| 房贷市场新产频出 借款人应按需选择房贷新品 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年11月13日10:38 房地产时报 沈忠民 |
近日房贷市场出现多款新产品，这些产品大多具备较强的理财功能，但仔细比较，各款产品的适用对象有相当大的差别，借款人应仔细分析自身的经济实力和现金流情况后再 做选择。
流动资金多选“存抵贷”
该业务由深圳发展银行推出，办理存抵贷的前提是客户在该行同时有贷款账户和存款账户。开办这个业务后，实际上是将这两个账户结合起来管理，但两个账户间并没有实际的资金流转。举例说，如果客户设定了存款账户中大于5万元的部分按照一定比例视为提前还贷，届时银行将这部分存款视为提前还贷但资金并没有划到贷款账户，仍留在存款账户 中，银行将节省的利息作为理财收益返还给客户。如客户需要资金，资金还可随意调动。
从业务对象看，该业务比较适合日常现金流较大的中小企业主。为了应对日常企业营运开销，这类客户的存款账户中会有相当部分的活期存款，办理了存抵贷后，就能让这部分活期存款享受贷款利息，其中的利差作为理财收益返还。存款账户内的流动资金越多，利差就越大。据计算，最高可达5.76%，高于目前市场上任何一款人民币理财产品的收益。对于一般的房贷客户来说，大多不会有很多多余的资金存在银行，即便有也可以选择提前还款来节省利息，因此，没有必要办理“存抵贷”。
常有“外快”赚选“随借随还”
该业务由招商银行推出，选择该业务的房贷客户可以随时提前还贷。客户办理该业务前，需在招商银行办理个人住房抵押循环授信。在办理随借随还后，客户可办理一个关联活期账户用于还贷。将平日闲置资金存入该账户，设定账户金额大于多少即用于还贷，银行每天自动扣除这部分资金还房贷。也就是说，该业务为客户提供了天天提前还贷的功能，存款账户上只要有钱，就会划转至贷款账户，增加提前还款量。因此，该业务也可以认为是银行帮助客户自动提前还贷。
对每月收入、支出固定，逢年过节才有大笔收入的客户来说，选择“随借随还”的意义并不大，但每月收入不固定，或者平时常有“外快”的客户，如果选择该项业务，一有闲钱就能随时提前还款，可以最大限度地节省房贷利息。目前，其他银行对提前还款都有时间和金额方面的限制，比如每年只能提前还款一次或几次，每次提前还款的金额必须达到月还款额的多少倍等等。据了解，其他银行的房贷客户可以通过办理转按揭的方式将贷款转到招商银行，然后签订“随借随还”的协议。
收支变化大选“万能还款”
该业务由浦发银行推出。这款新业务包含了两个大类6种还贷方式，除了等额本息、等额本金、分期付息以及一次还本付息这些常见的方式外，还增加了本金等额递增、本金等额递减等方式，这两种还款方式对于预期收入变化较大的客户尤其适合。
本金等额递增和本金等额递减还款方式，能使客户结合当前及未来的经济实力、还款能力，将整个还款期间分为最多8个还款段，自主确定每段时间内的贷款金额、贷款期限和还款方式。举例说，如果客户购置申请50万元、20年房贷，根据他的职业前景、薪资变化等情况，可采取如下还款方案：第一阶段，也就是还款前3年，固定本金1000元/月；第二阶段，中间8年，固定本金4000元/月；第三阶段，最后9年，固定本金740.74元/月，这样的还款计划非常适合刚刚买房组织家庭，当前经济比较紧张，几年后能够步入职业黄金期的客户。
据悉，该行的工作人员在办理房贷时会先与客户沟通，然后根据每个客户人生不同阶段的收入、支出情况，制定最为合适的还款组合。
稳健投资客选固定利率
今年以来，多家银行推出了固定利率房贷。相比传统的浮动利率房贷，固定利率房贷能让客户锁定未来的利率风险，但其也具有一些局限性，并不适合所有求稳的购房者。反而是一些房产投资客可以用固定利率来获取稳定的收益。
由于固定利率房贷期限较短，对于当前资金实力较弱的购房客户来说，就不太适用。另外，目前加息的幅度不大，而银行都给予浮动利率客户较大的优惠，固定利率的优势并不明显。客户如果觉得预期负担和风险处于合理的接受范围内，就无需依靠固定利率来规避。对需要提前还款的客户来说，由于固定利率房贷要收取一定的违约金，也不太适合选择。
希望长期获取稳定租金回报的投资客适用固定利率。比如，投资客了解了某套房产的租金水平，就可以根据自有资金量计算出能够盈利的贷款利率水平，如果某银行推出的固定房贷利率低于计算值，投资客就能够放心投资，只要租金不跌，他就能始终保持盈利。而如果他选择浮动利率，就可能因利率上涨过快导致投资亏损。
倾力购房者选“宽限期还款”
该业务由上海银行推出，是指个人住房贷款发放后，在合同约定的时期内，借款人只需每月支付利息，暂不归还贷款本金。待宽限期结束后，对贷款发放金额按合同约定的等额本金或等额本息方式还本付息。宽限期有一年、两年等不同，这种还款法特别适合购房时用完积蓄，又要装修、举办婚礼的客户，可以大大减轻还款压力。
比如，购房者申请30万元、10年期贷款，如果申请宽限期1年，则贷款期限为11年，客户贷款发放日为今年11月15日，则宽限期自当日起算，12月20日首次付息，2007年12月20日最后一次付息。期间，借款人只付息，不还本，每月只需支付给银行一千多元。一年12期满后，借款人开始还本付息，每月还款额增加到三千多元。
关键字：购房,贷款,银行,租金,利率 |
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