| 楼市开始变更整合 后调控时代显"马太效应" |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年11月24日10:28 新闻晚报 戈允佳 解宝升 |
《圣经》语云：“凡是有的还要加给他。”由此衍生出“马太效应”的说法。简单来说，就是强者恒强弱者淘。
经历了多重调控之后，楼市的变更整合使整个地产行业发展日趋成熟完善，开发门槛提高了，技术含量增加了，与此同时，“马太效应”也在慢慢显现。
上市地产高调扩张
近1个月以来，一些知名上市地产企业纷纷进行配股募资，用以扩大他们进一步的内地地产投资。
10月26日，绿城中国（3900.HK）发行了本金总额为4亿美元的高级票据，集资净额达到3.92亿美元；11月6日，合生创展以每股16.6港元配售6000
万股，用以偿还公司部分现有债务、一般营运资金，及拓展中国内地物业业务。同时，向市场高调宣布，全力开发房地产业务；11月11日，雅居乐地产控股有限公司（3383.HK）发布公告宣布，以配股方式融得资金31.29亿港元。公司方面表示，将把配股所得用于未来在中国内地购置土地，以期扩大公司的土地储备规模；另有消息称，复地集团（上海复地，2337.HK）也有计划配股融资2亿美元。
专业资本运作人士表示，此番大规模的配股融资，既可以在年底使一些企业改善资本结构、粉饰报表，又可以积蓄扩充资本，在当前土地市场的高峰期，大幅实施拿地策略。
就在绿城发行高级票据之后，这些2013年到期的债券一下便获得了5倍的认购，认购者中有42%来自亚洲，29%来自欧美。紧接着，绿城将浙江西子房地产有限公司旗下的4个房地产项目公司纳入了绿城西子名下，绿城和西门子集团各持一半股份。刹那间，完成了一次品牌资本企业的强强联手。中瑞地产研究机构总经理朱锋认为，宏观调控使各企业项目的销售资金回笼速度放慢，势必影响到一些大开发企业的集团发展步伐，加之银根紧缩的大环境，一些豪门企业便会利用自己的金融优势，在资本运作方式上下功夫，获得资金后援，从而继续实施扩张战略。
地产豪门争夺土地
在上海东北角的新江湾城，“2号土地公告”中14.4公顷大小的新江湾城C2地块近日开始挂牌，来自华润、万科、中海等几大地产豪门都将目光对准了这里，争夺之势已经拉开。
与之相反，众多中小开发商显得十分羞涩，当前大多都已放弃继续拿地。甚至，有的由于资金紧缺，无力开发，相继“吐地”或寻求项目转让。
地处静安区江宁路陕西北路附近的静安宝鼎花园（静安78号街坊地块），近日已在谋求项目转让。据了解，这块搁置了近5年的“黄金地段”土地主要是由于开发企业无力承担日益增加的动拆迁费用，导致开发流产。曹家渡地区的江南宴花园项目情况类似，也是由于动拆迁资金问题，项目至今搁浅。
一位不愿透露姓名的社科学院专家表示，今后一、两年，上海二级土地市场的转手情况还将陆续增加，先前有一些中小开发商都是以相当低廉的“猫腻”价格拿地，其中很多尚不具备开发能力，在如今日益重视开发技术的规范时代，他们就会选择“抛售土地”，毕竟如今地价普遍已经翻了几番，光靠这些土地增值，便能赚上一大笔，何苦再去费心开发呢？
也有很多开发商则表示，调控之后，房价不涨了，但拆迁费用还在与日递增，这一矛盾发展将导致他们无力继续开发。对此，易居中国研究院的资深学者杨红旭表示，上海的动拆迁可以分为两个历史阶段，90年代末至2000年为旧城改造阶段；2003年过后是重大市政配套拆迁阶段。后者大多是牺牲地段的远置拆迁配套，地段成本会上升不少，另外，当前“居者有其屋”的住房结构性矛盾尚未根本改善，因此造成了动拆迁费用的不断上升。而改善这种情况的最好方法还是开发商要多建造百姓住宅。
可以看出，中小开发商如今“一级市场退出竞标，二级市场纷纷‘吐地’”，很大程度上促使了大户豪门开发商进行土地市场的重新整合。如此一来，会否在后市造成大鳄们寡头垄断地产市场呢？
杨红旭认为，基本不会出现这种情况。从整体行业市场的发展来看，竞争过后，势必会出现寡头垄断。但房地产行业有其特殊性，即很强很宽的地域性，即便是万科这样的地产大鳄，其当前市场占有率还仅仅只有1%左右，如果要发展到寡头垄断的程度，还有相当漫长的路要走，而行业的盛衰周期基本是恒定的，因此很难有企业会持续漫长的走下去。
境外资本押宝楼市长线
11月7日，上海东方国际商品拍卖行金槌落下，位于四川北路商业地段的福海商厦，被一港资企业以4.16亿元的价格拍下。竞拍成功的兴奋之余，企业人员表示，他们大力看好内地楼市的发展。
同一时期，上海新江湾城C5地块完成股权转让，世界地产巨头美国汉斯以成交价格17.1亿元竞得该项目，成为新江湾城C5地块的新主人。
结合之前绿城债券的高价认购，以及合生配股后股价的大幅上涨，可以看出，经历了调控之后，境外人士仍然大力看好内地楼市、尤其是上海楼市的长期发展。
一些金融人士对此认为，由于汇率等各方因素，境外资本的金额远比本地的雄厚，同时，如今人民币的升值幅度已超过了先前的预期想象，因此，即使是短期内进行了“限外”，境外资本还是会源源不断的寻求进入。
朱锋则认为，境外资本机构每年对华都会统筹预定一定量的投资目标，而这一投资目标不实现，机构就会贴付投资者大量的利息，因此，投资资金的出路需求是十分强烈的。
如此看来，境外资本、本地大鳄，在后调控时代，“马太效应”的显现会使他们逐渐成为楼市的主角，但会否单唱独角呢？我们还将拭目以待。
关键字：资本,投资,利息,汇率,楼市 |
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