海外基金引入艰难，部分开发商以及投资专家开始自谋出路，欲建立中国本土的地产增强性基金。对此，思源集团董事长陈良生表示，尽管房地产企业的利润很丰厚，但是它在开发过程中面对的政策风险、金融风险也比较多，从一个地产项目立项到健全地走向市场中间会面临很多困难，国外的基金或者银行希望把“小鸡”抚养成熟后去运作，抚养过程中的一些困难实际上是很难的，所以民间出现很多企业的高利贷、抵押等，我们的目的是做增强性的环节，从企业不好销售增强到可以销售，从企业没有竣工的时候价格很低、难度很高，增强到竣工后才销售。
目前，国外基金很看好写字楼，对于这些国外基金来说，多数是希望开发商将写字楼盖完以后出高价买，使得很多开发商认为楼盖完就不需要再继续运作了。事实上，业内人士认为在这个阶段更需要中国房地产的自有资金对其进行增强。据了解，目前思源集团更倾向于此阶段的投资。据陈良生介绍，思源投资的项目运作时间一般都控制在1年至1年半的时间之内，主要的投资方式为股权融资，采取一种固定回报和固定回报加投资收益的方式实现。同时跟国外基金以及国内的其他投资者进行融资，扩大自有资金的规模，实现本土基金对开发商、项目真正的服务和支持。在宏观调控的大背景下，这不失为一种新的出路。
关键字：写字楼,基金,开发商,外资 |
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