一个和开发商盖别墅有关的真相很可能出于“迫不得已”这四个字，至少今年39岁的林少洲说自己替富人盖房子是“被逼无奈”。他想起他在老家广东潮汕的亲戚们这些年的日子越来越不好过，收入没什么变化，支出却大量增加了:“中国过去20年最大的成就是经济持续增长创造的奇迹，但是我想其中80%以上的人没有享受到经济增长的成果。所以，现在国家的政策中心是扶持弱势群体，对强势群体采取抑制的政策。”

    提起自己正在开发的北京湾别墅项目，他说:“我那块地在六环路外八达岭边上，盖高层有人要么？我只能剥削富人，让富人来买单了。要是卖给穷人或者卖得更便宜些，能挣更多的钱。所以，如果能盖高层，没有人愿意盖多层，如果能盖多层，没有人愿意盖别墅。”

    “高端价往往风险也大，一块地就一点点面积，从拿地到开始卖，折腾好几年，又要盖大会所又要挖人工湖，成本也不少，最后还可能卖不出去。”开发商们可能会这么向你哀叹。

    一般来说，由于土地出让金、建安成本等比较高，别墅对资金占有的压力比较大。如果算动态成本，普通高层项目可能前期投入人民币1到2个亿就能开卖了，到了豪宅，也许投入四五个亿之后才开始有销售回款。当然，虽然事情是那些任劳任怨的开发商们干的，最后的钱一定是大家凑的。即使你足不出户，你也不可能不替家门外的南国黄蜡石或者那几颗有着400年树龄的智利密棕买单。

    高端价不意味着高利润，这好像也是一个基本的事实。别墅的单一利润肯定是高的，但经济适用房的利润总量一定更高，开发商们会轻而易举地用几个数字向你说清楚这个问题:如果一个别墅项目的容积率是0.34，那么盖高层可以做到3.4，10万平方米可以变成100万平方米。如果别墅每平方米赚2000块钱，难道高层每平方米才赚200块吗？不止，起码比别墅多好几倍利润呢。

    从销售利润率来说，众口一词的别墅正常销售利润率在北京大概在20%到30%之间，也有从平均利润率的基础上一直上升到50%、100%甚至更高，这通常是由于土地升值带来的高额利润。纳帕溪谷项目的销售经理王宣说:“我觉得利润这个问题很复杂，从开始拿地、建安成本到后期的整个运作和最后定价，都跟市场大势有很大的关系。

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