| 从深沃模式到嘉德接盘：资本变脸的价值链运动 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年11月14日14:20 21世纪经济报道 徐广蓉 |
华润集团内部正在香港筹备募集一只主投国内房地产的基金，将积极参与到这个计划中，可能收购深国投的部分物业，将这个“圆”画完。
“深国投的商业模式，是一个非常完美的计划，”联华国际董事长李晓东评价说，“只是这个计划就像一个圈，但是在最后的环节被切断了，这个圆还没有回到它的起点。”
李晓东所说的起点，就是完成最后退出渠道环节，投资者进而回收成本和收益。
由于国内房地产调控政策日益紧缩，受到政策的影响，这个计划在最后的关口出现了波折。
携手华润重组
深国投与房地产信托基金的对接是通过与凯德置地的两轮合作开始的。
2004年12月底，深国投商置与新加坡嘉德集团在中国的独资公司———凯德商用中国投资有限公司(以下简称凯德商用)正式签订股权转让协议，以9.8亿元收购深国投商置6个项目51%的股权(其余49%的股权由深国投商投持有)。2005年11月15日，双方再度合作，将持有的14个项目的65%股份转让给凯德商用，深国投商置持有其余的35%股份。因此凯德商用在深国投沃尔玛项目上的投资已超过43亿元。
2005年7月25日，深国投还与摩根士丹利房地产基金、美国西蒙房地产集团有限公司(以下简称“西蒙”)建立了合作关系，共同投资以沃尔玛、华纳影院为主力租户的深国投商业中心，西蒙与MSREF各持有合资企业32.5%的所有权。
凯德商用、西蒙及摩根士丹利受让深国投商置各项目公司部分股权的过程，本身也就是其获利退出的过程，而且目前项目公司股权转让的时间大多是在选址之后、完工之前的阶段，也就是说深国投其实在项目完工前就收回了部分投资。
深国投通过发行REITS在资本市场打通退出通道的设计逐步明朗化。
在深国投发行的4个沃尔玛项目的信托计划中也都提到，受托人于信托终止之日安排的受益权全额退出的第一条渠道就是“由境外机构投资者收购或海外上市”。
在2005年7月8日嘉德置地与深国投签订第二次合作框架协议之后，嘉德置地方面有关负责人也多次对外表示，如果时机合适，会将这些项目打包成“中国商业地产基金”，并希望能在两年内上市。
时至今日，一个新的退出计划正在酝酿。10月17日下午，华润最终以17.4亿元人民币的总代价获得深国投51%的股份，而深国投将脱离房地产、零售等非主业业务，主要致力于金融业务的发展，成为华润的主要金融平台。这个完美计划是否能够突破这“临门一脚”，将交由华润置地来继续完成。
而根据知情人士透露，华润集团内部正在香港筹备募集一只主投国内房地产的基金，将积极参与到这个计划中，可能收购深国投的部分物业，将这个“圆”画完。
华润重组深国投，本来就给这个计划打开了更多的想象空间。
订单地产收益
深国投商业地产目前已经引入多个海外著名房地产基金。引入资金的背后，给深国投带来的不仅仅是现金流的回收，深国投还借助这些海外投资商建立了自己的商业物业经营管理链条。而更具有想象力的是，这种资本的引进本来就是打通退出渠道的一个重要环节。
2003年4月，为配合沃尔玛购物广场在中国的发展，深国投联合深圳深国投房地产开发有限公司(以下简称“深国投房地产”)及一些自然人股东发起设立了深国投商用置业有限公司(深国投商置)，负责为沃尔玛选择店址、从事商业地产开发。深国投商置成为与沃尔玛合作中真正的业务载体。
据深国投和沃尔玛官方网站的相关资料，深国投商置在各地开发的大部分商业物业于2004年全面开工，截至2005年12月，已开业的仅有重庆、长沙雨花亭分店等几家商业中心在成立当年就实现盈利，而且以惊人的速度实现盈利增长:2003年成立当年实现税后利润1211.17万元，2004年实现税后利润32418万元，猛增近27倍;资产总额也从2003年的92197.39万元增长到2004年的264629万元，增长2.87倍。
而在此前，深国投并没有从与沃尔玛的合作中获得经济效益，甚至是亏损的。
订单商业地产首先为深国投所带来的是获得土地的便利。深国投从成立伊始就在全国圈地。根据有关材料显示，在2004年“831”大限之前，深国投商置拿地方式主要采取和原土地使用者或国土部门协议居多。
国土部门的拍卖公告资料显示，一些城市地方政府明确开出了类似的限制条件:参加拍卖竞买的发展商必须引入“世界500强前100位中的商业零售类企业或其关联公司(指母公司与子公司，同属于一个母公司或控制公司的各个子公司或附属公司，相互投资或连锁控制的几个公司)，并得到该符合条件的世界500强企业的书面确认”，而且南海国土部门在拍卖前又增加了“世界500强前100位中的商业零售类企业或其关联公司的经营面积不能低于12000平方米，经营期限不能低于5年”的附加条件。而东莞市政府除了要求能够引入世界500强企业的发展商来参与竞投外，同时还要求两地块必须捆绑挂牌出让。
在类似的限制条件下，深国投商置在各地的挂牌竞标过程如出一辙：以惟一符合资格的发展商身份，一次举牌以底价获得相关地块。
“外资超市在二、三线城市拿地一般都可以获得优惠，沃尔玛这样的世界500强企业，在长三角买地的价格要比市场价格每亩便宜100万元左右。”某外资超市的发展经理透露，“而一个项目的土地面积一般在30亩到50亩之间，光土地这一项可以优惠3000万元到5000万元，这等于是地方政府送给外资零售企业的见面礼。”
关键字：商业地产,房地产,开发,物业 |
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