目前，上海楼市格局以一手为主，一、二手房市场的发展相互干扰不大，不过中心城区的二手房市场分额已经开始超过50%，在一些成熟板块二手房与一手房之间更是形成了激烈的竞争关系，显示了未来上海住宅市场的发展方向，这是中原物业最新统计的。

　　普陀、虹口一手房低二手房价

　　普陀、虹口二手房价高于一手房价格主要是由于新增供应量大多集中在内环线以外，而二手房交易主要集中在内环线以内，而涉及到具体各板块内，一、二手价格差别并不是很大。

　　以虹口区为例，该区住宅物业档次跨度较大，既有北外滩板块单价在20,000元/平方米以上的高档公寓，也有凉城板块单价万元左右的普通住宅，不过在该区域的内环线以内，土地供应紧缺，这里的住宅交易主要以二手房为主，单价一般都在15,000元/平方米以上，一手放供应绝大部分位于内环线以外，成交价格10,000元/平方米左右，因此从均价上来看，该区域的二手房成交价格远高于一手房，这种价格的差异更多的反映了区域内的成交结构，而非实际的价格水平。

　　多数区域一手房价占优势

　　浦东、徐汇一、二手成交价格差距较小，原因在于这两个区的一、二手成交分布较为均匀，不存在一、二手成交分别集中在不同价格段的问题，而且这两个区域外围地区住宅成交量相当庞大，在很大程度上稀释了其它档次物业成交对均价带来的影响。

　　静安、卢湾、长宁三个区作为高档楼盘聚集区，近两年来住宅项目的档次不断提升，豪宅聚集的板块逐渐成为一手住宅市场的主力，而在二手房市场上，交房较早的楼盘在品质上与目前的高档住宅相比要逊色不少，单价也相对较低，因此二手价格往往要低于一手价格。如卢湾区目前成交主要是新天地板块的“翠湖天地二期”单价高达40,000-60,000元/平方米，而二手房成交多集中在南卢湾板块，单价仅15,000-20,000元/平方米左右；长宁区一手住宅市场上，新华路板块的豪宅占据了很大比例，“华山夏都”单价高达30,000元/平方米，而二手房成交主力板块天山和古北，住宅单价基本都不超过20,000元/平方米。

　　成交量总体以一手房为主

　　一、二手成交皆活跃的区域：闸北、卢湾、长宁、杨浦。上述四个区域目前一、二手房成交量之比都在1：1左右，就区域内成交分布来看，闸北、长宁、杨浦三个区属于同一类型，即各板块一、二手房成交差别不大，而卢湾区一、二手房成交分别集中在不同的板块。

　　一手成交为市场主导的区域：黄浦、浦东、闵行。浦东、闵行两个区面积较大，在中环线以外的区域，房地产市场正处于发展阶段，商品房供应以一手为主且在整个区域中占据较大份额，因此这两个区域的一手房交易量远超过二手房；在三个中心城区中，黄浦区是一手房供应量最大的区域，其一手供应在中心城区中所占比例超过50%，二手房的需求也不如静安、卢湾区旺盛，因此住宅市场以一手成交为主。

　　成熟板块显现竞争关系

　　总体来看，目前上海一、二手房市场都处于发展阶段，因此在成交量和价格的变化上都遵循同样的变化趋势，但是在一些市场成熟的板块，一、二手房之间开始出现了竞争关系。

　　以二手房价格对一手成交量的影响为例，在一、二手住宅供应都比较充裕的区域，两者具有较强的替代性，因此二手住宅价格与一手成交量也表现出较强的正相关性，大部分区域二手住宅价格与一手成交量的相关系数都能达到约0.6以上，如静安区二手房供应量较大，大部分为次新房，与一手住宅形成了竞争关系，二手价格与一手成交量的相关系数高达0.74，与其相类似的还有普陀区的内普陀板块和闵行莘庄板块。